전문가 프로필

답변 내역

전세연장을 부동산이 높은 금액으로 미리 세입자한테 이야기해서 나가는걸로 결정이 났는데 원래 이렇게 처리하는건가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.해당 부동산에서 갱약갱신 시 전세보증금 인상을 얼마정도로 했는 지 알 수 없지만,계약 갱신 시 임대료의 5%를 초과여 인상할 수 없습니다. 5%를 초과하여 인상할 경우 임차인은 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다. 보통은 임대인의 의사를 먼저 확인해야 합니다. 임차인과 임대인 간 협의를 합니다. 임차인이 계약갱신에 대한 의사를 임대인에게 통보하는 것이 가장 좋습니다. 임대인인 본인은 갱신계약이라면 5%를 초과했는지 확인 했어야 했고 5%를 초과하지 않았더라도 주변 시세를 확인하고 부동산과 협의했어야 합니다.
경제 / 부동산
23.05.10
0
0

아파트 매매를 하면서 씽크대의 하자가 있는 부분을 매도자가 고지하지 않았다면 어떻게 해야 하나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매도인에게 하자담보책임에 의한 손해배상을 청구하면 됩니다. 매도인에게 누수를 말하고 수리 비용부담에 대해 협의를 하면 됩니다. 만약 하자의 존재를 알았음에도 계약서 특약사항에 ‘하자담보책임에 대해 매도인에게 묻지 않는다’라는 특약사항을 기재한 후 거래 당사자가 모두 서명을 완료했다면 매도인에 대한 하자담보책임을 물을 수 없습니다.제580조(매도인의 하자담보책임)① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.손해배상 청구권은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.대법원 판례에 따르면, ‘하자’란 매매 목적물이 객관적인 기능과 성질이 결여되어 사용에 지장이 있는 경우를 말합니다. 즉 주택법에 따르면, 건축물 또는 시설물의 안전과 미관에 나쁜 영향을 줄 수 있는 균열이나 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수 등을 불량으로 규정하고 있습니다. 손해배상청구권을 행사할 때 다음과 같은 상태여야 합니다.1) 매매 계약이 유상 거래로 유효하게 성립되어야 합니다.2) 부동산 계약 시점에 하자가 있어야 합니다.3) 매수인은 선의여야 하며, 이러한 하자에 대해서 매수인의 과실이 없어야 합니다.여기서 ‘매수인이 선의여야 한다’는 말은 매매 목적물을 매입할 때 이러한 하자가 있음을 알지 못했다는 것을 의미합니다.4) 매수인이 하자 발생 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 손해배상청구권을 행사해야 합니다.
경제 / 부동산
23.05.10
0
0

전세 계약을 할 때 어떤 점을 확인해야 안전한가요.?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세사기 피해가 많이 발생하여 정부에서 안심전세 앱을 출시했습니다. 하지만 하지만 100% 만족할 만한 서비스를 이용할 수 없습니다. 모든 주택의 시세확인이 어렵고 집주인이 보증금을 돌려주지 않은 적이 있는지 보증보험에 가입이 가능한지 여부 등을 확인할 수 있다고 했지만 임차인이 원한다고 해서 볼 수 있는 것은 아닙니다. 집주인이 직접 본인의 스마트폰으로 먼저 정보 조회를 한 후 보여줘야만 세입자가 확인할 수 있는 것입니다. 현재는 초기단계라 미흡한 부분이 있지만 업데이트를 통해 점차 만족할만한 서비스를 제공한다는 것이 정부의 방향입니다. 먼저 매매시세와 전세시세를 확인하는 것이 좋습니다. 공인중개사에게 물어서 확인하거나 인터넷 네이버부동산, 직방, 호갱노노 등을 통해 확인할 수 있습니다. 대출금(등기부상 채권최고액)+총보증금(본인 보증금포함) 이 주택매매시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.그리고 매매가와 전세가가 비슷하거나 똑같을 경우 요즘처럼 부동산경기가 않좋을 때는 매매가가 전세가보다 내려가게 되거나 매매가와 전세가가 내려가서 계약종료 시 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못 하는 상황이 발생합니다. 그리고 전세보증보험 정책이 바뀌어 전세가가 매매가의 90%를 넘어가면 가입대상이 되지 않습니다. 전세대출 또는 전세보증보험 가입을 원할 때는 불법건축물이 있는지 확인 해야합니다. 불법건축물이 있을 경우 전세대루과 전세보증보험에 가입하기 어렵습니다. 계약서작성 시 임대인이 나오지 않고 대리인이 나올 경우 임대인 도장이 찍힌 위임장을 확인하고 직접 전화를 하거나 영상통화를 하여 계약에 대한 것을 확인해야 합니다.등기부 상 소유자와 임대인의 신분증을 비교하여 진위여부를 확인해야 합니다. 불안하다면 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 매월 보증료를 납부해야 하지만 계약기간 동안 보증금 못 받는 것에 불안해학나 스트레스 받지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.10
0
0

