답변 내역
- 부동산 시세가 떨어지면 떨어질수록 부동산 양도세도 떨어지나여?안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도세는 양도당시 매도가에서 취득했을 당시 취득가를 뺄 때 발생하는 시세차익에서 양도세율(금액별로 다름)을 적용하기때문에 현재 부동산시세가 떨어지면 양도세가 전보다 떨어질 수 있습니다.경제 / 부동산23.03.0200
- '근저당'이라는 말은 무엇이며, 왜 설정해야 하나요?안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근저당권이란예를 들어 A가 은행으로부터 1억원을 빌리면서 자신의 소유 아파트를 담보로 제공하여 은행에 근저당권을 설정해주는 경우를 가정해보겠습니다.근저당권이란 A가 현재 및 장래에 은행에서 대출 받을 채무를 일정 한도액 내에서 담보하기 위하여 부동산에 설정하는 권리를 말합니다.근저당권 역시 대출금을 일부 또는 전부 갚을 수 있고, 일정 한도액 내에서 추가로 대출을 받을 수도 있습니다.참고로 은행이나 대출상품 마다 다를 수 있지만 보통 주택담보대출의 경우 3년 정도 중도상환수수료를 지불해야 하는 기간이 있고, 3년이 경과되면 중도상환수수료가 면제됩니다.근저당권와 근저당권설정자여기서 A는 채무자이면서 근저당권 설정자이고, 은행은 채권자이면서 근저당권자입니다.제3자도 담보물을 제공할 수 있는데, 예를 들어 아버지가 아들의 채무를 담보하기 위해 자신의 부동산에 근저당권을 설정해주는 경우입니다. 여기서 아들은 채무자이고, 아버지는 근저당권 설정자입니다.근저당권 피담보채권A의 대출 채무와 은행의 채권이 부동산에 의하여 담보된다는 뜻으로 A의 대출금 채무를 피담보채무라 하고, 은행이 가진 채권을 피담보채권이라 합니다.근저당권의 채권최고액근저당으로 담보되는 한도액을 [채권최고액]이라 부릅니다. 아래에서 채권최고액 계산방법 등을 설명하겠습니다.채권최고액이라고 이름 붙인 이유돈을 빌린 채무자 입장에서는 채무액이 변동되는 것이고, 돈을 빌려준 채권자 입장에서는 채권액이 변동되는 것입니다. 즉 채권자의 채권이 담보되는 최고 금액을 뜻하는 것입니다.피담보채권 소멸과 근저당권 말소근저당은 담보되는 채권이 확정되기 전까지는 채무자가 채무를 모두 변제하더라도 채권이 소멸되지 않으며, 근저당권도 말소되지 않습니다.우선변제권의 범위근저당은 [채권최고액]으로 등기된 금액 내에서만 채무를 담보하기 때문에 근저당권자는 채권최고액 범위 내에서만 우선변제를 받을 수 있습니다.경제 / 부동산23.03.0200
- 건축 용어 중에 용적률은 무엇을 말하는 것인가요?안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.용적률이라는 개념은 아파트가 한참 들어서기 시작하고 중요해졌습니다. 그 이유는 바로 토지 때문입니다.용적률의 사전적 개념은 건물의 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율이라고 정의하는데, 아파트를 건설하기위해서는 아파트를 건설할 땅이 있어야합니다다. 연면적이라하면 층수 마다의 모든 면적을 합하여 계산한다. 바로 아래와 같은예시를 들어보면땅이 하나가 있고, 100평이라고 가정합니다. 그리고 1층짜리 건물 하나가 있다고 가정하고, 이 1층짜리 건물의 바닥 넓이는 50평입니다. 그렇다면 건물의 연면적은 50평이되는 것이며, 땅의 넓이는 100평이 되는것입니다.경제 / 부동산23.03.0200
- 기준 시가와 공시 지가, 실거래가의 차이가 뭔가요?안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.취득세, 양도세 계산하는 '실거래가'실거래가는 이름 그대로 실제로 거래된 가격이다. 주택 거래에서 계약서를 쓰고 판 사람과 산 사람이 실제 주고받은 금액이 실거래가다. 보통 집값이라고 하면 이 실거래가를 말한다.실거래가는 거래한 가격이기 때문에 거래에 부과되는 세금을 매길 때 기준이 된다. 우선 주택을 살 때 내는 취득세는 실거래가에 취득세율을 곱해서 산출한다. 주택을 팔 때 내는 양도소득세는 취득할 때의 실거래가와 양도할 때의 실거래가 차이, 즉 양도차익에 세금을 매긴다.실거래가는 2006년부터 반드시 정부에 신고를 하도록 하고 있다. 부동산을 거래한 후 당사자나 중개업자가 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 한다. 신고를 하고 실거래가신고필증을 받아야만 소유권 등기이전을 할 수 있다.주택 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서도 확인할 수 있다.보유세 기준되는 '공시가격' 주택을 사거나 팔지 않고, 단순히 보유만 하고 있을 때에도 주택가격을 따져야 하는 경우가 있다. 재산세나 종합부동산세 등 보유세를 계산할 때다.재산이 많을수록 많은 세금을 내도록 하니까 보유재산의 가격이 필요한 것인데, 사고팔지 않았으니 어떤 기준으로 집값을 매겨야 할 지 어렵다.따라서 이런 경우에는 정부에서 주택의 가격을 정해서 공개한 것을 활용하는데, 정부가 조사해서 공개하는 이 주택가격을 공시가격이라고 한다.공시가격은 세금뿐만 아니라 건강보험료 등을 산정할 때에도 사용되는데, 국민부담을 늘리기 때문에 통상 실거래가보다는 낮게 결정된다.보유세를 계산할 때에는 이보다도 더 부담을 낮추기 위해 공시가격에 공정시장가액비율이라는 것을 곱한 뒤에 세율을 적용한다. 재산세의 경우 공시가격의 60%(공정시작가액비율)에만 세금이 부과된다. 종전에는 종부세에도 공정시장가액비율이 적용됐지만경제 / 부동산23.03.0200
