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요새 부동산 가격이 바닥이라는데 사야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신이 아닌이상 현재 완전한 바닥인지 알 수 없습니다. 시간이 지나고 나서 진짜 바닥인지 알 수 있습니다. 이번 5월 fomc회의에서 금리인상을 했습니다. 이번 금리인상이 마직막으로 보고 있으면 내년까지 금리인하가 없을 것이라고 발표했습니다. jp모건이 9월에 금리인하 가능성을 말하긴 했지만 확실치 않습니다. 금리동결이 되면 계속 고금리로 유지 될 것으로보이고 이는 올해 연말까지 부동산경기에 획복을 보이지 않을 것으로 보여집니다.
경제 / 부동산
23.05.04
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새로올사람이 전세대출받을라면 임차권등기를 풀어달라는데 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새임차인과 통화를 하여 은행과 연락할 수 있게 하던가 본인이 직접 은행에 연락 할 수 있게 하여 진위여부를 확인해보기 바랍니다. 확인이 안 된다면 새임차인이 전세대출을 하고 은행에서 임대인에게 송금한 후 임대인으로부터 보증금을 돌려받으면 임차권등기 해제를 한다고 하면 됩니다.(하지만 은행에서 임차권등기명령때문에 대출 심사에서 승인을 안 해줄 수도 있습니다.)
경제 / 부동산
23.05.04
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새로운 임차인이 구해지면 기존 임차인은 임대인으로부터 보증금 일부를 먼저 받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지에 대해 법적으로 명시해 놓은 부분이 없습니다. 그래서 특약사항에 의존하거나 임대인과 임차인 간 합의에 의한 해지를 해야합니다. 새 임차인이 구해져서 새임차인이 보증금을 임대인에게 송금하면 임대인 기존 임차인에게 보증금을 반환합니다.보증금 중 일부 받는 것에 임대인과 협의를 해서 임대인이 동의를 한다면 일부를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.04
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전세계약 중도해지 시 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인은 계약갱신 기간 중 계약해지의 상황입니다. 계약갱신 기간 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지에 대한 의사통보를 할 수 있습니다. 임창인이 계약해지를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 계약서 특약사항에 중도해지에 대한 내용을 작성하였더라도 효력이 없습니다. 새 임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 새임차인을 구했으면 임대인이 보증금을 새임차인으로부터 받으면 본인에게 반환해 줍니다. 본인과 임대인은 계약해지를 위해 서류를 따로 작성할 필요는 없습니다.
경제 / 부동산
23.05.04
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지금 전세사기가 많은데 아파트 전세사기는 없나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전국적으로 문제가 되고 있는 전세사기 피해 사례는 대체로 빌라나 오피스텔에서 발생했습니다. 빌라와 오피스텔이 전세사기에 취약한 이유는 일차적으로 아파트에 비해 가격이 저렴한 데다 정확한 시세 파악이 어려운 편이기 때문입니다. 그리고 신축 빌라나 오피스텔은 더욱 시세파악이 어렵습니다. 상대적으로 적은 자본으로 빌라‧오피스텔 매물을 쓸어 담은 뒤 매매가에 준하는 가격으로 전세 계약을 맺을 수 있는 것입니다. 여기에 처음부터 보증금을 편취할 목적으로 감정평가사, 공인중개사와 결탁해 시세를 속이거나 임대인 명의를 계약 후 변경하는 식으로 조직적 전세 사기가 이뤄졌습니다.
경제 / 부동산
23.05.04
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전세만기시와 전세금 반환 관련된 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 계약 종료 이후 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는다면 보증보험 이행청구를 신청하면 됩니다. 이행청구 첨부서류로 카톡 또는 문자 대화내용, 내용증명, 임차권등기명령이 등재된 등기부가 포함되기 때문에 이행청구 신청 전 카톡 또는 문자로 임대인이 보증금을 반환하는 못 한다는 대화내용을 보관한 후 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 등기시킵니다.2. 임차권등기명령 신청을 하여 순조롭게 진행하면 2주~1달 이내에 등기부에 등기됩니다. 임차권등기명령도 계약종료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 신청할 수 있습니다.3. 실무에도 충분히 일어나고 있는 일입니다. 임대인이 보증금을 반환하지 못 해 임차인에게 임차인의 대출이자 부담하는 조건 또는 대출이자 부담+보증보험 보증료를 부담하는 조건으로 계약갱신을 요구하기도 합니다. 임대인과 임차인이 협의하면 됩니다. 계약갱신을 하는 경우 전세대출을 연장하고 보증보험도 갱신을 해야 합니다. 그리고 계약갱신 계약서를 작성하여 특약사항에 계약갱신에 의한 계약. 임대인이 전세대출이자 또는 전세대출+보증료를 부담하는 문구를 상세하게 작성해야 합니다.
