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답변 내역

거주의무 3년이면 바로 들어가 살아야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.최초 입주가능일기준으로 들어가 거주기간을 채워야 합니다.실거주 기간'을 최초 입주 가능일부터 시작할 필요 없이 주택 소유권을 다른 사람에게 넘기기 전까지만 충족하는 내용을 발의 중입니다.
경제 / 부동산
23.07.31
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중도퇴실 중개수수료 금액기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새로운 세입자와의 계약체결 후 임대인이 부담해야 될 중개보수가 기준이 됩니다. 보증금 1,000만원 월세 60만원에 대한 중개보수를 부담해야합니다.
경제 / 부동산
23.07.31
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전세사기 세입자가 우선 경매 낙찰 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 전세계약서에 우선매수신고 관련 조항이 포함되어 있는 경우: 전세계약서에 우선매수신고에 관한 조항이 명시되어 있다면, 해당 조항에 따라 임차인으로서 우선매수신고를 할 수 있는 자격을 가질 수 있습니다. 이 경우, 전세계약서를 확인하여 조항 유무와 내용을 확인해야 합니다.2. 관할 법원의 판단을 받아 우선매수신고를 할 수 있는 경우: 법원에서 관련된 판결이 내려져 임차인으로서 우선매수신고를 할 수 있는 자격을 부여한 경우 해당 조건에 따라 우선매수신고를 할 수 있습니다. 이 경우, 관련 법원의 판결 내용을 확인해야 합니다.3. 기타 관련 법규에 따라 임차인이 우선매수신고를 할 수 있는 경우: 지역에 따라 임차인의 우선매수신고에 관한 법규가 존재할 수 있으므로, 관련 법규를 확인하여 임차인이 우선매수신고를 할 수 있는 자격을 가지고 있는지 알아야 합니다.위의 경우 중 해당하는 조건이 있다면, 임차인으로서 우선매수신고를 할 수 있을 가능성이 있습니다. 이론적으로 우선매수권을 행사하려면 낙찰가격이 낮을수록 유리합니다. 최대한 싸게 사서 추후 시세차익을 통해 전세보증금 손실을 보전해야 하는 것입니다.임차인 우선매수권 행사 시점은 유찰이 많다고 해서 반드시 유리한 것은 아닙니다. 경매에서 자신이 받아야 할 보증금으로 낙찰대금 상계가 가능하기 때문입니다.임차인이 직접 우선매수권을 행사한다고 가정하면 자신의 보증금을 낙찰대금과 상계할 수 있어 법원에는 자신의 보증금을 제외하고 선순위 근저당권 금액만 납부하면 해당 주택의 소유권을 얻게 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.31
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전세놓을때 임대인이 어디까지 해줘야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다.(「민법」 제618조). 새 임차인이 임차목적물어 거주할 수 있도록 준비를 해야합니다. 실무에서는 임대인에 따라 임차인이 매번 바뀔 때마다 벽지를 교체할 때도 있고, 많이 더러울 경우 교체할 때도 있습니다. 임대인의 성향에 따라서 다릅니다.벽지가 너무 더럽다면 임차인이 교체를 요구할 수도 있습니다. 계약시 임대인과 임차인이 협의사항으로 하고 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.31
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전세계약갱신을 임차인이 요구했을때 임대인이 거절해도 되는 사유는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 단서). ♤임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ♤임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ♤서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ♤임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ♤임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ♤임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ♤임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 ♤임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 ♤건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우♤다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 ♤임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
경제 / 부동산
23.07.31
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전세 연장에 관해서 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 그래서 첫 계약 2년 + 계약갱신 2년 이후 계약은 계약갱신이 가능한데 새로운 계약으로 진행을 하면 됩니다. 새로운 계약은 5%의 적용을 받지 않으므로 임대인은 5%를 초과하여 임대료를 인상할 수 있습니다. 구두로 5%인상 합의했더라도 임대인의 변심으로 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.31
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전세 재계약시 확정일자 새로 부여받아야 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 월세와 관리비는 지불하고 돌려받지 못 하는 돈이고 보증금은 계약종료 후 돌려받는 돈이므로 보증금을 지키기위해 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다.보증금의 변동이 없다면 확정일자를 새로 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.
경제 / 부동산
23.07.31
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기존 계약 2년+연장계약 2년 후 전세 계약
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 새로운 계약으로 계약을 진행을 합니다. 계약서 작성시 임대인과 임차인 두명이서 작성하면 됩니다. 인터넷에서 주택임대차계약서를 다운받아서 작성하면 되겠습니다. 새로운 계약으로 진행하더라 부동산에서 작성 시 대필료를 지불하면 됩니다. 대필료는 법을정해놓지 않아서 부동산마다 금액이 다를 수 있습니다. 먼저 문의해보고 방문하기바랍니다.
경제 / 부동산
23.07.31
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확정일자발급은 임대차신고필증 있으면 필요없나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신규계약 또는 계약갱신 시 보증금 6천만원 초과 월세30만원 초과 시 전월세신고를 해야합니다. (현재 계도기간으로 2024년 6월1일부터 의무적으로 시행) 전월세신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여됩니다.
경제 / 부동산
23.07.31
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전세 재계약 손해배상 해당될까 질문드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 본인거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구권 행사에 거절을 할 수 있습니다. 그리고 본인이 거주 의사를 밝혔기때문에 임차인은 더 이상 계약갱신을 할 수 없고 계약종료로 퇴거를 해야합니다.예)집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절했는데, 알고보니 전세금을 올려서 재임대했습니다.임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대를 한 경우 주택임대차법을 위반해 임차인의 계약갱신 청구권을 침해한 게 됩니다. 원칙적으로 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구할 수 있습니다.다만, 예외적으로 임대인에게 정당한 사유가 존재하는 경 우 손해배상책임을 면할 수 있습니다. 정당한 사유는 갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 실 거주하던 직계존속이 갑자기 사망하거나, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 등 경우가 불가피한 사유에 해당 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.30
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