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청약 당첨 후 청약 포기시 다음엔 아예 기회가 사라지는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재당첨제한청약 재당첨 제한기간은, 지역에 따라서 다르게 적용되는데, 기준은 당첨자발표일로부터 시작됩니다.1. 투기과열지구, 분양가 상한제 적용 주택은, 10년간 청약이 제한됩니다.2. 청약과열지구 ( 조정대상지역 )은, 7년간 청약이 제한됩니다.3. 투기과열지역 정비조합, 토지임대주택은, 5년간 청약이 제한됩니다. (*부부가 한세대로 묶인 경우, 남편 청약 통장으로 청약 신청을 하여 당첨 후 취소를 했을 경우, 아내의 청약 통장도 역시 청약 재당첨 제한을 적용 받게됩니다.)주택청약통장 재사용 금지청약일에 청약 신청을 해서 당첨자 발표일에 동, 호수가 당첨되었을 경우 정당계약일에 모델하우스를 방문하여1. 계약을 하거나2. 계약을 안 하거나상관없이 일단 한번 당첨된 주택청약통장은, 더이상 재사용이 불가능합니다.청약통장 해지 시기는, 당첨 후 포기를 하든, 계약을 진행하든 해지를 해야합니다.이후 다시 청약을 하시려면, 기존의 은행에 가셔서 주택청약통장을 해지하고, 새롭게 청약통장을 다시 만드셔야됩니다.새롭게 만든 청약통장이 1순위 요건이 되려면,1해당 지역의 기간을 충족해야하고, 2 1순위 금액을 충족해야됩니다.특별공급 당첨 제한만일 청약신청이 특별공급에 청약 후 당첨되었는데, 취소, 포기할 경우에는, 다시는 특별공급으로 청약을 신청할 수 없습니다.일생에 딱 1번만 주어지는 특별공급 청약 기회가 영영 없어지는것입니다.
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부동산
23.03.19
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임대차보호법으로 전세 재계약 중입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지 의사통보할 수 있습니다. 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약종료 되기때문에 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야하고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
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부동산
23.03.19
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혹시 재개발 과정에 대해서 잘 아시는 분 계신가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재개발은 꽤 오랜 시간이 소요되는 작업입니다.사실 빨리 추진하기만 한다면 기간이 상당히 단축되기도하는데, 여기에서는 일반적인 기간을 살펴보면,정비구역지정 조합설립인가: 2~5년시공사 선정~조합원 분양 : 1~3년관리처분인가~착공 : 1~2년일반분양~준공 및 입주, 청산까지 : 3-4년짧으면 7년. 길면 14년까지도 걸리는 아주 긴 사업이 바로 이 재개발 사업이 되겠습니다.얼마나 빠르게 조합설립까지 가는가? 얼마나 빠르게 관리처분인가까지 받는가가 사업의 기간을 결정할 중요한지표가 되는데, 이는 정책적인 방향과도 잘 맞아 떨어져야 하는 부분도 있어서 실제 소요기간은 매우 예측하기어려운 측면이 있습니다. 늘어지기 시작하면 한정이 없습니다.정비구역 지정 후 준공까지를 하나의 사이클로 보았을때는, 재개발의 전 과정에 소요되는 기간을 뜻합니다. 위에서 말씀드린 바와 같이 길면 10년 이상이 걸리기도 하는지난한 과정이 되겠습니다. 7년 이내에 모든 절차가 마무리되는 경우도 왕왕 있습니다.따라서 이를 단정적으로 몇년 걸려요. 라고 말씀드리기는 어렵고, 얼마나 탄력을받아서 빠르게 움직이는가를 잘 살펴보셔야 어느정도 시간이 소요될 지 대략 감을 잡을 수 있을것 같습니다.
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부동산
23.03.19
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전세 재계약후 2년뒤 갱신청구권 또사용 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2+2년, 2+묵시적갱신2+2년 기간 동안 계약을 갱신할 때 임대료를 5% 이상 올릴 수 없습니다. 인상률은 지자체에서 더 낮게 설정할 수도 있습니다. 집주인이 전세를 월세나 반전세로 바꿀 때도 5% 임대료 상한이 적용됩니다.집주인이 법 통과 이전에 미리 임대료를 대폭 올리는 갱신계약을 체결했더라도 기존 계약 기간이 남아있다면 구제받을 수 있습니다. 갱신임대료에서 5% 인상분을 뺀 나머지 금액은 돌려받을 수 있습니다. 하지만 4년 임대기간을 다 채우고 새로운 세입자를 구한 경우나 기존 세입자가 '2+2년' 기간이 지나고 신규 계약을 체결하는 경우에는 별도의 임대료 규제를 하지 않습니다.법무부 관계자는 2+2년' 기간 안에 계약을 갱신할 때 5% 상한이 적용되는 것으로 기존 세입자의 경우에도 이 기간이 지나면 5% 상한이 적용되지 않는다고 설명했습니다.
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23.03.19
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일시적2주택 양도세 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 기존집을 매도하셔야지 일시적 1가구 2주택 비과세 요건에 해당됩니다. 일시적1가구 2주택 비과세요건A주택을 취득하고 1년 후에 B주택을 취득해야합니다. 그리고 B주택을 취득하고 3년 이내 A주택을 매도해야합니다. 토지, 건물 등의 매매에 있어서 취득일과 양도일은 다음의 경우 등을 제외하고는 당해 자산의 “대금을 청산한 날”로 합니다.대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기•등록부 또는 명부 등에 기재된 등기•등록 접수일 또는 명의개서일입니다.
