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재개발과 재건축 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축은 '주택재건축사업'의 줄임말로 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 의미합니다. 여기서 핵심은 정비기반시설이 양호한 지역입니다. 정비기반시설에는 도로나 주차장 등의 교통시설, 광장이나 공원 등의 녹지공간, 학교나 문화체육시설, 기타 공동시설 등 생활의 편의를 위한 다양한 시설을 말합니다.다시 말하면 재건축이 반드시 공동주택, 아파트 단지만을 대상으로 하는 것이 아니라는 것입니다. 물론, 정비기반시설이 대체로 잘갖춰져 있는곳이 아파트단지가 많기 때문에 흔히 잘못알고 있는 것입니다. 실제로 서울에 서초구 방배동 일대에 단독주택 재건축사업도 진행되고 있습니다. 주변환경이 쾌적하고 대규모 주택들이 노후화 되었다면 충분히 재건축사업이 진행이 가능합니다.재개발은 주택재개발사업의 준말로 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 여기서 핵심은 정비기반시설이 열악 한 지역에서 이루어지는 것입니다. 건물 노후도 뿐만아니라 정비기반시설이 열악해서 살기 불편해야 재개발사업이 진행되는 것입니다. 예를 들자면 건축물이 전반적으로 노후화가 심해 위험하고, 주택 간의 간격이 좁아 소방차나 응급차 등이 지나다니기 어렵고, 상습침수지역과 같이 살기 어려운 지역이 재개발 대상이 된다고 볼 수 있습니다. 흔히 난개발된 구도심이 노후화되어 슬럼화되는 것을 상상하시면 편하실겁니다. 재건축과 재개발의 공통점은 노후,불량건축물이 밀집한 지역이고 차이점은 '정비기반시설'에 있습니다. 아무래도 재개발이 정비기반시설이 열악하기 때문에 재개발과정에서 기부채납(정비기반시설)하는 부분이 많습니다. 이러한 정비기반시설은 개인소유가 될 수 없기 때문에 지자체에 조합원들이 기여하는 부분이 많아지게 되는 것입니다.그렇기 때문에 일반적으로 기부채납비율이 낮은 재건축이 개발이익이 큽니다. 기부채납비율이 낮다는 것은 기부해야할 땅이 적고 건물을 지을 면적이 넓어지기 때문에 세대수가 많아지면 일반분양 물건이 많아지면서 개발이익이 커지는 것입니다. 반대로 기부채납비율이 높은 재개발은 일반분양 물건이 줄어들게 되고 조합원들의 분담금도 상대적으로 많아 지는 것입니다. 또한, 재건축에는 세입자의 주건이전비나 상가영업보상비가 없습니다. 반면에 재개발은 둘다 지급해야 하기 때문에 사업외 보상비가 많이 발생하는 편입니다.
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23.01.26
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현재 1세대 1주택요건이 어떻게 되나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도세 1가구 2주택 일시적 비과세 요건은 A주택 취득 하고 1년 후 B주택을 취득해야 합니다. 그리고 B주택을 취득 하고 3년 이내 A주택을 매도 해야합니다. (2023년 부동산 정책으로 조정대상지역의 2년 실거주 요건 해제입니다.)
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부동산
23.01.26
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일본의 집들은 왜 바닥 난방이 없나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일본의 난방시설로 다다미라고 불리는데요. 다다미는 짚을 엮어서 만든 이를테면 조립식 방구들입니다. 지진이 일어났을 때 식구들이 하나씩 뜯어서 들기에 편리하고 재료가 어디서나 구할 수 있는 짚이다 보니 못쓰게 되면 그 조각만 바꾸면 됩니다.또한 섬나라의 습한 기후에서 짚은 끈끈함을 최소화 할 수 있고, 특히 푹신푹신해서 지진 때 사람이 몸을 숨긴 다다미 위로 가재도구들이 떨어지면 그 충격을 감소시켜주는 쿠션 기능을 합니다.
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23.01.26
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특례보금자리론 받은 집에 월세를 놓을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.특례보금자리론은 주택매매용으로 이용을 한것이고 임대차계약을 하는 것과 별개 입니다. 대출+총보증금이 주택매매가의 70~80% 넘어갈 경우 전세대출이 힘들 수도 있는데 정확한 건 대출심사를 받아서 확인바랍니다.2.매매시 매수인이 특례보금자리론대출 승계가 안될 수 있습니다. (매수인의 현금으로 매매를 해야함. 매수인이 대출을 이용해도 됨)보증금을 이용해 매매가-보증금으로 실인수가를 낮추는 방법도 있습니다.
