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동일한 물건에 감액 재계약시 주의사항?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신을 한다면 전입신고를 다시 하지 않아도 되고 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 그리고 계약갱신을 한다면 전세대출, 보증보험 갱신을 하면 되고 임대인과 임차인이 작성한 계약서 (부동산 직인이 없어도 됨)를 제출하면 됩니다. 저금리 대출로 갈아탄다하더라도 기존계약서에 계약기간, 금액, 특약사항에 계약갱신을 밝히는 문구를 작성하면 됩니다. 전세보증보험 갱신 시 보증료 감액혜택이 있을 수도 있습니다.등기부상 권리순위가 이전 계약할 때와 같다면 새로운 임대차계약으로 체결해도 됩니다. 전입신고는 다시 하지 않아도 됩니다. 은행에 새계약서에 확정일자가 필요한지 또는 확정일자를 받은 이전 계약서에 계약기간과 금액을 수정하여 제출해도 되는지 문의해보기 바랍니다.은행에서 필요한 계약서에 따라 보증보험 가입 시 필요한 계약서를 제출하면 되겠습니다. 대출 실행일과 맞추어 보증보험 가입을 하거나 갱신을 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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부동산 계약서 상 임대인의 집주소
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.실제 거주하는 주소와 등기부상 주소와 다를 수가 있습니다. 하지만 임대차계약을 할 아파트 주소에 임대인 주소가 되어 있다면 이부분 부동산과 임대인에게 물어봐야 합니다. 본인이 대항력(전입신고 + 점유(거주))을 갖추고 우선변제권(대항력 + 확정일자)을 가지기 위해서 임차인은 전입신고를 해야합니다. 두명이 똑같은 아파트로 전입신고를 할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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임대인 주소이전을 요구할 경우 거부할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.무조건 따라야 하는 것은 아닙니다. 어떤 상환에서 집주인이 세입자의 주소이전을 요청하는 지 모르겠지만 세입자가 주소 이전을 하게 되면 임대인이 해당 주택을 담보로 대출을 받고 근저당권을 설정하고 다시 세입자가 전입신고를 하게 되면 등기부상 권리순위에서 근저당권보다 후순위가 됩니다. 경매에 넘어가면 임차인이 소액임차인에 해당되고 대항력(전입신고+점유)을 가지고 있으면 최우선변제금을 가장 먼저 배당 받습니다. 그리고 낙찰가에서 순위대로 배당을 받을 수 있습니다. 은행이 배당받고 남은 금액에 따라 세입자의 보증금을 모두 배당받을 수도 있고 일부만 배당받을 수도 있고 모두 잃을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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상가 권리금 이럴경우에 어떻게 되는지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가 임대차계약이 종료되면 임차인은 원상복구를 하게 되고 빈점포가 됩니다. 이후 본인이 빈점포에 시설을 해야 합니다.(편의점의 경우 시설비 부담 선택 가능) 빈점포이기 때문에 권리금이 없을 수 있습니다. 간 혹 임대인이 바닥권리금을 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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역세권이란 어떤지역을 말하는건가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.역세권이라 함은 거리상 500m 이내, 도보로 10분 거리를 의미합니다. 하지만 아파트 홍보할 때 경쟁이 붙으면서 거리상 200m이내, 도보로 5분 거리를 역세권이 축소되었습니다. 하지만 통틀어서 거리상 200~500m이내, 도보상 5~10분을 의미합니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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미분양 아파트가 많다는데 계속해서 아파트 건축을 왜? 계속할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 짓고 있는 아파트는 몇 년 전 부터 갑자기 부동산가격이 가파르게 오르면서 재개발 재건축 진행이과 사업성이 좋아져서 시행사들이 진행을 많이 했습니다. 