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아파트단지가 리모델링 추진중 취소가 된다면?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.「도시 및 주거환경정비법」 제20조, 제21조, 제22조에 의거하여 소위 출구전략이 시행되어, 정비구역이 해제됨에 따라 추진위원회구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 경우 소위 매몰비용(그간 추진위원회나 조합이 사용한 돈)은 누가 부담하여야 하는지에 대해서 많은 논란이 있습니다.매몰비용은 1차적으로는 추진위원회나 조합이 부담해야 합니다. 이들은 돈을 빌린 주체이므로 책임을 지는 것은 당연합니다. 문제는 추진위원회나 조합은 소위 페이퍼컴퍼니로서 변제할 재원이 없다는 점입니다. 이렇게 추진위원회나 조합이 변제하지 못하는 경우 2차로 누가 책임을 져야 하는 것인가가 문제입니다.사업 추진에 동의하거나 아니면 해산에 동의한 토지등소유자가 개인재산으로 변제를 해야 하는 것인지, 정비구역을 지정한 공공이 부담해야 하는지, 시공자 등 채권자가 부담하여야 하는지 등이 문제됩니다.매몰비용에 대해 최종적인 부담주체가 누구인지에 대한 법적 논란을 정리해 보면 다음과 같습니다.첫째, 총회 결의가 없는 한 토지등소유자 개인 책임은 없다는 견해입니다. 추진위나 조합이 총회를 정식으로 개최한 후 비용 분담을 결의하고 그 구성원들이 이에 동의한다면 가장 매끄러운 방식으로 비용 정산 문제가 해결될 수 있습니다. 그러나 법 규정에 의해 총회 의결 절차 없이 해산됐다면, 비용 분담에 관한 총회 결의가 없었으므로 별도로 정관에서 정하고 있지 않은 한 토지등소유자 각각에게 이를 분담시키기는 어렵습니다. 결국 비용을 빌려준 건설사 등 채권자들이 부담해야 한다는 논립니다.둘째, 해산에 동의한 토지등소유자가 책임을 져야 한다는 견해입니다. 추진위나 조합을 해산하지 않으면 소유자는 위 견해처럼 총회 의결을 거치지 않는 한 개인 책임을 지지 않는 상황에서, 해산에 동의한다는 것은 그 청산금 부담도 묵시적으로 동의하는 것이므로, 해산에 동의한 소유자는 개인재산으로 청산금을 부담해야 한다는 논립니다.셋째, 사업 추진에 동의한 토지등소유자가 개인 책임을 진다는 견해입니다. 비용 발생은 결국 사업 추진에 동의했기 때문에 발생한 것이고, 또한 토지등소유자는 정관 또는 운영규정상 출자의무가 있습니다. 결국 이 의무를 이행하지 않는 경우 제3자는 추진위나 조합을 대위해 출자의무 이행을 청구할 수 있어 토지등소유자 개개인 재산으로 책임을 져야 한다는 주장입니다.넷째, 연대보증을 한 추진위나 조합 임원들이 부담해야 한다는 견해입니다. 추진위나 조합이 돈을 빌릴 때 그 임원들이 연대보증을 했다면 그 임원들이 부담해야 한다는 논리가 나타날 수 있습니다. 그러나 임원들이 연대보증을 한 취지는 사업이 추진될 것을 전제로 한 것이지, 사업이 중단되는 경우 그 비용 일체를 부담하겠다는 취지로 연대보증을 한 것은 아닙니다. 따라서 무제한적인 연대보증 책임을 인정하는 것은 타당하지 못합니다.마지막으로, 공공(제도를 만들은 중앙정부 포함)이 부담해야 한다는 견해입니다. 뉴타운은 공공이 주민 동의 절차 없이 일방적으로 지정했습니다. 결과적으로 사업이 추진되지 못하는 건 사업성이 없는 것을 간과하고 정비구역을 지정한 잘못이 있기 때문에 공공이 책임을 져야 한다는 논리입니다.대법원 판결은 한마디로 매몰비용은 총회의 부과결의가 없는 한, 또는 정관에 명확한 부담 규정이 없는 한 조합원들에게 부담시킬 수 없고, 비용을 대여한 시공자나 정비회사, 설계회사가 부담하여야 한다는 것입니다(위 첫째 견해를 따른 것이다).

경제 / 부동산

24.07.31

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