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샤워기 수전부분도 임대인이 해결해 줘야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 인심 좋으신 임대인 분은 임차인이 시설물을 사용하다가 수리가 필요하여 수리를 요구하면 수전도 교체해줍니다. 세입자가 입주하기 바로 전이나 입주하고 1달,2달 뒤에 고장이 난다면 임대인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 하면 되고, 세입자가 입주한지 한참이 지나 고장이 났다면 임차인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 하면 됩니다. 판례에 따르면 전등, 샤워헤드.호스, 건전지, 수도꼭지 교체 등 큰 비용을 들이지 않고 직접 고칠 수 있는 소모품 같은 경우 임차인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 한다고 명시해 놓았습니다. 누수, 벽갈라짐, 배수관 막힘, 보일러나 싱크대 등 주거에 직접적이고 심각한 지장을 줄 수 있는 큰 수리 비용은 집주인이 부담한다고 명시해놓았습니다. 계약서 특약사항에 수리 및 교체에 대한 비용부담을 지정할 수도 있습니다. 실무에서는 사소한 것으로 임대인이든 임차인이든 감정이 상할 수 있습니다. 임차인과 원만하게 합의하여 해결하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.05.12
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주임사입니다 전월세신고를 따로해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대사업자는 민간임대주택법에 의한 임대차 계약신고를 통해 임대차 계약 내용을 별도로 신고하고 있으므로 주택 임대차계약 신고를 한 것으로 의제됩니다. 따라서 주택임대사업자는 전월세신고를 할 필요가 없습니다.
경제 / 부동산
23.05.12
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월세 보증금을 임차인 동의없이 임대인이 사용해도 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법적으로 임차인의 보증금을 임대인 개인용도로 사용하는 것을 규제하고 있지 않습니다. 임대인은 계약종료 시 임차인에게 보증금을 모두 반환하기만 하면 되고 임대인이 개인용도로 사용하다가 임차인에게 보증금을 반환하지 못 하는 때에 문제가 발생합니다. 임대인이 임차인의 보증금을 개인용도로 사용하는 것은 도덕적으로 문제가 있을 뿐입니다.
경제 / 부동산
23.05.12
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이런 경우 임차주택이 경매에 넘어가면 어떻게 되는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금을 인상하여 갱신계약서에 확정일자를 새로 받았다면 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지되면서 보증금 인상분만큼 확정일자의 효력이 발생합니다. 예로 1.근저당권2.첫 계약 보증금 1억(확정일자 받음) 3.근저당권 또는 다른 임차인4.갱신게약 1억 5천 만원(확정일자 받음) 등기부상 권리순위에따라 낙찰가에서 선순위권리자(근저당권)에게 배당 후 본인 차례에서 남은금액을 배당받게 됩니다. 남은 금액이 2억이라면 3.근저당권 또는 다른 임차인에게 배당하고 남은 금액에서 나머지 금액을 배당받습니다.
경제 / 부동산
23.05.12
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확정일자 받고 전입신고 된상황에서 건물이 경매로 넘어가면 배당요구가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부상 권리순위에 따라 배당을 받기 때문에 질문 상으로는 전세보증금을 모두 배당받을 수 있는지 없는지 확인할 수 없습니다. 전입신고와 거주를 하고 있으면 대항력을 가지게 되고, 대항력+ 확정일자면 우선변제권을 가지게 됩니다. 전입신고를 하면 최우선변제권을 가지게 되어 소액임차인에 해당하고 전입신고를 한 임차인은 경매시 0순위로 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 말소기준권리(가등기, 압류, 가압류, 저당, 근저당, 경매개시결정등기 등) 보다 선순위인지 후순위인지에 따라 배당이 달라질 수도 있습니다. 선순위일 경우 배당신청을 하지 않더라도 낙찰자가 인수 대상이므로 임대차 계약종료 시 낙찰자(새임대인)에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 배당신청을 한다면 낙찰가에서 배당을 받고 퇴거를 하면 됩니다. 후순위일 경우 본인보다 선순위권리자가 낙찰가에서 배당을 받고 남은 금액을 배당받기 때문에 배당으로 모두 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있고 모두 잃을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.12
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이럴경우 전입신고를 하지 않고도 보호를 받을 수 있는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고를 하지 않으면 대항력이 없게 됩니다. 전세금반환채권을 양도받으면 보증금 관련 채권자로만 남습니다. 대항력을 위해 전입신고를 따로 하면 됩니다. *참고판례에 따르면 전세권을 전세금반환채권과 분리하여 양도할 수없다.전세권설정등기를 마친 민법상의 전세권을 존속기간 만료 후에 피담보채권인 전세금반환채권과 함게 양도할 수 있다.전세권이 존속하는 동안 전세권을 존속시ㅣ기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 없다. 다만 장래의 조건부채권을 양도할 수 있을 뿐이다. 전세권의 존속기간 만료로 소멸한 경우 전세금 반환채권을 전세권과 분리하여 양도할 수 있다.
경제 / 부동산
23.05.12
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경매로 넘어가서 낙찰자가 낙찰받으면 월세는 어떻게 주나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.말소기준권리보다 후순위였던 임차인은 낙찰자가 인수대상이 아니기때문에 후순위였던 임차인을 인도명령 또는 명도소송으로 퇴거시킬 수 있습니다.낙찰자(새 임대임)와 새로운 계약을 체결하면 되겠습니다. 계약서에 월세 지불 날짜와 계약기간, 계약조건을 협의하여 작성하면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.05.12
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경매를 통해서 부동산 낙찰 받고 대금을 안내면 어떻게되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.낙찰 후 매각결정기일까지 낙찰에 대한 이의 신청 접수가 가능하고 문제가 없다면 매각허가결정 선고, 대금납부기한이 지정됩니다. 대금 납부기한은 잔금을 납부해야하는 기한으로 낙찰 후 약 한달 후로 결정됩니다. 기한 내 잔금 미납시 입찰보즈금은 돌려받지 못 하며, 어떻게 잔금을 마련할 수 있다면 잔금은 재경매기일 전까지 연 이율 20%의 지연이자와 람께 납부할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.12
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전세대출 끝나면 누구한테 돈을 돌려받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인은 계약금을 먼저 임대인에게 송금하고 대출신청을 하여 승인이 나면 은행에서 임대인에게 송금합니다. 계약이 만료되면 임대인은 임차인의 계약금을 제외하고 은행으로부터 받은 금액을 은행에 송금하면 상환이 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.12
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전월세로 살 때 자질구레한 집수리 한계점?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에 따르면별비용을 들이지않고 손쉽게 직접 고칠 수 있는 소모품, 건전지교체, 전등교체, 변기커버 교체, 샤워호스.헤드 교체 등은 임차인이 비용을 부담하고 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다.예로 보일러 교체 및 수리, 누수, 벽갈라짐, 배관막힘(오랜기간 동안 막힘), 변기 교체 등이 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.12
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