- 원룸 퇴실후 티비가 고장났다는 연락을 받았습니다.안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인이 거주하면서 티비를 이용하지 않았고 현재 티비가 고장난 것에 임차인이 입증을 해야하는데, 입증할 증거가 없어 협의하는데 어려움이 있을 것으로 보입니다. 하지만 옵션제품 수리비용이 많이 나올 경우 임대인이 비용부담합니다. 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 고칠 수 있는 부분은 임차인이 비용을 부담합니다. 예를 들어 전등, 건전지, 샤워헤드(호스), 변기커버, 수도꼭지 등의 교체입니다.비용이 어느정도 들여야하고, 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다. 예를 들어 누수, 벽갈라짐, 오래된 배관 막힘, 변기교체, 보일러 수리 및 교체, 옵션제품의 수리 및 교체 등 입니다.경제 / 부동산23.03.0200
- 집값을 다 갚고난후 근저당 말소 까지 해야되나요?안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.깨끗한 등기부를 갖기위해서는 근저당말소를 해야하는 사실 해도 좋고 안 해도 좋다라고 말씀드리고 싶습니다.그 이유는 근저당권설정을 남겨두면 나중에 돈이 필요해서 같은 집을 담보로 돈을 빌리 때 편리합니다. 근저당권설정을 말소를 해두면 다시 대출을 받을 때 또 설정을 해야하니 비용이 발생하고 이러한 비용은 은행이 부담하지만 이자비용에 가산되므로 결국 고객이 부담하는 것과 같기 때문입니다.근저당권설정을 그대로 두면 다시 대출받을 때 고객도 좋고 은행도 좋은 것입니다ㅏ. 물론 고객이 다른 은행에서 대출을 받거나 세입자를 들이게 되면 말소를 하긴 해야 되는데 그건 그떄가서 말소해도 되고 지금 비용을 들여서 말소 할 필요는 없습니다.경제 / 부동산23.03.025.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 확정일자를 받고, 받지 않는 차이점안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고를 하고 이사하여 거주하는 경우 그 다음날 0시 부터 대항력의 효력이 발생합니다. 대항력이 생기면 주택의 임차인은, 자기 보다 후순위 권리자에 대해서 임차 주택을 계속 사용, 수익하면서 인도를 거절할 수 있습니다. 임대인과 계약 후 해당주택이 매매가 되었을 경우, 매수인에 대해서도 임차인은, 임차권에 기해서 전 임대인과 계약한 계약 내용대로 임차기간동안 거주할 수 있고, 만기때 보증금을 돌려달라고 주장할 수 있는 힘이 생기게됩니다.대항력이 생기고 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생합니다. 우선변제권은 경매 시 후순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권의 요건을 갖추었다면 경매시 배당요청을 하여 순위배당에 의해 보증금을 배당받을 수 있고, 우선변제권의 요건을 갖추지 못 한다면 가장 후순위로 밀려나 보증금을 못 받을 수 도 있습니다. 전월세신고를 하게되면 확정일자는 자동적으로 부여되지만 전입신고는 따로 해야합니다.경제 / 부동산23.03.0200
- 전기 사용 검침기가 공용입니다 . 집 주인에게 개별 검침기로 변경 요청 가능한가요?안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 전 전기세 개별납부인지 확인 했으면 좋았겠지만 다음 같은 상황이라면 임대인이 한국전력에 전화해서 전기계량기 설치해야 하는데 전기계량기 설치비용(18만원 정도)에 다른 비용이 더 발생할 수도 있기에 임대인 설치를 안 할수도 있습니다. 순응하여 거주하거나 본인이 새임차인을 구하고 이사를 가야합니다. 계약 중 계약해지 시 임대인이 계약만료 전에 보증금을 반환할 의무가 없습니다.경제 / 부동산23.03.0200
- 재개발이 되어서 이주하게 되었습니다. 그런데 그 안내서에 '환지'라는 말이 있더라구요. 이 '환지'가 무슨 말인가요?안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1) 환지방식은 토지보상법을 적용하지 않고 도시개발법을 적용하여 지구내 토지의 소유자에게 정리후 토지로 환지하는 방식이다.2) 환지방식은 원칙상 토지소유자 또는 도시개발조합이 사업 시행한다. 그러나 지자체, 토공, 주공의 경우도 지정권자(도지사)의 승인을 받아 환지방식으로 개발 사업을 시행할 수 있다.3) 환지방식은 환지설계, 환지공람, 환지계획인가, 환지예정지 지정, 환지처분 및 청산의 절차를 거칩니다.4) 환지방식은 개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비해 매우 높아 수용방식으로 사업이 어려운 경우에 주로 시행한다. 환지방식으로 사업을 시행하고자 할 때에는 사업지구내 토지면적의 2/3이상에 해당하는 토지소유자와 지구내 토지소유자 총수의 1/2이상의 동의를 얻어야 한다.경제 / 부동산23.03.0200
- 전세보증보험 가입하고 중간에 전세계약 해지하면 어떻게 처리가 되나요?안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증기관 홈페이지에 인터넷보증에 접속하여 보증/해지및변경으로 들어가서 가입한 보증보험이 뜰겁니다. 클릭하시고 다음 화면에서 신청구분란을 찾아서 보증해지를 선택하면 됩니다. 그리고 보증해지내용에 전세만료전 이사로 인한 보증해지를 작성하면 됩니다.신청완료하면 일주일 이내에 비용 환급이 완료됩니다.경제 / 부동산23.03.0200