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세입자인데 집주인이 바뀌었는데 계약기간이 지나도 연락없는 경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매로 임대인이 바뀌더라도 새임대인은 전임대인의 권리와 의무를 이어받습니다. 그래서 본인의 전세임대차계약도 그대로 유지됩니다.첫 계약 이후 계약만료 2개월 전까지 임대인과 본인이 계약에 대한 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적갱신이 됩니다. 이전 계약조건 그대로 계약이 진행됩니다.다음 번에 계약만료 시 퇴거하기위해서 계약만료 6~2개월 전에 퇴사의사를 밝히는 통보를 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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이런경우 비과세 혜택을 받을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1가구 3주택에서 B주택과 C주택을 처분하셔서 현재 1가구1주택입니다.1세대, 1주택, 2년 이상,12억원 이하 보유 시 양도소득세비과세 요건입니다. 본인은 양도세 비과세 요건에 해당합니다. 비과세라도 양도세 신고는 해야합니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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(월세 거주 중 계약 기간 남음) 주인이 매매 한다고 하네요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 2달 통보시 나가야하나요?->계약만료 6~2개월 전 임차인이 계약갱신 요구권을 행사에 임대인( 매매 후 임대인이 바뀌어 새임대인)이 본인 거주 또는 직계존비속의 거주를 이유로 거절할 수 있습니다. 임대인이 먼저 본인 거주 또는 직계존비속 거주를 이류로 임차인에게 계약 종료 후 퇴거를 요청하기도 합니다.2. 만약 나가는걸로 합의하면 이사비용 + 계약금 받을 수 있나요?->계약기간 중 임대인이 계약해지를 요청할 경우 임차인은 임대인에게 이사비용 또는 이사비용 + 중개보수를 요구할 수 있습니다.반대로 임차인이 계약기간 중 계약해지 시 임대인은 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 합의를 봅니다.3. 지금 매매가 올라 왔는데 임대인한테 사전 통보 없이 그럴 수 있나요?-> 임대인(집주인)의 부동산을 처분하는 것은 자유입니다. 임차인(세입자)의 허락을 맡아야 된다면 임대인(집주인)의 재산권 행사를 침해하는 것입니다. 도의상 임대인은 임차인에게 매매의사를 밝혀 임차인이 마음의 준비를 할 수 있게 통보하는 것이 좋습니다.4. 지금 1년 남았는데 만약 계약 기간동안 거주시 새로운 세입자랑 다시 계약서 써야 하나요? 그럴시 중계료 부담도 알고 싶습니다.-> 질문의 의미를 알 수 없어 대답하기 어렵습니다. ^^;;계약서를 꼭 부동산에서 작성하지 않아도 됩니다. 임대인과 임차인 두명이서 작성해도 됩니다. 법에서 정한 계약서 양식이 없기때문엘 인터넷에서 계약서 양식을 다운받아서 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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이런경우 계약금 받고 계약파기 가능한건지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.해당 아파트를 매매하는 것은 소유자가 본인의 권리이고 아파트를 처분하는 것은 자유입니다. 소유자(임대인)가 도의상 매매의사를 밝혀야되는 문제입니다.거주기간 동안 에어컨배관에서 누수가 발생할지 안 할지 정확하게 알 수 없는 상황입니다.본 질문 상 본인이 마음이 편치않다는 것을 알지만 임차인의 개인사정으로 계약취소 시 계약금을 포기해야합니다.계약취소 후 계약금을 받을 수 있는 방법은 임대인과 협의하는 경우와 계약서 특약사항에 계약취소 후 계약금 반환에 대한 내용이 있을 경우 입니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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장기 수선 충당금은 전세재 계약할 때 받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기가 중에 받는 것이 아닌 계약만료 시 관리사무실에 가서 장기수선충당금 납부 확인서를 발급받아서 임대인에게 주면 임대인이 임대차계약기간 납부한 장기수선 충당금을 반환합니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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임차권등기명령이 무엇인가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차권등기명령주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다. 임차권등기명령 효력임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 아니면 인터넷(대법원 전자소송)에서도 신청이 가능합니다.
경제 / 부동산
23.06.23
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계약하려는 건물에 건물주가 7년동안 2명이 바꼈는데요. 괜찮은건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.해당 부동산이 가치가 있어서 매매로 소유자가 변경이 일어 날 수도 있습니다. 매매가 발생한 부분에 대해서 문제가 있다고 판단하기는 힘듭니다.대출금(등기부상 채권최고액) + 보증금(본인 보증금 포함) 이 해당주택의 매매가격의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.대항력이 있을 경우 최우선변제권을 가지는데 본인이 대항력이 있고 소액임차인에 해당한다면 경매 시 최우선변제금(적용시기,지역에 따라서 금액이 다름)을 배당받을 수 있습니다. 등기부에 말소기준권리(저당,근저당,압류,가압류,가등기,경매개시결정 등)의 설정날짜를 확인하고 최우선변제권의 적용시기와 지역을 확인하면 최대 최우선변제금을 확인할 수 있습니다.그리고 대항력을 가지고 있고 확정일자를 받았다면 우선변제권을 가지는데 우선변제권이란 후순위 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 경매시 낙찰가에서 본인보다 선순위의 채권자들이 우선배당 받고 남은 금액에서 본인의 보증금을 배당받을 수 있습니다. 남은 금액이 없거나 부족하다면 보증금을 잃거나 일부만 배당받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.23
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에어컨 고장 수리 세입자가 부담해야하나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차 계약 중 옵션제품의 수리 및 교체는 임차인이 적은비용으로 손쉽게 직접 고치거나 교체할 수 있는 부분이 아니기때문에 임대인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 해야 합니다.임대인에게 문제부분을 잘 설명드리고 수리받으시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.23
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2년 전세계약 만료후에 계약갱신요구권으로 재계약시 법률관계?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 전세금액의 변동이 없어서 계약서를 작성하지 않고 재계약 하였다면 임차인이 중도에 통보하면 계약해지가 가능한가요?->계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 통보 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생하므로 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.2. 2년기한으로 계약서를 작성하였으면 반드시 기한을 준수하여야 하는가요? ->처음 계약을 체결하고 계약기간 중 계약해지 시 임대인은 계약만료 전 보증금을 반환할 의무가 없고 계약조건에 서로 합의하여 계약을 체결했는데 임차인이 계약해지를 한다면 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 협의하에 계약해지를 합니다계약갱신 중 계약해지 시는 1번의 답에 해당합니다. 그리고 이때는 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.3.계약서에 반드시 계약갱신요권으로 계약한다는 문구를 넣어야 하나요?-> 무조건 계약갱신임을 밝히는 문구가 있어야 한다는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인 가 구두로 하더라도 됩니다.정확한 증거를 남기기 위해 계약서 특약사항에 계약갱신임을 밝히는 문구를 작성하거나 문자나 카톡으로 계약갱신요구권행사에 대한 대화를 주고 받아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.23
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이 경우 계약 갱신 청구권 사용가능한가요 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다세대 빌라라면 호실 별로 구분등기가 되어 있어 위 층의 주인집 호수와 아랫집 호수 모두 주인이 소유하고 있을 것이고 아랫집 호수에 직계 존비속의 거주하면서 전입신고를 하면 아무런 문제가 되지 않습니다. *임차인의 계약갱신청구권 행사 시 임대인의 직계존비속 거주를 이유로 거절 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.23
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