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오피스텔과 아파트를 구준하는 기준은?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 아파트도 공동주택안에 속해있습니다. 우리나라에서 좁고 한정된 토지를 사용하기 위해 발달된 아파트는 5층 이상의 건물이라고 생각하시면 쉽습니다. 그러나 오피스텔 중 아파트형 오피스텔이 있는데 외형상 크게 차이나지 않아서 최근에는 육안으로 구분하기 쉽지 않은데요. 오피스텔의 용도는 건축법상 준주택으로 완전한 주택은 아니지만 주거와 사무를 겸용으로 사용할 수 있고 등기도 개별로 신청할 수 있습니다. (아파트와 오피스텔은 개별등기 가능/각 호수마다 주인이 다름) 아파트는 주택으로 포함하지만 오피스텔은 업무용 오피스텔의 경우 주택수에 포함이 안 되고 거주용 오피스텔의 경우 주택수에 포함합니다.아파트는 발코니(우린 베란다로 부름)가 있습니다. 오피스텔은 발코니(베란다)가 없습니다. 즉, 발코니는 서비스면적으로 84㎡의 아파트라면 기본적으로 5~6평정도가 있습니다. 최근에는 베란다 확장이 된 아파트가 대부분이라 이것만으로 구분하기는 쉽지 않습니다. 아파트는 주택법, 오피스텔은 건축법을 따릅니다. 참고로 2015년 4월 30일을 기점으로 오피스텔의 전용면적 측정기준이 달라졌기 때문에 그 이전에 건축허가를 받은 곳은 벽을 포함해 측정되어있어 실제 사용면적이 벽만큼 적으니 매매시 알아두셔야합니다. 부대시설도 아파트는 의무적 설치 규정이 있지만 오피스텔은 의무가 아니긴 한데 최근에는 확충되었습니다. 또한 소형아파트는 바닥난방에 제한이 없는 반면 오피스텔은 85㎡이하만 허용되고 있습니다.아파트는 계단, 복도 등을 더한 공급면적이 기준이고, 오피스텔은 전용면적과 공용면적 및 주차장, 관리사무실 등 기타면적까지 더한 면적이 계약면적이라 보기에는 아파트와 같은 면적이라고 하더라도 오피스텔이 상대적으로 좁아보입니다.아파트 면적이 오피스텔에 비해 크기 때문에 실제로 분양가의 경우 오피스텔이 좀 더 저렴합니다. 종합적으로 분석해보면 관리비도 오피스텔이 좀 더 높은편이고 취득세가 비쌉니다.세금적인면으로 아파트 보다 불리해보이지만 임대사업자를 등록한 분들은 85%정도의 감면을 받을 수 도 있습니다. 또한 옵션이 많으면 편리한 부분도 있습니다. 최근엔 다양한 부분이 보완된 아파텔은 오히려 아파트 보다 인기가 많습니다. 다만 아파트 같은 매매 상승폭이 거의 없고 재건축이 안되고, 매수자가 많지 않은 부분을 고려해야합니다. 아파트와 오피스텔의 취득세가 다른 이유는 오피스텔이 주거용이 아니라 별도의 시세가 없어서 입니다. 아파트의 경우 전용면적 85㎡이하에 6억원이하라면 매매가의 1.1%가 취득세입니다. 초과되더라도 최대치가 3.5%라서 일괄 부과되는 4.6% 오피스텔 취득세와 차이를 보입니다.

경제 / 부동산

23.04.07

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