임차권 등기명령신청 관련 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 만료 다음 날에 전세 주택 관할법원을 방문하거나 대한민국법원 전자소송에 접속하여 신청할 수 있습니다.*준비서류 임대차계약서주민등록등본등기부임대차계약 종료에 관한 증빙내용(카톡 또는 문자 대화내용, 내용증명)건물도면(건물 일부의 임차인의 경우)
경제 / 부동산
23.05.10
0
0

너무 당황스러워서 어찌할줄 몰라 여쭤봅니다. 집주인이 전세금을 내줄 돈이 없다고하는데 어쩌죠...?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인이 이사를 가지않고 갱신계약을 해도 된다면 임대인에게 제안을 해보시기 바랍니다. 전세시세가 하락했다면 전세보증금을 인하하여 그 인하분을 한번에 반환하거나 한번에 반환되지 않을 경우 매월 월세처럼 지급하는 조건 그리고 전세 대출을 이용했다면 전세대출 이자를 임대인이 부담하는 조건 또는 관리비가 있다면 임대인이 관리비를 부담하는 조건 등 여러조건을 제시하여 임대인과 협의하면 됩니다.이사를 가야하는 상황이라면 임차권등기명령과 보증금지급명령, 보증금반환소송이 있습니다. 카톡이나 문자 상으로 보증금 반환에 대한 대화를 나누었다면 대화내용(임차권등기명령신청 시 첨부서류임)을 보관하시고 내용증명(임차권등기명령 신청 시 첨부서류임) 내용에 계약만료 시 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령, 보증금 지급명령, 보증금반환소송을 진행할 것이라고 강력하게 의사표현을 하면 됩니다. 가장 좋은 것은 대화이고 임대인이 보증금반환용 대출상품을 이용할 수 있으니 확인해보라고 권유도 해보시기 바랍니다.원만하게 해결되길 바랍니다.
경제 / 부동산
23.05.10
0
0

세입자의 사정으로 계약기간 이전에 나가는 경우 중개수수료는 누가 부담하는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법, 판례에서 임차인이 계약만료 전 계약해지 시 중개보수를 부담해야한다고 명시하지 않았습니다.판례에서는 신규임차인 체결 조건이므로 보통 임차인이 공인중개사에게 매물을 의뢰하게 되는데, 새로운 임대차 계약을 체결할 사람은 임대인이므로 중개보수(복비)는 임대인이 지불해야 한다고 보고 있습니다. 그리고 만약 계약서 특약사항에 계약만료 전 계약해지 시 임차인이 복비를 부담하기로 했다면 사실상 복비는 기존 임차인이 지급해야한다고 명시해 놓았습니다.새 임차인으로부터 계약금을 받지 않았다면 기존 임차인의 중도해지에 동의하지 않으면 됩니다. 임대인이 동의하지 않는다면 계약해지가 되지 않는 것이고 계약만료 시 보증금을 반환하면 할 것이라고 하면 됩니다.왜냐하면 임대인 입장에서는 어차피 계약기간 동안 임대차계약은 유지되기 때문에 굳이 임차인을 변경해가면서 번거로울 필요가 없기 때문입니다. 새임차인으로부터 계약금을 받았다면 새임차인에게 상황을 잘 설명하고 설득하여 새임차인에게 계약금을 반환할 수 있도록 합니다.
경제 / 부동산
23.05.10
0
0

