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편의점을 하려고 알아보는데, 괜찮은곳이 있어서 물어보니 '권리금'을 요구하시던데... 권리금이무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.A가게 사장이 빈 점포에서 인테리어, 내부시설 등 비용을 투자하고 운영을 하면서 장사가 잘 되고 있습니다. 이를 보고 B사장이 해당 점포를 운영하고 싶어서 A사장에게 인수할 의사를 비칩니다. A사장은 본인이 투자한 금액이 있고 운영이 잘 되도록한 지금까지의 노력을 그대로 B사장에게 넘겨주는 것이 아쉬워서 이에 대한 금액을 받아야 할 것으로 판단합니다. 이렇게 예전부터 권리금을 받으면서 시간이 지나 법으로도 보호를 하는 것으로 정착되었습니다.권리금은 이론적으로 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금으로 구분합니다. 영업권리금은 매출과 연관되었고 10개월치 또는 12개월치 순수익으로 산정합니다. 시설권리금은 내부 인테리어, 시설 등에 투자한금액으로 시간이 지나면 감가가 됩니다. 1년에 30%씩 감가가 되어 3년이 지나면 적은 금액이 됩니다. 바닥권리금은 상권이 잘 형성되어있고 유동인구가 많은 곳에 있는데 빈점포라도 바닥권리금이 있는 경우가 있습니다.실무에서는 점포를 운영하는 사장의 판단에 따라 권리금이 결정됩니다.
경제 / 부동산
23.08.07
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대항력을 위해 전입신고 2개의 집에 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.두 곳에 대항력을 가질 수 없습니다. 한 곳에 전입신고를 하면 다른 한 곳의 대항력이 상실합니다. 빨리 새 임차인을 구하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.08.06
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고가의 주택에 관하여 질문잇습니다요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도소득세에서 고가주택은 실거래가 12억을 초과하는 주택입니다. 2년 이상 보유한 1세대1주택자는 양도소득세 비과세이지만 12억원을 초과하는 1세대 1주택자가 2년 이상 보유하더라도 양도소득세를 부과해야 합니다. 12억원 초과한 차액에 대해서 부과합니다.취득세는 금액에 따라서 납부하고 종합소득세는 공시가액 11억원을 초과하면 납부합니다.
경제 / 부동산
23.08.06
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전세살던 집에 보일러가 노화되사 고장나면 집주인이 해줘야 하는거죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에 따르면 보일러의 수리 및 교체는 임대인이 부담한다고 명시 해놓았습니다. 계약 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).임대인과 원만하게 해결하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.08.06
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1가구 1주택 보유기간 재기산 제도 폐지 계속 유효한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.거주기간에 대해서는 개정되지 않았습니다. 취득당시 조정지역이었다면 거주기간을 지켜야 합니다. 양도소득세 완하에 대하서 24년 5월까지 일시적으로 적용되며 거주기간은 해당사항이 아닙니다.
경제 / 부동산
23.08.06
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주택임차 계약을 하고 주거중입니다, 다행히 같은 조건으로 2년 연장 하기로?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 계약 조건의 변동이 없다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 계약서를 작성하지 않더라도 계약갱신으로 인정이 됩니다. 문자나 카톡 상에 약식으로 계약조건에 대해서 대화를 나누고 보관하면 됩니다.보증금의 변동이 없기때문에 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.06
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재개발의 장점과 단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 경기가 좋을 때 재개발을 진행한다면 조합원가입을 하지 않고 보상금을 받고 이사를 갈 경우 보상금을 많이 받을 수 있습니다. 거주기간과 위치에 따라서 보상금을 많이 받을 수 있습니다. 재개발 평균기간이 약10년 정도 됩니다. 부동산 경기가 안 좋을 때 시작한다면 진행 속도가 더 느릴 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.06
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부동산 중개수수료는 매수,매도인이 반반씩 부담하는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 매도인과 매수인 각각 부동산에 중개보수를 지급합니다.매매 6억 법정 요율 0.4%중개보수 2,400,000원(부가세 별도 10% 240,000원)총합 2,640,000원(부동산이 간이 과세자 4% 96,000원또는 없음)의뢰인은 부동산과 협의하여 중개보수 조정가능합니다.
경제 / 부동산
23.08.06
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전세재계약시 다시 알아봐야 할점(오늘날짜 네이버뉴스에 관해서도..)
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매 시 배당순위가 바뀌었습니다. 1순위가 국세체납금이 아닌 최우선변제금입니다. 1순위 최우선변제권 2순위 당해세(국세체납) 3순위 등기부상 순위 대로 입니다.최우선변제권은 임차인이 소액임차인에 해당되고 대항력(전입신고 + 점유(거주))이 있으면 됩니다.미납국세는 전국 세무서에서 열람이 가능합니다. 계약서를 분실했을 경우 처음 계약체결을 했던 부동산에 가서 계약서 분실로 계약서 사본을 요청하면 됩니다. 부동산은 계약서를 5년 동안 보관해야 하는 의무가 있습니다. 계약갱신 시 보증금의 변동이 없다면 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일하게 진행됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력도 그대로 유지됩니다. 그래서 우선변제권에 의해 등기부상 본인 순위 뒤에 추가 근저당권이 있더라도 본인 순위는 그대로 유지 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.06
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전세 계약 기간이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세는 보통 집주인이 계약기간 2년을 원합니다. 하지만 임대인과 협의하면 됩니다. 주택임대차보호법 상 2년을 거주기간을 보호합니다. 2년 미만의 계약기간을 정하더라도 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. (계약갱신, 묵시적갱신도 2년의 거주기간을 보호합니다.)
경제 / 부동산
23.08.06
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