답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개보수 요율이 법적으로 정해져 있습니다. 부동산은 법정중개보수를 초과하여 받으면 안 됩니다.아래는 법정 중개보수 요율표입니다. 참고바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1번, 2번 질문 모두 경매 시 선순위채권자가 있고 낙찰가에서 선순위채권자가 배당받고 남은 금액에따라 본인 순위에서 보증금을 모두 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있고 남은 금액이 없으면 보증금을 잃을 수도 있습니다.말소기준권리보다 후순위 임차인일 경우 낙찰자가 인수하지 않고 말소 되기 때문에 말소기준권리보다 후순위임차인은 배당신청을 해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 대항력은 전입신고 다음날 효력이 발생합니다. 금요일에 전십신고를 하면 다음날(토요일) 0시부터 효력이 발생합니다.이전 세입자와 날짜가 겹치더라도 전입신고하시면 됩니다. 주민센터 공무원이 이전 세입자 있다고 하면 이전 세입자는 이사 나가고 본인이 이사들어가는 거라고 말하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신이 된 경우 임대료 5%를 적용하여 인상 할 수 없습니다. 단, 임차인과 협의하여 인상할 수 있습니다.임대료 5%초과하는 인상은 유효하지 않기에 초과하여 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1세대 1주택 2년이상 보유 시 양도소득세 비과세입니다.단, 12억 초과시에는 양도소득세를 납부해야합니다.(3년 보유이상부터 장기보유특별 공제 됨.)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네 맞습니다. 근저당권설정시 실제 대출금액에서 120~130%로 해서 근저당권설정을 합니다.매도인에게 잔금 치른 후에 근저당권을 말소 할 것인지 물어보기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.계약갱신 시 부동산을 통해서 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 임차인, 임대인 두명이서 작성해도 됩니다. 법에서 정한 계약서 양식이 없기 때문에 인터넷에서 계약서 양식을 다운 받아서 작성하면 됩니다.2. 계약갱신 시 임대료 인상은 5%를 초과할 수 없습니다. 임차인이 임대료 5% 초과하는 인상에 합의 하였더라도 유효하지 않은 약정입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매시세와 대출금(등기부상 채권최고액), 총 보증금(본인 보증금 포함)을 모두 확인해봐야 합니다.최우선변제금소액임차인에 해당되며 대항력있는 임차인이배당신청을 한다면 경매 시 가장 먼저 0순위로 최우선변제금액을 받을 수 있습니다.*소액임차인은 등기부상 말소기준권리(저당,근저당,가등기,압류, 가압류,경매개시결정 등)의 설정날짜와 최우선변제권 적용날짜와 비교하여 최우선변제금액을 확인하면 됩니다.*대항력은 전입신고+점유(거주)의 두가지 요건을 모두 갖추어야하고, 보통 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.우선변제권경매 시 후순위채권자보다 우선하여 배당받는 권리입니다. 낙찰가에서 선순위 채권자들에게 배당하고 남은 금액에 따라서 본인 보증금을 배당 받을 수도 있고 일부만 배당받거나 모두 잃을 수도 있습니다. *우선변제권은 대항력과 확정일자 두가지 요건을 갖추어야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.최우선변제금은 등기부의 말소기준권리(저당, 근저당, 가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정 등) 설정 날짜를 기준으로 확인해야합니다. 등기부상 말소기준권의 날짜와 최우선변제권의 적용날짜를 비교하여 최우선변제액이 얼마인지 확인해야 합니다.아래는 최우선변제금을 확인할 수 있는 표입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 (주택, 토지, 건물 등)의 매매 시 계약체결 후 30일 이내 실거래가 신고를 해야 합니다. 국토부 실거래가 공개시스템에 모든 거래를 확인할 수 있지만 정확한 주세확인이 어렵습니다. 디스코나 밸류맵에서는 정확한 주소에 매매된 사실을 확인할 수 있습니다.