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전세 재계약에 관해서 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차 보호법상 계약만료 6개월~2개월 전까지 임대인에게 카톡이나 문자 또는 내용증명으로 계약종료 후 이사/계약연장에 대한 의사통보를 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.20
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임대기간이 지난후 나갈때 바로 나갈수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적 갱신 중일 경우 계약만료 2개월 전에 계약종료일에 이사간다고 통보하면 됩니다. 묵시적 갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고 임차인으로부터 통보받은 날부터 3개월 후에 법적효력이 발생합니다. 3개월 후에 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 그래서 임차인은 3개월 전에 통보하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.20
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원룸 가계약금 질문드립니다...
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가계약금도 계약금으로 보고 지급시 보증금, 월세, 잔금, 이사날짜(대략) 등 계약에 관한 정보를 인지했다면 가계약금 지급 후 임차인의 개인사정으로 계약취소시 가계약금을 포기해야하고, 임대인의 개인사정으로 계약취소시 계약금의 배액을 반환해야합니다. 하지만 계약금반환에 대해 약정을 했다면 계약취소시 돌려받을 수 있습니다.가계약금 지급 후 계약서 작성시 보증금에서 가계약금을 뺀 금액을 지급하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.20
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부동산 직거래시 주의할점이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.최소한의 예방법으로 보증금을 지킬 수 있습니다. 직거래이니 만큼 더욱 신중하고 귀찮더라도 정보를 확인해야 합니다.1.주변 전세가와 매매가 확인2.신축 다가구 주택,빌라 등의 전세는 신중히 선택하기 (보통 시세를 알기 힘든 신축은 5년정도 지난 경우 선택하는 것을 추천)3.대출금(등기부상 채권최고액)+총보증금(본인보증금)이 주택매매시세의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.4.전세가와 매매가 같은 경우 신중히 선택(부동산시장이 안좋을 때 매매가가 전세가보다 내려가거나 전세가가 계약했을 때보다 내려갈 경우 임대인의 사정에따라 보증금 반환이 어려울수 있음)5.임대인진위여부확인하기(대리인출석시 임대인에게 전화하기)6.임대인이 신탁회사인 경우 신탁회사 도장을 찍어야됨.(대인인위임장 필요.)7.임대인 대출을 임차인 전세보증금을 받아 상환하는 경우 계약서 특약사항에 등기부에 근저당권을 말소 안할 경우 계약취소 및 보증금반환에 관한 문구작성하기. 임차인의 대항력과 우선변제권 효력이 발생하기전 대출등으로 권리순위에 불리하게 될경우 계약취소 및 보증금 반환에 관련 문구작성하기8.전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권요건을 갖추기9.불안하다면 전세보증보험 가입하기
경제 / 부동산
23.01.20
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상가 세입자가 3달째 월세를 안내는데 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가건물임대차보호법 제10조 8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.｢상가건물 임대차보호법｣제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다만약 3기의 차임액에 달하지 않을 경우 계약해지 요건이 안됩니다.3기의 차임액에 달하는 경우 먼저 내용증명을 우편으로 송달합니다. 상가 임대료 연체를 이유로 내용증명을 보낼 때는 상가 임대차 계약의 내용(계약 당사자, 계약일자, 계약 목적물, 보증금, 월 임대료)을 간단히 작성하고, 언제 연체하였고, 총 연체된 금액이 얼마인지를 쓰시면 됩니다.만약 곧 3기 연체에 해당될 것 같아 독촉의 의미로 내용증명을 보내는 것이라면 3기 연체가 되면 계약이 해지되고, 갱신이 거절된다는 점을 고지하여 빨리 연체된 임대료를 납부하도록 고지할 수 있을 것입니다.대법원은 임차인이 과거 임대차 계약기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 계약갱신을 요구할 당시에는 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었더라도 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 판단하였습니다(2020다263635, 263642 판결)
경제 / 부동산
23.01.20
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공인중개사와 부동산은 어떻게다르나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산은 부동산중개사무소를 줄여서 부르기쉽게 부동산이라고 말합니다.공인중개사는 자격증을 따고 중개업에 종사하는 사람을 일컫고, 부동산중개사무소에서 소장님이 개업공인중개사(자격증 있음)이고 부동사중개사무소에서 직원으로 일하는 사람을 소속공인중개사(자격증 있음)라고 합니다.
경제 / 부동산
23.01.20
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아파트 방 한 칸 월세에 대한 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 네. 임대차계약을 작성하면 됩니다. 임차인은 임대인의 동의를 얻지 않고 그 주택의 소부분(방1칸 등) 을 다른사람에게 사용할 수 있으며, 이 경우도 임대인은 계약을 해지 할 수 없고, 주택의 소부분의 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담하지 않으며 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경웅는 전차인의 권리가 소멸합니다. 주택의 임차인이 그 주택의 소부분(극히 일부분)을 다른 사람에게 사용하게 할 때에는 다음과 같이 전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인의 권리의 확정에 관한 규정이 적용되지 않습니다(「민법」 제632조). 임차인은 임대인의 동의를 얻지 않고 그 주택의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 할 수 있으며, 이 경우에도 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다(「민법」 제629조 참조).주택의 소부분의 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담하지 않습니다(「민법」 제630조제1항 참조).임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우에는 전차인의 권리가 소멸합니다(「민법」 제631조 참조).2.전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.20
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부동산 계약시 궁금한점 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 지불하고 잔금 지급 전 계약서를 작성할 수 있습니다. 계약서에 중도금(바로 잔금 지금 가능), 잔금 지급일을 작성하고 작성 특약사항에 등기관련 + 이후 대안 등 관련 문구를 구체적으로 작성해 놓으면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.20
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오피스텔 보수관련 집주인?세입자?누가 해야 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.화장실 타일이 떨어진 이유에 대해서 구체적으로 알 수 없지만, 임대인이 비용부담해야합니다. 주택임대차계약 중 별비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 수리 또는 교체를 할 수 있는 경우(전등교체, 샤워헤드교체, 건전지교체, 수도꼭지교체 등 ) 임차인이 비용부담하고 이 외자연적인 노후화가 원인이거나 대규모 수선의 경우 (누수, 벽갈라짐, 보일러 수리 및 교체, 옵션제품의 수리 및 교체, 변기교체, 배관막힘 등) 임대인이 비용부담합니다.
경제 / 부동산
23.01.20
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전세자금 반환에 대한 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세자금대출 후 은행이 질권설정을 했을 경우 계약종료 후 임대인은 은행으로 전세보증금을 반환해야할 의무가 발생합니다. 만약 임대인이 은행으로 전세보증금을 반환하지 않을 경우 은행은 법적 소송을 진행하여 전세보증금을 받아 냅니다.만약 은행이 질권설정을 안 했을 경우 계약종료 후 임대인이 전세보증금을 반환하지 않았을 경우 대출연장을 해야 합니다. 그리고 임차권 등기명령 신청하고 보증금반환소송 후 강제집행을 진행해야 합니다. (대출연장에 대해 은행에 문의바랍니다.)
경제 / 부동산
23.01.20
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