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답변 내역

안전한 전세계약을 위한 조언들이 넘쳐나는데, 임대차계약서에 유용한 "특약" 기재가 임차인에게 실질적으로 도움이 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인의 분쟁으로 소송을 진행한다면 강행규정(임차인에게 불리한 약정은 유효하지 않음)을 제외하고 주택임대차보호법 상 판단하기 어려운 경우 특약사항을 확인 후 판단합니다. 집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다' '집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다' '계약 직후 임대인이 집을 담보로 대출받으면 계약을 취소한다 등은 강행규정이 압니다. 임대인과 임차인이 협의하여 작성한다며 서로 지켜야 합니다. 웬만하면 임대인도 특약사항 내용을 지킵니다.
경제 / 부동산
23.05.30
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집주인이 전세금을 안주면 어떻게하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.요즘 워낙 전세사기 피해가 많이 발생하다보니 전세사기 의심을 해보고 국토부에 연락해보기 바랍니다. 인터넷에 전세사기 피해자 모임이나 카페가 있기에 임대인의 인적사항으로 확인 해보기 바랍니다. 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 내용증명(내용증명 송달에도 임대인이 받지 않는다면 공시송달 진행. 공시 송달 시 기간 더 소요 됨) 송달 후 임차권등기명령을 신청합니다. 임차권등기명령을 등기부에서 확인 후 보증금반환소송을 진행합니다. 보증금반환소송에 따른 압류 후 경매로 넘어간다면 권리순위에 따라 보증금을 모두 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.30
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전세 종료를 위하여 집주인에게 통보해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료로 이사를 가는 건가요? 이사를 간다면 계약종료 2개월 전까지는 임대인에게 퇴거 의사통보를 하면 됩니다. 더 거주하려고 한다면 임대인에게 계약만료 6~2개월 전까지 계약갱신에 대한 의사통보를 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.30
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임대차 계약갱신청구권에 대해 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 임차인의 계약갱신 요구권 행사 시 다음 9가지 사항에 해당될 경우 임대인은 거절할 수 있습니다.1.임차인이 2기 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 겨우2.임대인 본인이나 임대인의 직계존비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우3.임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우4.임대인과 임차인이 서로 합의해 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우5.임차인이 임대인의 동의 없이 임대차 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우6.임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우7.해당주택의 전부 또는 일부가 멸실 돼 임대차 목적을 달성하지 못할 경우8.다음과 같은 사유로 해당 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축해야하는 경우9.그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우특약사항에 계약갱신 청구를 할 수 없다는 내용을 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정이므로 유효하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.05.30
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원룸 퇴거 후 티비고장시 보증금에서 차감
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.차인이 고의 또는 과실로 옵션제품이 파손 또는 고장 시 임차인이 비용부담하여 수리를 해야합니다. 이외 옵션제품 사용 중 노후화에 따른 고장 시 임대인이 비용을 부담하여 수리를 해야합니다.고장이 발생하는 경우 바로 임대인에게 알리는 것이 좋습니다.만약 임대인이 보증금을반환하지 않는다면 보증금지급명령을 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.30
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아파트 2년 계약 연장 구두 합의후, 증액요구 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내로 인상할 수 있습니다. 임대인과 임차인이 협의하여 5%를 초과하는 것에 임차인이 동의한 약정은 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정이기때문에 효력이 없습니다.
경제 / 부동산
23.05.30
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임대사업자 보증보험 임차인 미가입 동의서
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민간임대주택 보증보험 면제 조건1.주택임대차보호법상 보증금이 최우선변제금 이하이고 보증보험 미가입에 임차인이 동의한 경우 2.임대사업자가 기존주택을 임차하는 공공주택사업자 (LH.SH 등 지방공사)와 임대차계약을 체결하였고 해 당 공공주택 사업차(임차인)가 보증가입을 한 경우3.임차인이 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)와 이에 준하는 기관 (한국주태금융공사)에서 전세금반환보증에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우면제조건에 해당하는 경우 1번은 경매시 대항력요건을 갖추고 있다면 배당신청을 하여 최우선변제금을 배당받을 수 있고 2번.3번은 계약종료시 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.30
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전세제도를 법으로 금지하는 것이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원희룡 국토부장관은 전세제도를 폐지하는 방법이 아닌 보완하는 방법으로 접근하겠다고 하였습니다. 대출받거나 전세를 끼고 집을 사는 경우 여러 채를 살 수 없게 하는 방안, 선순위 보증금, 근저당이나 기존 채무가 있을 경우에는 보증금을 제한하는 방안 등을 여러가지 방안을 모색하여 전세제도를 보완하겠다고 했습니다.
경제 / 부동산
23.05.30
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이사를 가는 과정에서 일시적 2주택 문제요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.A주택 취득하고 1년이 지나서 B주택을 취득해야합니다. 그리고 B주택을 취득하고 3년 이내 매도하면 일시적 1가구2주택 양도소득세 비과세 혜택을받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.30
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전세와 월세의 차이가 뭔지 쉽게 설명해주실 수 있으신가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세와 전세 모두 주택임대차보호법 상 똑같이 보호를 받을 수 있고 계약이 종료되면 법적으로 임대인은 보증금을 반환해야 합니다 . 단지 전세는 매월 지불하는 월세가 없고 전세권설정등기를 할 수도 있습니다. 인도, 스페인, 프랑스 등 몇몇 국가에서 전세라는 제도가 있지만 큰돈을 모르는 사람에게 보증금으로 맡겨 놓는다는 것을 위험하다고 생각합니다. 우리나라처럼 일반적으로 전세계약이 두루 이러우지고 있지는 않습니다.
경제 / 부동산
23.05.29
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