답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.질문1) 주택임대차보호법 상 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다.질문2) 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료됩니다. 그래서 임차권등기명령 신청, 보증금지급명령 또는 보증금 반환 소송을 진행할 수 있습니다. 질문3) 질문1에서 말했듯이 법적으로 계약이 종료되는 것이기때문에 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.임대인과 원만하게 해결하기를 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 보증금을 돌려받을 때 전기료와 가스비 모두 정산하면 됩니다. 그리고 새집에 전입신고를 하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.A가게 사장이 빈 점포에서 인테리어, 내부시설 등 비용을 투자하고 운영을 하면서 장사가 잘 되고 있습니다. 이를 보고 B사장이 해당 점포를 운영하고 싶어서 A사장에게 인수할 의사를 비칩니다. A사장은 본인이 투자한 금액이 있고 운영이 잘 되도록한 지금까지의 노력을 그대로 B사장에게 넘겨주는 것이 아쉬워서 이에 대한 금액을 받아야 할 것으로 판단합니다. 이렇게 예전부터 권리금을 받으면서 시간이 지나 법으로도 보호를 하는 것으로 정착되었습니다.권리금은 이론적으로 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금으로 구분합니다. 영업권리금은 매출과 연관되었고 10개월치 또는 12개월치 순수익으로 산정합니다. 시설권리금은 내부 인테리어, 시설 등에 투자한금액으로 시간이 지나면 감가가 됩니다. 1년에 30%씩 감가가 되어 3년이 지나면 적은 금액이 됩니다. 바닥권리금은 상권이 잘 형성되어있고 유동인구가 많은 곳에 있는데 빈점포라도 바닥권리금이 있는 경우가 있습니다.실무에서는 점포를 운영하는 사장의 판단에 따라 권리금이 결정됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.두 곳에 대항력을 가질 수 없습니다. 한 곳에 전입신고를 하면 다른 한 곳의 대항력이 상실합니다. 빨리 새 임차인을 구하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도소득세에서 고가주택은 실거래가 12억을 초과하는 주택입니다. 2년 이상 보유한 1세대1주택자는 양도소득세 비과세이지만 12억원을 초과하는 1세대 1주택자가 2년 이상 보유하더라도 양도소득세를 부과해야 합니다. 12억원 초과한 차액에 대해서 부과합니다.취득세는 금액에 따라서 납부하고 종합소득세는 공시가액 11억원을 초과하면 납부합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에 따르면 보일러의 수리 및 교체는 임대인이 부담한다고 명시 해놓았습니다. 계약 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).임대인과 원만하게 해결하기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.거주기간에 대해서는 개정되지 않았습니다. 취득당시 조정지역이었다면 거주기간을 지켜야 합니다. 양도소득세 완하에 대하서 24년 5월까지 일시적으로 적용되며 거주기간은 해당사항이 아닙니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 계약 조건의 변동이 없다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 계약서를 작성하지 않더라도 계약갱신으로 인정이 됩니다. 문자나 카톡 상에 약식으로 계약조건에 대해서 대화를 나누고 보관하면 됩니다.보증금의 변동이 없기때문에 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 경기가 좋을 때 재개발을 진행한다면 조합원가입을 하지 않고 보상금을 받고 이사를 갈 경우 보상금을 많이 받을 수 있습니다. 거주기간과 위치에 따라서 보상금을 많이 받을 수 있습니다. 재개발 평균기간이 약10년 정도 됩니다. 부동산 경기가 안 좋을 때 시작한다면 진행 속도가 더 느릴 수도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 매도인과 매수인 각각 부동산에 중개보수를 지급합니다.매매 6억 법정 요율 0.4%중개보수 2,400,000원(부가세 별도 10% 240,000원)총합 2,640,000원(부동산이 간이 과세자 4% 96,000원또는 없음)의뢰인은 부동산과 협의하여 중개보수 조정가능합니다.