재개발, 재건축 진행 시 아주 단기간에 이루어 지는 것이 아니랑 몇 년에 걸쳐서 진행 되가 보니 그 당시 승인을 받고 현재 건설 중에 있는 것입니다. 금리인상, 건축자재 인상, 경기 침체 등으로 부동산경기가 나빠지면서 건설도 지연되기도 하고 중단되었다가 다시 진행하기도 했습니다. 각 지자체는 내년 부터 입주예정 물량이 급격히 줄어 들고(매해 적정 공급량의 1/2 밑) 어느 시기까지 공급량을 줄이는 것으로 계획하고 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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부동산 허위매물 피하는방법좀요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.허위매물은 부동산에서 광고를 올릴 때 실제하지 않는 매물을 미끼인 듯 올려서 손님을 유인하는 것이고 전세사기는 전세임대차계약 체결 후 계약종료 시 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못 하는 것입니다. 질문의 의도가 전세사기를 예방하는 방법에 대해서 알고 싶은 것인걸까요???전세사기 예방법은 1. 주변의 매매시세와 전세시세를 확인(네이버 부동산, 호갱노노, kB부동산 등 일일이 확인 또는 부동산에 문의)2. 매매가와 전세가가 같거나 비슷하다면 되도록 피하기 (임대인이 갭투자용일 가능성이 큼. 부동산경기가 안 좋거나 부동산 경기가 우상향하지 않는다면 계약만료 시 보증금을 제때 반환받지 못 할 수도 있음)3. 대출금(등기부상 채권최고액) + 보증금(본인 보증금 포함) 이 주택 매매시세의 70~80%를 넘어가면 안전하지 않다고 봄. 4. 계약서 특약 사항에 전세보증보험 가입이 안 되거나 전세대출이 안 될 경우 계약취소 및 임차인이 지급한 모든 금액 반환 에 대한 내용을 성하기 5. 임대인의 대리인이 나올경우 위임장, 인감증명서 확인하고 임대인과 직접 통화하거나 영상통화하기6. 가능하다면 보증보험 가입하기
경제 / 부동산
23.06.24
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월세 보증금 최소 몇개월전에 돌려받을 수 있나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집주인의 자식이 해당주택을 담보로 대출을 받아 수리를 하려고 하기때문에 보증금을 반환하고 세입자가 이사를 가야 되는 상황입니다. 집주인이 보증금을 반환해야 할 상황이기때문에 세입자가 7월에 나가든 8월에 나가든 보증금을 반환할 겁니다. 8월에 이사를 가는 것이라면 집주인의 수리기간을 미뤄야 하므로 집주인과 협의해야 할 것으로 보입니다. * 집주인과 협의한 날짜가 안맞으면 월세 보증금을 안주는 경우도 있나요 ? 줄 수도 있고 안 줄수도 있기에 저희입장에서 임대인의 속마음까지 알 수 없습니다. * 안주신다고 할 경우, 법적으로 조치할 수 있는 방법이 있는지 ?합의에 의한 계약해지의 경우 카톡이나 문자 또는 내용증명, 전화녹음 상 계약종료를 확인할 수 있는 증거와 집주인이 보증금을 반환할 수 없다는 내용도 있어야 합니다. 이럴 경우 임차권등기명령을 신청하거나 보증금지급명령, 보증금반환소송을 진행 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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부동산 구매 시 세금,복비 등 추가 비용 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 종류에 따라서 세금이 다르고 중개보수도 다릅니다. 아파트를 취득 시 중개보수, 취득세, 등기비용을 부담해야 합니다. 부동산계산기.com 에서 대략적인 비용을 계산할 수 있습니다. (위텍스에서 취득세를 미리 계산할 수 있습니다.)법무사에 맡길 경우 법무사수수료가 발생합니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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월세 임대차 신고 시 승계 가능?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.거주를 하고 계약만료시 보증금을 받으면 문제가 없지만 법적보호를 받지 못 할 수도 있습니다. 전입신고 + 점유(거주, 계약서상 본인이 거주해야됨)의 요건이 갖추어져야 대항력이 생기고, 대항력을 갖추고 확정일자(전월세신고를 하면 자동부여 됨, 전월세신고 요건에 해당되지 않아서 따로 확정일자를 받음)를 받으면 우선변제권을 가집니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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