전세 계약 해지건으로 보낸 내용증명이 수취인불명으로 반송되었을때 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 내용증명 송달이 수취인불명일경우 다시한번 내용증명을 보내시기바랍니다. 주민센터에서 임대인의 주민등록초본을 발급받아 주민등록초본 주소지로 내용증명을 한번 더 보낸 후 송달이 안 되면 공시송달을 신청하면 됩니다.임대차계약 해지와 같이 반드시 상대방에게 계 약 해지 의사표시가 도달이 되어야 하는데 상 대방에게 의사표시 도달이 되지 않는다면 의사 표시 공시송달 신청 제도를 이용할 수 있습니 다. 공시송달은 민법 제113조에 규정되어 있 으며, 상대방이 알지 못하거나 상대방의 소재 를 알 수 없는 경우에 의사표시가 불가능한 상 황에서 사용되는 방법입니다.의사표시 공시송달은 표의자가 과실 없 이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소 재를 알지 못하는 경우에는 의사표시를 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송 달할 수 있습니다. 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생깁니다. 다만, 같은 당사자에게 하는 그 뒤의 공시송달은 실시한 다음 날부터 효력이 생깁 니다.의사표시 공시송달 신청을 하게 되면 상대방에게 송달이 되는 기간이 약 1달~2달 정도 소요 가 됩니다. 따라서, 이 기간 동안에 임대차계약 이 법정갱신되는 경우가 있을 수 있습니다. 즉, 의사표시 공시송달은 공시송달 결정 일로 부터 2주 후에 효력이 발생하므로 임대차 보호 법 제6조 제1항 계약 해지 통보 기간(임대차 기간 끝나기 2개월 전)을 도과하는 경우는 법 정 갱신된 것으로 봅니다. 법정 갱신되면 임대 차 보호법을 적용받아 임대인이 그 통지를 받 은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생됩니다.의사표시 공시송달 인터넷으로 신청하기준비서류 : 임대차계약서, 내용증명서 (내용증명을 보냈는데 반송되었다는 증거), 임대인 주민등록초본대한민국법원 전자소송 접속에서 공시송달 검색하여 민법-의사표시공시송달신청서 클릭하면 됩니다. 결과까지 신청하고 1개월~최대3개월 정도 걸릴 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.10
0
0

상가계약을 할 때 계약금을 내고 다른 곳을 계약하려면 기존에 낸 계약금은 포기해야되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항에 계약금반환에 대한 문구를작성했다면 계약을 취소 후 계약금을 돌려받을 수 있지만 그렇지 않다면 거의 돌려받지 못 합니다. 임대인과 협의하면 가능할 수도 있습니다.해약금민법 제565조 해약금 규정입니다. '당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다'이행착수라는 것은 계약금지급이 아니고 통상 중도금, 중도금이 없으면 잔금 지급을 의미합니다. 중도금 지급 전까지, 또는 중도금이 없으면 잔금 지급전까지 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는 것입니다.이때 포기해야 하는 이미 지급한 매수인의 계약금 배액 상환해야 하는 매도인의 금액의 성격이 해약금입니다.이미 지급한 계약금 또는 배액 상환되는 금액은 상대방에게 손해배상을 하게 되는 금액이 아니고 계약 위반에 따라 각각이 계약의 이행에 착수하기 까지는 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있는 권리가 있음을 의미합니다.따라서 민법 제565조에 따라 해약금에 관한 내용을 계약서에 따로 적시하지 않더라도 당연히 해약금 규정은 적용됩니다. 조건부 일방해제권의 약정이기 때문에 별도의 손해배상을 청구할 수 는 없습니다.
경제 / 부동산
23.05.10
0
0

전세 계약 해지시 계약금 환불?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 매매와 전세계약 시 똑같습니다.특약사항에 계약금반환에 대한 문구를 작성한다면 계약을 취소하고 계약금을 돌려 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.10
0
0

재계약과 전세보증금 관련 몇가지 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.계약갱신 시 임대료 인상은 5%를 초과할 수 없습니다. 5%를 초과한 금액을 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.특약사항에 임차인은 5%를 초과한 인상에 동의한다라는 내용은 강행규정으로 임차인에게 불리하여 유효하지 못 한 약정입니다.2.네이버에 임대료계산 렌트홈을 검색하면 정확하게 계산이 됩니다. *전세에서 월세로 월세에서 전세로 변경 시에는 임차인의 동의가 필요합니다. 임차인이 동의하지 않으면 변경하지 못 합니다.
경제 / 부동산
23.05.10
0
0