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신탁방식 재개발과 조합방식 재개발의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.*조합방식은 조합원 스스로가 본인들의 의사를 발휘하여 총회를 통해 의견을 표명한다. 시공사가 제안서에건축, 재료 등의 사항을 반영해 조합원에게 줍니다. 이를 본 조합원들은 시공사를 선정하고 의견을 모읍니다. 예를 들면, "조경은 어떤지?, 마감재는 어떤 걸로 할지?, 주차장은 어떻게 할지?" 등의 의견을 서로 수렴합니다. 특징으로는 조합원 스스로가 사업 주체가 되어 원하는 방식으로 사업을 추진할 수 있지만 자율성에 의해 잦은 의견 충돌과 소속 집행부의 비리가 있을 수 있습니다. *신탁방식이란 신탁사가 수수료를 받고 정비사업을단독으로 시행하거나 조합이 있는 상태에서 사업을 대행하여 추진하는 방식입니다.신탁방식 중 사업자대행의 경우 조합이나 추진위원회를 설립할 필요가 없습니다.쉽게 말하면 토지 등 소유자의 통장과 인감을 신탁사가위탁받아 사업을 진행합니다.대행자 방식은 조합이 있는 상태에서 신탁회사가 대신사업을 추진합니다. 조합이 통장과 인감은 가지고 있는상태에서 정비사업만 신탁회사에서 전문성 있게 처리합니다.특징으로는 자금이 풍부한 신탁사가 초기 비용을 감당하기 때문에 신속하고 투명한 사업 진행이 가능하지만,조합원 의견을 묵살하거나 수수료가 듭니다.*신탁방식은 사업시행자가 신탁, 조합방식은 조합입니다.*지정절차는 신탁은 사업시행자 지정 고시하고 조합은 조합설립인가의 절차를 지납니다.*의사결정 방식은 신탁은 토지 등 소유자의 정체회의를 실시하고 조합은 조합 총회를 거칩니다. *신탁방식의 운영기구는 정비사업위원회이고 조합방식은 이사회/대의원입니다.*신탁방식의 내부규정은 시행 규정이고 조합방식은정관입니다.*초기 사업비의 경우 신탁방식은 신탁사에서 실시하고 조합방식은 토지 등 소유자 및 용역업체를 통해 조달합니다.*시공사 선정의 경우 신탁은 사업시행자 지정 이후 조합은 조합설립인가 후(서울은 사업시행인가 후)입니다.*신탁의 시공조건으로 신탁사가 공사비 조달, 조합은공사비 부족시 시공사 자체조달합니다.*개발 이익의 경우 신탁사은 개발이익 일부 신탁사에지불, 조합은 조합에 귀속됩니다.* 동의방식으로는 신탁사는 "토지 등 소유자 75% 이상 동의, 동별 소유자 등 50% 이상 동의, 토지면적 1/3이상 신탁등기합니다.*조합방식은 "토지 등 소유자의 75% 이상 동의, 동별 소유자 50% 이상 동의합니다.
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23.02.06
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전세놓은 오피스텔이 주택개수로 잡히나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 분양 시 업무용오피스텔과 주거용오피스텔로 구분됩니다. 주거용오피스텔의 경우 주택수에 포함이 됩니다. 업무용오피스텔의 경우 주택수에 포함이 안 되는데 임차인이 거주를 위해 임대차계약을 하고 전입신고를 할 경우 주택 수에 포합됩니다.(건축물대장에 주거용인지 업무용인지 확인가능합니다.)
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23.02.06
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이번에 집 계약을 하게 되었는데요 중개보수에 대해 궁금한게 있어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.환산보증금 × 요율 환산보증금 = 보증금 + ( 월세 × 100) 10,000,000 + (630,000 + 100) = 73,000,000 73,000,000 × 0.4% = 292,000원 (부가세 별도 10%(일반과세자) =29,200원 -> 총 321,200원 4% (간이과세자) =11,680원 -> 총 303,680원)중개보수의 경우 상한요율에서 협의 가능.
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23.02.06
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오피스텔 임대 재계약에 대해서 질문합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.무조건 이사가야 되는 것은 아닙니다. 새 임대인의 의사를 확인되면 이사준비를 해도 됩니다. 만약 매매가 되어 새 임대인이 거주한다고 통보하면 본인은 계약갱신요구권 행사를 할 수 없고(임차인의 계약갱신 요구권행사 시 거절 가능), 계약 만료일까지 거주하다가 이사를 가야합니다. (최근 판례) 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절기간 내라면 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 봐야 한다며 2심법원의 판단을 뒤집은 것인데요. 임대인이 실거주할 목적이면 갱신을 거절할 수 있다고 정한 주택임대차보호법 단서(제6조의3 제1항 제8호)의 ‘임대인’을 임차인이 계약갱신요구를 할 당시의 임대인으로만 제한해 해석할 수 없다는 취지로서, 임대인 지위를 승계한 사람이 기존 임대인과는 별도로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 법리를 명시적으로 설시한 것입니다.(2022. 12. 1.자 2021다266631 판결).
