답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매수인 및 매도인(이하 “거래당사자”라 함)이 다음의 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 일정한 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하거나 < 국토교통부 부동산거래관리시스템(http://rtms.molit.go.kr) > 을 통해 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항).부동산 개업공인중개사가 매매거래계약서를 작성·교부한 때에는 해당 부동산 개업공인중개사가 위에 따른 신고(공동으로 중개하는 경우에는 공동으로 신고)를 해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제3항).부동산에서 매매계약을 체결했다면 부동산에서 실거래신고를 합니다. 해당 부동산에 전화해서 실거래신고 문의를 하면 정확하게 알 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 두명이서 작성한다면 법에서 정한 계약서 양식이 없기때문에 인터넷에서 계약서 양식을 다운 받아서 작성하면 됩니다.전세계약과 차이점이 있다면 계약서에 보증금,차임(월세), 선불 또는 후불, 월차임, 관리비가 있다면 관리비 등 지불 날짜를 협의하여 작성하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신을 하거나 묵시적갱신이 되지 않는다면 계약기간이 종료되면 원상복구 후 퇴거해야합니다. 계약이 종료되면 본인은 영업을 하지 않고 빈점포가 된상태이기때문에 건물주인과 새임차인이 상가임대차계약을 체결합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전차인이 소액임차인에 해당된다면 상가임대차보호법상 보호를 받습니다. 경매시 소액임차인에 해당된다면 최우선변제금을 변제받을 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 오피스텔의 경우 업무용 오피스텔과 주거용오피스텔로 구분됩니다. 업무용오피스텔은 주택수에 포함되지 않아 양도세, 종합부동산세에서 혜택을 볼 수 있고, 분양 시 건물부분의 부가세를 환급 받을 수 있습니다. 그래서 업무용오피스텔일 경우 임대인은 임차인의 전입신고를 원하지 않습니다. 만약 업무용오피스텔은데 임차인이 전입신고를 한다면 주거용오피스텔이 되며 10년 동안 주거용오피스텔로 유지됩니다.임차인 입장에서 전입신고를 하지 않는다면 대항력이 없고 우선변제권도 갖추지 못 하여 법적보호를 받지 못 합니다. 경매시 소액임차인에 해당되지만 대항력이 없어 최우선변제금을 배당받지 못 하고 우선변제권이 없어 가장 후순위로 배당받을 수 있습니다. 매매로 임대인이 바뀌는 경우 새임대인이 이사가라고 한다면 대항력이 없어 이사를 가야합니다. 버티면서 이사비를 받고 이사할 수 있지만 보증금을 못 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 경매 는 개인의 채권이나 채무로 인해 진행되는 것으로 카드미납,전세권 저당권 등으로 인해 경매가 진행 된다고 할 수 있습니다. 반면 공매는 국가가 주체하 여 강제적으로 진행하는 경매라고 생각하면 쉽습니다. 국세 체납일 경우 부동산 공매로 진행됩니다.부동산 경매는 개인의 압류물건을 공개적으로 매각 하는 것이고 민사집행법에 속하며 경매를 집행하 는 기관은 법원입니다. 경매 방식은 현장 입찰로 진 행되고 낙찰 후 약 3,4주 이내 대금 납부가 돼야 합 니다, 모든 절차가 종료 후 소유권이 생기며 명의변 경을 할 수 없다는 특징이 있습니다, 법원의 강제집행으로 명도집행을 할 수 있습니다.부동산 공매는 경매와 다르게 체납 등으로 인해 압 류한 것으로 공매 목적은 체납처분입니다, 민사집 행법에 의한 경매와는 달리 징수법, 지방세법에 근거합니다, 진행하는 기간은 한국자산관리공사이며 인터넷 입찰이 가능합니다. 대금 납부는 분납이 가능합니다, 약 60일 이내 또는 천만 원 이상일 경우 조건에 따라 최대 5년 분납이 가능하다는 차이점이 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세제도는 볼리비아,인도,프랑스,스페인에도 있지만 흔하지 않은 제도입니다. 우리나라에서만 국가 전체에서 흔하게 일반적인 계약형태로 이루어지고 있습니다. 외국인 입장에서는 금액이 있는 전세보증금을 모르는 사람에게 맡겨 놓는 것에 대해 의아해 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.유치권자가 경매개시결정 전에 점유를 개시했다면, 낙찰자는 채권을 변제해야 부동산을 인도 받을 수 있습니다. 유치권자가 경매개시결정 이후에 점유를 개시했다면 낙찰자는 유치권자에게 부동산 인동명령을 청구 할 수 있습니다. 유치권은 등기부에 기재되는 권리가 아니고 법원 경매기록에서만 나타나는 권리입니다. 경매 후에도 말소되지 않고 낙찰자가 그대로 인수하게 되고 유치권에 대한 채권을 변제해야 낙찰 부동산을 인도받을 수 있습니다. 단, 법원 경매기록에 나타나지 않은 유치권에 대해서는 낙찰자는 대항할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새 임차인과 새로운 계약을 체결하기때문에 5%적용을 받지 않습니다. 5%를 초과하여 임대료를 인상해도 됩니다. 기존 임차인이 부동산에 의뢰하여 새임차인과 임대인이 계약을 체결하게 되면 기존 임차인이 중개보수를 부담합니다. 법적으로 이부분에 대해서 정해진 것이 없습니다. 임대인은 새임차인과 계약체결에 동의하지 않으면 계약을 할 수 없고 임대인이 기존 임차인과의 계약에서 계약만료전에 보증금을 반환할 의무도 없습니다. 그래서 임차인과 임대인이 협의하에 계약을 해지하는 것입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 월세를 부가세불포함한 300으로 계산하나요? 부가세포함 330으로 계산하나요?-부가세포함하지 않고 월세300만원으로 계산합니다. 2.중개수수료는 마지막으로나온 가격에 부가세를 붙여서 내야하나요?-네. 맞습니다. 중개수수료 + 부가세별도 입니다. 부동산이 일반관세자의 경우 부가세 10%, 간이과세자의 경우 부가세 4%입니다.3.어떤글을 보니 306만나온다고 다 주는거아니라고 협의하라고하는데 맞나요??-중개보수가 부담된다면 부동산과 협의하여 조정가능합니다.4.직접계산해주시면 얼마인가요???-직접계산하는 게 어떤 의미인지 모르겠습니다만, 보증금 4,000만원 월세300만원 중개수수료는 306만원입니다. 부가세10% 306,000원 총 중개보수 3,366,000원 / 부가세4% 122,400원 총 중개보수 3,182,400원