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답변 내역

부동산에서 다가구 다세대는 무슨 차이인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다가구주택건물 하나에 소유권이 한 사람 또는 공동소유를 할 수 있습니다. 소유자가 건물 내 여러 개의 호실을 임대를 놓습니다. 그래서 호실별로 임대를 하고 매매는 건물 통째로 합니다. 예로 원룸건물이 이에 해당됩니다.건축법상 다가구주택이란 연면적이 660㎡이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하(필로티 주차장 제외)이고, 주택 면적이 660㎡이하, 19세대 이하가 거주하는 주택입니다.간혹 다가구주택의 옥상에 옥탑방을 증축하는데 이는 불법 증축에 해당합니다. (높이에 따라 옥탑방이 불법 건축물이 될 수도 있고 안 될 수 도 있음) 옥탑방을 증축하는 경우 층수에 산입하게 되고 4개층이 되는 것입니다. 4층 주택은 다세대 주택으로 분류해야 합니다. 다세대 주택에 해당 될 수 있는다면 다세대 주택으로 변경이 되지만 변경이 되지 않는다면 옥탑방을 철거하여 원상복구를 해야 합니다.다세대주택건물 하나에 여러 세대가 거주 할 수 있고 호실별로 소유주가 있어 구분 등기가 되어 있습니다. 임대와 매매는 호실별로 할 수 있습니다. 예로 빌라가 이에 해당됩니다. 건축법상 다세대주택이란 1동의 연면적이 660㎡이하 이며 층수가 4개층 이하의 공동주택을 말합니다. 5층 이상이라면 공동주택(아파트)이 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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보통 전세 신고할때 소득세신고하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 신규계약 또는 갱신계약시 보증금이 6찬만원을 초과하고 월세 30만원을 초과하면 전월세 신고를해야 합니다. 현재는 계도기간으로전월세 신고를 해도되고 하지 않아도 됩니다. 2025년 6월 1일부터 의무적으로 신고를 해야합니다. 신고를 하지 않고 있다가 적발되면 과태료를 내야합니다. 정부에서는 전월세신고는 소득신고와 상관이 없고 전월세 현황에 대해서 확인하는 용도로 시행한다고 했습니다.
경제 / 부동산
24.03.23
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상가건물의 공용공간을 마음대로 사용할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공용부분인 복도의 경우 개인소유가 아니므로 적치물이 쌓여있고 그 적치물이 통행에 아주 방해가 되거나 화재시 대피하는데 불편한 경우 적치물을 처리해야합니다. 협의를 먼저 해보고 안 된다면 구청에 신고를 하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.19
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4월에 입주하려는데 전세보증보험이 5월에 승인이 난다고 합니다.. 안전한 건물일까요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항으로 보증보험 신청이 되지 않을 경우 계약이 해제되고 보증금 전액반환한다는 문구는 유효하므로 보증보험신청이 되지 않으면 임대인이 보증금을 반환해야합니다. 보통 대출(등기부상 채권최고액)+총보증금(본인보증금 포함)이 주택매매가(시세)의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.
경제 / 부동산
24.03.19
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전세계약서 확정일자확인?어떻게확인하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주민센터를 방문하여 확정일자부여현황을 발급받거나 주민센터를 갈 시간이 없다면 인터넷등기소에 접속하여 확정일자부여현황을 발급 받으면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.19
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전세기간이 도래 했을때 은행대출 어떻게 처리하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 보증금을 반환하지 않는다는 답변이나 반화늘 하지 못 한다는 답변을 받으면 전세대출을 연장해야 합니다. 전세기간 만료 1개월 전에 은행에 전화해서 대출연장에 대해서 문의 한 뒤 은행에 방문하거나 어플로 연장하면 됩니다.계약갱신임대차계약서(전세대출 연장시 갱신계약서에서 확정일자 도장이 없어도 되고 공인중개사 도장도 없어도 됨) 를 준비하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.13
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이사 갈 때 전입 신고는 언제 하는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.입주하고 14일 전까지 전입신고를 하면 됩니다. 하지만 공무원들이 신청이 입주를 언제 했는지 확인 할 수 없기에 입주하고 시간 나실 때 전입신고를 하면 됩니다. 주민센터를 방문하거나 인터넷(정부24)에 접속하여 전입신고를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.13
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월세 물건 원룸에 살던 임차인이 사망하면, 임대보증금을 어떻게 돌려줘야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 상속재산관리인을 선임해야 합니다. 상속재산관리인은 상속인 중 1명 또는 여러 명이 공동으로 선임할 수 있으며, 선임 방법은 상속인 간의 합의에 의하거나 법원에 신청하는 방법이 있습니다. 상속재산관리인이 선임되면, 상속재산의 관리와 처분에 관한 권한을 가지게 됩니다. 따라서, 보증금을 돌려받기 위해서는 상속재산관리인에게 보증금 반환을 청구해야 합니다. 상속재산관리인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 귀하는 법원에 소송을 제기하여 보증금을 반환받을 수 있습니다. (보증금반환 청구소송)만약 상속인이 모두 상속을 포기하여 경매로 넘어가는 경우, 귀하는 경매대금에서 우선변제권을 행사하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.대항력과 최우선변제권, 우선변제권에 의해 배당을 받을 수 있습니다. 경매로 넘어가는 경우에도 경매대금에서 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 다만, 경매대금이 보증금보다 적은 경우에는 그 차액을 보전받을 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.03.13
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무허가 건물도 주택임대차보호법이 적용되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용된다. 그뿐만 아니라 임차한 주택 일부를 주거 외의 목적으로 사용해도 법의 적용을 받는다.(주택임대차보호법 제2조)라고 명시해 놓았습니다.대법원 판결에 따르면 주거용건물에 해당하는지는 임대차목적물의 부동산등기부등본이나 건축물대장과 같은 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니다. 실제 용도에 따라서 판단하며, 그 판단 시기는 꼐약을 체결하는 시점을 기준으로 한다. 계약체결 당시 주거용 건물 부분이 없었다명, 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조한다고 하더라도 주택임대차보호법의 적용대상이 되지 않는다. 한편, 실제 용도에 따라 주거용 건물에 해당한다고 판단되는 경우에는 해당 건물이 미등기 또는 무허가 건물이라고 하더라도 보호를 받을 수 있다.(대법원 2004다26133 전원합의체 판결)
경제 / 부동산
24.03.13
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계약금일부 냈는데 세입자 사정으로 계약 취소
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금에 대한 해약금(위약금을 약정하지 않았을 경우), 계약해제에 대한 위약금을 약정으로 정했을 경우 임차인의 사정으로 계약을 취소한다면 임차인은 계약금을 포기해야하고 임대인의 사정으로 계약을 취소한다면 임대인은 계약금의 배액을 상환해야 합니다.위 질문의 경우 임대인의 개인사정이 아닌 기존임차인에 의해 계약을 이행할 수 없는 경우로 보이며 이는 기존임차인과 협의를 해야 하는 사항으로 보입니다. (소송을 진행하는 경우 구체적이고 개별적으로 파악하여 정확한 판결을 확인할 수 있습니다.)
경제 / 부동산
24.03.13
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