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23.02.06
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전세 계약기간 내에 퇴실에 관하여
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증금을 돌려받아야 하는 상황이라면 계약기간 중 계약해지 시 임대인에게 알려야 합니다. 그리고 계약해지에 대해 협의해야 합니다. 보통 계약기간 중 계약해지 시 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담하는 조건으로 협의 봅니다. 계약 만료일까지 임대인은 보증금을 반환할 의무는 없기때문입니다. 새임차인을 구할 때까지 관리비나 공과금을 지불해야 합니다. 이사를 해야 한다면 전입신고 옮기면 대항력이 사라져 법적보호를 받지 못 하고 짐을 모두 빼버리면 대항력(전입신고 + 거주)까지 없어지게 됩니다. 이사를 하게 될 경우 짐 일부를 두고 이사하시기 바랍니다.
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23.02.06
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전세보증보험 관련하여 궁금한점이 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증보험 가입하려면 전입신고를하고 확정일자를 받은 계약서가 필요합니다. 주택도시보증공사(HUG) 한국주택금융공사(HF) 는 전세계약기간 1/2 지나기 전에 가입신청하면 되고,서울보증(SGI) 계약일로부터 10개월 이내(전세계약 2년 기준) 가입 신청을 하면 됩니다.
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23.02.06
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제일 처음 지어진 아파트 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.국내에서 맨 처음 지어진 아파트는 흔히 마포아파트로 알려져 있다. 그러나 땅이 좁은 우리 나라에 아파트라는 공동주택의 선례를 남긴 회사는 건축자재를 주로 생산했던 주식회사 중앙산업이었다.최초로 지어진 아파트는 지금의 을지로 4가와 청계천 4가 사이에 있는 주교동 230번지에 들어섰다. 명칭은 '중앙아파트'. 1956년의 일이었습니다.건물은 3층짜리 1동이었다. 거기에 12세대가 들어가 살 수 있게끔 지어진 졌었습니다. 한 칸의 면적은 20평, 방 하나에 부엌, 화장실 그리고 마루로 되어 있었습니다.연료는 연탄을 사용했었습니다. 아파트에서 연탄을 사용하기 위해서는 아궁이 때문에 곤란한 점이 있었습니다. 연탄을 넣을 상하 공간이 있어야 했기 때문이었습니다. 그래서 이런 문제를 해소하기 위해 방을 마루보다 높게 하고 아궁이 안으로 연탄을 밀어넣었습니다 빼냈다 할 수 있게끔 한 레일 식을 채택했다. 방이 마루보다 높은 그 구조가 또한 화제의 대상이 되었었습니다. 종암아파트'로 불렸던 이 아파트는 그러나 재개발되어 지금은 종암선경아파트로 탈바꿈되어 있습니다.
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23.02.06
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전세보증보험 2년후 갱신 해야되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신시 전세보증보험을 연장(갱신) 신청을 해야합니다. 신청 방법은 (1) 은행에서 최초 보증 발급받은 경우 은행 내방하여 갱신 신청(2) 공사 영업지사에서 신청한 경우 영업지사 내방또는 인터넷 보증을 통해 갱신 신청(3) 카카오페이, 네이버부동산 및 KB 국민카드 등 모바일로 가입한 경우 해당 모바일 가입 채널에서 갱신 신청하면 됩니다.공통 서류로는 주민등록등본, 신분증사본, 등기부등본 입니다. 필요서류가 더 있을 수 있으니 확인바랍니다.
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23.02.06
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부동산 계약시 가계약금의 지급과 반환
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금 반환 인정 판례매매계약의 당사자, 목적물, 매매대금의 액수, 지급일, 지급방법, 목적물 인도 시기 등에 대한 합의가 되지 않는 경우 ==>> 법원은 계약의 중요 사항에 대한 의사 합치가 없다고 판단함계약자 쌍방이 직접 만나지 않고 공인중개사를 통해서만 연락한 경우 법원은 쌍방이 정식으로 만나서 계약서를 작성하기 전까지는 계약 체결을 위한 교섭 단계에 불과함 ==>> 법원은 아직 쌍방에게 계약 체결의 합의가 없다고 판단함공인중개사 중 어느 한쪽이 계약 당사자의 위임을 받지 못한 경우 ==>> 법원은 쌍방에게 일치된 합의가 없다고 판단함계약금반환 부정 판례(계약금 포기)법원은 위 사건에서 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로 매수인도 이러한 불안정성을 보상하기 위해 매매계약의 체결을 포기하는 경우 가계약금의 반환도 포기해야 한다는 이유로 가계약금 반환 청구를 기각하였습니다(2018가소21928 판결).위 사건에서 법원은 매매목적물과 매매대금을 정했으므로 가계약이 성립하고, 가계약금에는 해약금의 성질이 있다는 이유로 가계약금 반환 청구를 기각하였습니다(2016나868 판결). 당사자, 목적물, 매매대금의 액수, 지급일, 지급방법, 목적물 인도 시기 등에 대한 합의가 되었다면 가계약금을 돌려받지 못 합니다.
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23.02.06
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집주인이 계약 만료전 나가라고 하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.고양이에 의한 벽지 훼손의 경우 임차인이 비용부담해야하지만 임대인이 벽지 훼손에 보증금을 반환하지 못 한다는 것은 부당합니다. (원룸 벽지전체 도배가 20~30정도 할 수 있습니다.)원룸계약시 소형견으로 협의했는데 본인이 대형견을 사육하고 있고 대형견의 짖음이 더 크기때문에 이웃에게 피해를 주는 것(혹은 집주인이 소형견 허용에 이유가 있을 겁니다.)으로 본인이 계약위반 한 부분입니다. 주인과 본인의 자세한 내막은 모르겠지만 원만하게 해결하기바랍니다.
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