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23.01.26
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세입자와 건물주중 누가 돈을내야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집에 누전이나 차단기 고장이나서 전기가 되지 않은 상환인 경우 일단 집주인에게 알리고 조치를 취하면 됩니다. 집주인이 비용부담-차단기 노후화로 배선용차단기나 누전차단기가 고장이 난 경우 / 가정내부안에 설치괸 전선 배선(콘센트나 안에 들어 있는 전선이 벗겨져 누전이 발생되는 상황)/ 원래 설치되어 있는 전등(간촉 설치되어 있는 전등에 전선이 빠지서나 콘센트가 부분적으로 들어오지 않는다면 다른 한 쪽에서 전원서이 빠진 경우)세입자가 비용부담-콘센트에 고장이난 기계를 꽂아서 누전이 된 경우
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23.01.26
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아파트 분담금 권리가액이라는게 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리가액은 분양신청 조합원이 출연한 종전자산의 가격에 정비사업시행으로 분배되는 개발이익(또는 손실)이 적용된 조합원의 권리가격(권리가액-종전자산 평가액 * 비례율)분담금은 조합원이 출자한 종전자산 가치를 인정받고 새로 분양받을 아파트의 자산을 평가하여 그 차액으로 지불해야하는 대금(분담금=분양예정자산 추산액-권리가액).재개발·재건축 정비사업이 진행되면 조합원들은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액은 분담금으로 납부해야 한다. 관리처분계획에 의해 정해졌던 분담금이 사업추진 지연, 물가상승으로 인해 건축비 추가, 이자 등의 금융비용 상승, 일반 분양 목표치 미달성 등의 이유로 처음과 다르게 늘어날 수 있습니다. 이렇게 추가로 조합원 개개인이 더 부담해야 하는 금액을 추가 분담금이라고 합니다. (반대로 분담금이 줄어들거나 환급금을 받게 되는 경우도 생깁니다.)잔금 완납/ 계약금 10%-잔금 90%(입주시) / 계약금 (10%)-중도금(60%,무이자대출)-잔금(30%)의 방법이 있습니다. 현금이 많지 않은 경우에 계약금(10%) 과 중도금(60%) 그리고 잔금(30%) 이렇게 많이들 납부합니다. 계약금은 아파트에 따라 분양가의 5~20%로 책정됩니다. 보통은 10%를 납부합니다. 초기 계약금을 납부하고 계약서에 적혀있는 시일(통상 계약 후 한달이내)까지 기납부한 금액을 뺀 나머지를 내면 됩니다.중도금 무이자, 중도금 유이자, 중도금 후불제 중 어떤 유형이 적용되는지도 알아둬야 합니다. 무이자는 금융권에서 발생한 이자를 시행사나 시공사가 대신 납부해주는 형태로 소비자는 이자가 발생하지 않습니다. 유이자는 60% 중도금 대출을 기준으로 10%씩 6회 발생하는 중도금에 대한 이자를 수계약자가 납부하는 방식입니다. 후불제는 마찬가지의 경우 6번 발생하는 중도금에 대한 이자를 입주 시기에 납부하면 됩니다.(확인해보기 바랍니다.)잔금은 통상 분양가의 30%인데, 중도금 대출을 받았을 경우 등엔 추가 대출이 어려워 가급적 현금으로 준비해놓는 게 좋다고 합니다.
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23.01.26
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원룸 월세 집주인 바뀐 후 연말정산 방법?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대건물의 건물등기부등본을 확인해 보면 건물주가 변경된 사항을 확인할 수 있으므로, 당초 임대차계약서, 건물등기부등본, 주민등록등본, 월세 이체내역서 등을 제출하시거나 바뀐 임대인으로부터 "확인서"(임대인이 바뀌었지만 계약서를 작성하지 않았다는 내용 및 월세액, 임대인의 인적사항이 기재된)를 받아 제출하시면 소명이 될 것으로 사료됩니다.
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23.01.26
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임대차 계약갱신 2개월 미만 시 계약해지 방법
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 주택임대차법 상 계약갱신 중 계약해지를 임대인이 하는 경우에 대한 내용이 없습니다. 만약 임차인과 협의로 임차인이 동의하면 괜찮지만 임차인이 동의하지 않는다면 임차인의 계약 만료일까지 기다리거나 임차인에게 보상(이사비용과 다음 전세집의 중개수수료 지원)을 주어 설득을 할 수 있습니다. 동의하더라도 임차인이 보상을 요구할 수 있습니다. 무작정 퇴거요청은 임차인에게 불리한 요청으로 유효하지 않습니다.(상대적 약자인 임차인에게 불리한 약정은 강행규정으로 무효입니다.)
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23.01.26
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집주인이 외국인이면 보증보험 가입 못 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 외국인, 재외동포 (외국국적동포(F-4)비자,재외국민), 법인일 경우 모두 전세보증보험에 가입할 수 있습니다.
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23.01.26
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원상복구는 세입자가 해야하는건지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.세입자가 집주인의 허락 없이 에어컨 설치를 위해 벽에 구멍을 뚫고, 그 구멍이 집의 가치를 하락시킬 정도의 큰 손상이라면세입자에게 원상회복 의무가 발생할 수 있습니다. 비슷한 예로, 벽걸이 티비 설치로 인해, 과도하게 벽에 못을 박은 경우와임차인의 부주의로 인해 발생한 바닥의 상처 등은 세입자가 원래 상태로 복구해야 할 의무가 있습니다.이때 '계약서에 특약사항'이 중요한데요. 만일 계약서에 특약사항으로, '벽걸이 티비 설치를 위해 필요할 경우 벽이 구멍을 뚫겠다.''에어컨 설치에 필요할 경우 벽에 구멍을 뚫겠다.' 라는 사항을 적어놓은 경우라면 문제가 발생되지 않습니다.그러나, 원상 회복에 의한 책임 범위를 명확하게 명시하지 않았다면 세입자가 원상 회복을 해주어야 하고,집주인은 에어컨 설치 구멍의 복구비용을 보증금에서 제하고 반환할 수 있습니다.본인은 집주인에게 사전에 허락을 맡았고 다음 세입자가 에어컨을 사용할 수 있는 부분이기때문에 원상회복을 하지 않아도 됩니다.
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