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부동산
23.03.19
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부동산 등기로 문제가 있는지 판단
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부는 표제부와 갑구, 을구로 구분됩니다.집합건물은 표제부가 있습니다. 예로 아파트가 있는데 해당 집합건물의 기본적인 정보가 표시되어있습니다. 아파트의 경우 1동 건물의 표시와 전유부분의 건물의 표시로 나누어져있습니다.다음으로 전유부분의 건물의 표시에서 확인해야 할 사항은 건물내역에 보면 전유부분의 면적이 기재되어 있는데 흔히 알고 있는 대상물건의 전용면적을 나타냅니다.대지권의 표시에서는 대지권종류에서 소유권대지권과대지권비율을 확인합니다. 대지권비율은 위의 대지권의 목적인 토지의 표시에서 본 해당 아파트 단지의 부지 전체 면적에서 대상물건이 소유하는 대지에 대한 지분을 의미하니 참고 하시면 됩니다.표제부에서 확인해야 할 내용에는 거래대상 부동산의소재지번이 정확한지 확인하고, 전용면적과 대지권종류를 확인하면 됩니다.갑구갑구는 소유권에 관한 내용이 기재되어 있습니다.소유권 또는 소유권에 관련된 권리관계에 대한 내용인데 순위번호와 등기목적 그리고 권리자 및 기타사항을확인해야 합니다. 등기목적란에 소유권보존을 확인해야하고 그 외에 가등기나 가처분, 가압류, 압류,경매 등이 다른 순위번호와 함께 기재되어 있으면 소유권에 무엇인가 영향을 주는 사항이 있다고 생각해야 합니다.권리자 및 기타사항에는 등기목적에 따라 소유자 또는권리자의 인적사항이 기재되어 있습니다.갑구에서 확인해야 할 사항에는 순위번호와 등기목적에 소유권 보존 이외에 다른 기재사항이 있는지 확인하고 다른 기재사항이 있으면 주의해야 한다고 생각하면됩니다.을구을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 나와있습니다.일반적으로는 근저당권설정이 많이 기재되어 있는데일반적으로 아파트를 매매할 때 은행에서 대출을 받고은행에서 근저당권을 설정하는 경우가 많습니다.권리자 및 기타사항을 보면 채권최고액은 상황에 따라다르지만 보통 실제 대출금액의 1.2배나 1.3배를 계산하여 기재되어 있고, 채무자와 근저당권자의 인적사항이 적혀 있습니다.위 내용과 같이 대출을 다 상환하고 기타 권리가 없는깨끗할 경우에는 기록사항이 없는 경우도 많습니다.을구에서 확인해야 할 사항은 근저당권을 먼저 확인하고 근저당권 이외에 저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등소유권 이외의 권리가 기재되어 있다면 주의해야 하고,기록사항이 없으면 안전하다고 생각하시면 됩니다.
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23.03.19
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임장가서 주의깊게 봐야 할 것은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임장으로 확인해야 할 사항이 여러가지가 있습니다. 조망권부동산을 매매할 때 굉장히 중요한 요소입니다. 사람들은 집에서 보이는 것을 중요시하며 인테리어처럼 본인 마음대로 바꾸기 어렵기 때문에 반드시 확인 해야합니다. 같은 아파트 단지 내에서도 동과 층수에 따라서 창바ㄸ에 보이는 외관이 다르기 때문에 발코니, 각 방의 창문까지 꼼꼼히 살펴야 합니다. 소음부동산 주위에 소음이 발생하는지 확인해야 합니다. 인터넷으로 확인할 수 없는 부분이기 때문에 직접 현장에가서 주변에 소음이 발생시킬 수 있는 요소들이 있는지 확인해야 합니다. 집 앞에 놀이터가 있다면 주말 낮에 아이들 뛰어노는 소리에 시끄러울 수도 있고 큰도로가 있다면 차량주행 소음때문에 시끄러울 수도 있습니다. 냄새부동산 주변과 내부 냄새 또한 인터넷으로 확인할 수 없는 부분입니다. 주택에 따라 집 내부에 곰팡이 냄새가 있을 수 있고 하수구냄새 드이 있을 수도 있습니다. 주택 주변으로 냄새를 유발하는 쓰레기 분리수거장, 염색공단 등으로 인하여 냄새가 나는지 확인해야 합니다. 채광인터넷으로도 햇빛이 들어오는 정도를 알 수 있지만 실제로 갔을 때도 비슷한지 확인해야 합니다. 수도집내부 외부 누수, 습기, 수압, 곰팡이 등을 확인합니다. 이 부분때문에 많은 분들이 매매 후 하자담보책임으로 다툼이 일어나곤 합니다.
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23.03.18
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상가중개시 공인중개사가 권리금으로 수익을 얻을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법정 중개보수요율에 권리금에 대한 내용이 없고 법으로도 권리금에 대한 요율이 없기에 중개사의 역량에 따라 권리금에 대한 대가를 취득할 수 있습니다.중개사가 기존 임차인이 제시한 권리금보다 높게 새임차인에게 제시하여 만든 차익을 중개사가 가지거나 기존임차인이 제시한 권리금보다 낮춘 후 새임차인에게 기존 임차인이 제시한 권리금을 제시하여 만든 차익을 가질 수 있습니다.
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23.03.18
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토지와 주택의 중개보수율이 다른가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택과 토지의 중개보수 요율은 다릅니다.주택은 거래금액별로 요율이 나누어져 있고 토지는 거래금액별로 나누어져 있지 않고 0.9%로 중개사와 협의 하면 됩니다.아래에 중개보수 요율표입니다.
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23.03.18
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공인중개사는 우리나라 전 지역의 부동산을 중개할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산중개사무소만 해당 시군구청장의 허가를 받아개설하지만 중개업무는 대한민국 어디든 가능합니다. 매도인이 타지역에서 의로를 할 경우 중개사는 그 지역 매수인을 찾아도되고 타지역의 매수인을 찾아도 됩니다.
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