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전매로 취득한 분양권, 등기후 매도 시, 양도소득세 질문
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.개인이 세금계산서를 발행하지 앟기 때문에 부가세를 포함하지 않습니다. 분양계약금+(중도금)+프리미엄+옵션비용입니다. 양도세 계산시 부동산수수료를 필요경비에 포함시킬 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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LTV와 DSR의 차이점이 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.LTV는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다. 쉽게 말하자면 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것이죠. 여기서 말하는 시세, 즉 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다.DSR은 총체적 상환능력 비율을 의미합니다. 개인별로 정해진 제한 수준은 없으나 금융회사에서 평균 DSR 수준을 관리하기 위해 대출심사 시, 적극 고려하는 기준이 되기도 합니다. DSR 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 후, 100을 곱해서 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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분양권 매매시 취득세 계산시점 부탁드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.분양권의 취득시점은 사용승인서 교부일과 잔금일 중 늦은 날입니다. 보통 건설사에서 준공을 한 후 사용승인서를 교부받은 후에 입주지정 기간을 정해줍니다. 잔금을 하지 않은 상태에서 입주를 시켜주는 경우는 없습니다. 취득세는 잔금일(취득한 날)로부터 60일 이내 납부해야 됩니다. 분양권의 취득세율은 분양권 취득시점에 주택 수에 따라 취득세율이 정해집니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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부동산의 개인간 직거래도 법적 효력은 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약의 성립요건은 계약이 성립하기 위해서는 당사자 목적, 의사표시 그리고 청약과 승낙의 의사표시의 합치가 있으면 됩니다.공인중개사없이 매도자와 매수자 양다사자 간 합의와 동의를 하여 계약서에 모든 내용을 작성하고 도장을 찍으면 법적효력이 발생합니다.계약서 특약사항에 서로 필요한 부분을 적어 추후 다툼이 일어나거나 소송까지 가는 상황을 예방할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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부동산을 개인간 직거래를 한다면..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양당사자 간 합의하여 동의하고 계약서를 작성하고 도장을 찍었기 때문에 법적효력이 있습니다.계약서 작성 후 도장을 찍고 매도인, 매수인 각각 1부씩 보관하면 됩니다. (특약사항에 만일 일어날 일에 대비하는 모든 것을 작성하면 됩니다. 계약서 특약사항으로 서로 다툼이나 소송까지 갈 필요가 없습니다.)[참고]금액대가 시가보다 30% 이상 저렴하면 안됩니다. 세무당국은 시가(거래일 전 6개월, 후 3개월의 기간중에 해당 아파트의 매매가액, 감정가액, 보상·경매·공매가액이 있을 때 그 금액)보다 30% 이상 저렴하게 거래할 시 편법이나 이상 거래로 간주합니다. 특히 가족 관계에서 거래한 경우에는 증여로 판단하여 추가 증여세가 추징될 수도 있고요. 때문에 저렴하다고 무조건 좋은 것이 아니니, 시가보다 30% 이상 낮은 가격대라면 이 점을 유의해야 합니다.매입하려는 부동산의 등기사항전부증명서나 도시계획확인원 등 관련 서류를 모두 발급받아 사전 검토해야 합니다. 무엇보다 매매 대상 목적물을 직접 찾아가 답사하는 과정도 꼭 필요하고요. 간혹 매매하려는 부동산과 실제 소유권이전등기를 하는 목적물이 다른 상황이 일어날 수 있으니 미리 체크하시는 것을 추천합니다.계약하는 상대방이 실소유자가 맞는지 잘 확인해야 합니다. 등기부등본 상 소유자가 맞는지 주민등록증, 주민등록등본, 등기권리증 같은 서류 확인은 필수로 해야합니다. 만약 대리인일 경우에는 반드시 위임장과 인감증명서를 요청하는 것이 좋습니다. 실소유자를 확인하면서, 권리 관계도 파악하는 것도 중요한데요. 매입하려는 부동산의 가등기, 압류, 가압류, 근저당권 등이 설정돼 있다면 위험한 선택이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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세입자가 두고간 물건은 계속 보관해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정상적으로 계약종료일에 보증금을 반환 후 퇴거가 된 상황이라면 세입자의 물건이 얼마나 되는지는 모르겠지만 전임차인이 혹 시 찾으러 올 수 있으니 따로 보관하셨다가 찾으러 오면 주셔도 됩니다.소송을 하실필요까진 없고 내용증명으로 몇 월 몇 일 까지 치우지 않으면 폐기 하겠다는 내용을 전달 하시고 그 날짜까지 안 치우면 그냥 폐기 해버리시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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전세계약 전에 집주인 체납현황?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.올해 4월 1일 부터 임대인 동의없이 국세 체납여부 확인할 수 있습니다. 임대인의 세금체납액 확인은 임대차 계약서를 들고 세무서에 가 임차인이 직접 요청 후 열람하실 수 있습니다. ( 온라인 열람이 안됩니다.) 또한, 보증금이 주택임대차보호법에 따라 변제될 수 있는 2,000만원 이하면 열람이 불가능합니다.(* 서울은 5,000만원/ 용인, 김포 4,300만원 등) 따라서 최종 2,000만원 이하의 전세집에는 열람불가현행은 임대인의 동의를 얻어 임대인의 서명 또는 도장이 날인된 미납국세 등 열람신청서와 임대인 및 신청인의 신분을 증명하는 서류를 지참하여 임차건물 소재지의 관할 세무서에 방문해야 합니다. (임대인이 동의하지 않으면 임대인에게 국세완납 증명서를 요구해야함)
경제 / 부동산
23.01.19
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보증보험에서 다 못받았는데 남은 잔금으로 아파트경매가 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금을 일부분 못 받더라도 소송을 진행할 수 있습니다. 먼저 임차권등기명령을 신청하고 보증금반환 소송을 진행합니다. 등기부에 임차권등기명령이 등기된 것을 확인하고 보증금반환소송을 진행하면 됩니다. 소송에서 승소를 한 판결문 및 집행문으로 강제집행(경매)을 합니다.정확한 권리순위를 알 수 없어 경매시 나머지 보증금을 배당받을 수 있을지 없을지 확인할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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전세가율이 높은 아파트 hug가입하면 안전할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.요즘 전세보증보험 가입자수가 많이 늘어나서 정책이 바뀌어서 매매가와 전세가가 같을 경우 가입이 안 된다는 것을 들었습니다. 보증기간에 한 번 확인해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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보금자리로 매매 후 이사궁금해요..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특례보금자리론 대상은 소득에 관계 없이 주택가격이 9억원 이하라면 대상이 됩니다. 다만무주택자만을 허용하는 보금자리론이므로 이사를 갈 경우에는 기존 주택 2년이내은 처분해야 합니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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