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상가임대시 철거를 제가 하고 들어가는데 나갈때도 저보고 원복을 하라는데 맞는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약당시 현 시설상태로 원상복구를 하면 됩니다.처음 벽철거 시 임대인에게 원상복구까지 물어 어봤어야 했습니다. 임차인이 설치한 벽이 있다면 기존에 없었기때문에 설치했던 벽을 철거를 해야합니다.
경제 / 부동산
23.06.07
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월세 계약 만료 전 이사 시 보증금 반환 시점
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새임차인의 잔금 시점(새 임차인이 보증금 송금시)에 임대인이 기존 임차인의 보증금을 반환합니다. 임대인의 사정이나 은행상황에 따라 하루 이틀 늦어질 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.07
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서울 지역 아파트에 거주후 판매할시 양도소득세가 발생할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1가구 1주택 비과세조정지역 : 2년보유 및 2년거주비조정지역 : 2년보유1년 미만 : 50%2년 미만 : 40%2년 이상 : 6~45%12억 초과 주택 (실거래가 기준): 6~45%
경제 / 부동산
23.06.07
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전세 계약 기간이 끝나지 않았을 때 이사를 가도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약 후 계속 거주를 원한다면 계약만료 6~2개월 전에 임대인에게 계약에 대한 의사통보(카톡 또는 문자, 내용증명)를 하면 됩니다. 계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 의사통보를 하지 않으면 묵시적갱신이 됩니다.묵시적갱신이 되면 이전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.계약기간 중 계약해지 시 임대인은 계약만료 전에 보증금을 반환한 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 협의에 의한 계약해지를 합니다.
경제 / 부동산
23.06.07
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일시적 2주택이라는게 무슨 의미인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도소득세에서 2주택이 된 후 1주택을 매도할 때 양도소득세를 납부해야되지만 1주택으로 판단하여 양도소득세를 비과세 혜택을 부여할 수 있습니다. 양도소득세 1가구 2주택 비과세 혜택조건은 1번주택을 취득하고 1년이 지나 2번주택을취득해야합니다. 그리고 2번주택을 취득하고 3년 이내 1번주택을 매도해야합니다.
경제 / 부동산
23.06.07
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전세재계약을 할 때 새로 쓰는 게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 계약서를 작성해도되고 작성하지 않아도 됩니다. 계약갱신 시 보증금 인상이 있다면 갱신계약서를 작성하는 것을 추천드립니다. 보증금 인상분만큼만 계약서에 작성하고 특약사항에 계약갱신을 밝히는 내용과 이전 계약조건 보증금, 계약기간을 작성한 후 확정일자를 받아야합니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지되면서 보증금 인상분만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.계약갱신 시 보증금이 그대로라면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 카톡이나 문자, 내용증명에 약식계약에 대한 내용을 밝히는 것만으로도 충분합니다. 계약서를 작성한다면 계약서특약사항에 갱신계약에 대한 내용을 작성하면 됩니다. 보증금변동없는 계약갱신시 계약서를 작성하고 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 확정일자를 다시 받는다면 다시 확정일자를 받은 시점부터 효력이 발생하여 우선변제권의 효력 시점이 뒤로 밀려나서 권리순위 상 후순위로 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.07
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인터넷 등기소에서 확정일자를 받은 경우 연장시 증액없이 다른 계약조건의 변동만 있을 경우 어떤 계약서에 적어야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금변동이 없다면 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 갱신이 되고 확정일자를 다시 받지 않더라도 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.문자나 카톡, 내용증명으로 약식계약에 대해 작성하여 보관해도 됩니다. 갱신계약서를 작성한다면 이전 계약조건과 동일하여 그대로 작성하고 갱신되는 계약기간 작성하고 특약사항에 갱신계약이라는 것을 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.07
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월세 계약만기일이다가와서 재계약 절차 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서에 자동연장에 대한 문구가 없더라고 주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전 계약연장에 대한 의사통보를 임대인에게 문자나 카톡, 내용증명의 방법으로 하면 됩니다. 계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵지석 갱신이 되면 이전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.첫 계약하고 2년 뒤에 임대료를 인상할 수 있는데 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 임차인이 임대료 인상에 동의하지 않더라도 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내에서 인상할 수 있다는 것이 국토교통부의 입장입니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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전세가 매매가보다 비싼집의 이유는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매가와 전세가가 비슷하거나 똑같을 때 전세계약을 체결하고 난 후 부동산 경기가 안 좋아지면서 매매시세가 내려가고 계약종료 시점에 되면 임차인의 전세보증금보다 밑으로 내려가면서 매매가격이 전세보증금보다 싸게 됩니다. 전세시세도 매매시세와 같이 내려가게 됩니다.계약종료 시점 임대인이 보증금을 반환할 능력이 안 되면 새임차인을 빨리 구해서 새임차인의 보증금을 받아서 기존임차인에게 보증금을 반환할 수 있는데 전세 시세가 내려간 상황에서 새임차인을 구한다고 하더라도 기존임차인에게 새임차인의 보증금+임대인 보유현금을 하여 반환해야됩니다. 임대인이 보유하고 있는 현금이 없다면 보증금을 반환할 수 없어 문제가 되기도 합니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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더이상 들어가 살 사람도 없는것 같은데 분양하는 이유
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 분양하고 건설 중인 아파트는 몇년 전 재건축, 재개발 승인이 나서 진행 중입니다. 몇 년전 부동산경기가 좋아서 시행사에서 재개발, 재건축을 진행했고 지자체에서도 승인을 우후죽순으로 했었습니다.아파트 공급량이 지자체별 필요공급량보다 훨씬 상회하고 금리인상이 맞물리면서 수요도 없어지다보니 미분양이 발생하고 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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