경제 / 부동산
23.05.04
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전세권 설정시 빈드시 전입이 필요하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권설정을 하는 경우 주택임차인 전세권자로서 우선변제권을 가집니다. 판례에서 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제권을 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제권을 가지는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 것이라고 판시했습니다.전세권설정 시 전입신고를 하지 않는다면 경매 시 소액임차인에 해당하는 경우라도 최우선변제금을 받을 수 없습니다. 전입신고를 했고 소액임차인에 해당하는 경우 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 전세권 설정을 하고 전입신고와 확정일자 모두 받아두면 경매 시 전세권설정으로 권리를 행사할지 전입신고와 확정일자를 받아서 대항력과 우선변제권으로 권리를 행사할지 선택할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.04
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상가 임차인이 힘들어서 상가를 내 놓는다고 하는데요. 그럼 임대인이 상가를 내 놓아야 하나요??아니면 누가 내 놓던지 상관 없나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.내 놓을 때는 아무나 내놓든 상관없습니다. 계약기간 동안 임차인과 임대인 간 사이가 괜찮았다면 임차인의 사정이 안 좋기에 임대인도 부동산에 의뢰해서 빨리 새 임차인을 구하거나 임차인도 부동산에 의뢰해서 새 임차인을 빨리 구하도록 하면 됩니다. 보통 임차인이 새 임차인을 구하곤 합니다. 계약기간 동안 임차인과 임대인 간 사이가 안 좋았다면 임차인이 새 임차인을 구하도록 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.04
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중개수수료 납입 시점에 대한 질문입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사법 시행령 제27조의 2(중개보수 지급시기) 법 제32조 제3항에 따른 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개외뢰인간의 약정에 따르되 약정이 없을 때는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다. 공인중개사와 중개의뢰인 간의 합의, 약정으로 중개보수 지급시기를 정할 수 있습니다. 또는 계약체결시 1/2르 지급하고 대급지급 등 계약이행이 완료된 후에 나머지를 지급하기로 약정할 수도 있습니다. 잔금날짜가 너무 길경우 계약체결시 지급할 수도 있습니다. 만약 중개보수의 지급시기에 대한 명시적 약정이 없는 경우에는 거래대금의 지급이 완료된 날 지급합니다. 계약체결시 중개보수를 지급한 후 계약이 취소 될 경우 지급한 중개보수를 다시 반환받지 못 합니다. 사기, 강박에 의한 계약체결이 아니라면 계약체결 후 중개보수를 지급했다면 계약이 진행된 것으로 보기 때문에 공인중개사가 받았던 중개보수를 반환하지 않아도 된다는 법원의 입장입니다.
경제 / 부동산
23.05.04
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주택과 상가 임대차기간과 보호여부에 대해 알려주세요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 임대차계약 기간1년 미만, 1년, 2년 미만의 계약기간을 정했을 경우 임차인은 2년을 주장하여 거주 할 수도 있습니다.계약갱신요구권 행사는 1회에 한하여 사용할 수 있습니다. 첫 계약 2년 + 갱신계약 2년으로 총 4년 거주 또는 첫 계약 2년 + 묵시적 갱신 (묵시적 갱신 기간에 따라 다름) + 갱신계약 2년으로 묵시적갱신 기간에 따라 총 거주 기간이 달라짐. 계약갱신요구권 1회 행사했더라도 갱신계약을 할 수 있는데 이때는 새로운 계약으로 진행을 해야합니다. 상가임대차보호법 상 임대차계약 기간계약기간 최대 10년 까지 영업이 가능하고 최대 10년까지 계약갱신을 하여 영업 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.04
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