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구두로한 계약도 법적 보호를 받을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약은 그 형식과 관계없이 당사자 간에 의사의 합치만 있으면 그것으로서 효력이 있습니다. 글로 쓰나 말로서 하나 상관없습니다. 그러나 이러한 구두 계약, 구두 합의가 효력을 인정받기 어려운 이유는 그 증명이 쉽지 않기 때문입니다. 따라서 대화 당사자 간에 구두합의가 있었다는 것을 증명할 수 있다면 얼마든지 구두합의도 그 효력이 인정됩니다.가장 많이 하는 구두계약에 형태로 부동산 계약을 진행할 때에도 구두합의로 이뤄지는 경우가 의외로 많이 있습니다. 매도인과 매수인이 직접 만나서 입주 날짜나 금액 등에 관한 이야기를 하고 가계약금을 입금합니다. 그렇게 구두계약을 체결하고 집에 돌아왔는데 갑자기 다른 생각이 들 때가 있습니다. 그래서 그 계약을 취소할 수 있는지 여부에 대해서 묻는 분들이 많이 계시는데요. 그러나 이렇게 부동산 매매 계약서를 작성하지 않은 경우에도 구두계약 당시 당사자 간의 의사가 일치하였고 계약내용에 대하여 당사자 간의 합의가 이루어졌다면 계약으로서 효력이 발생합니다.어떤 목적의 구두 계약인지 모르겠지만 만약 계약금에 대한 구두 계약일 경우 구두 계약이어도 금전거래가 없었기때문에 계약취소를 한다면 상호 간 피해를 보지 않았다면 합의하에 계약취소를 하면 됩니다.
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부동산
23.01.16
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전세로 거주시 전등소모품 비용 교체 주체는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세계약에서 수선의 의무 경우 전세권 설정을 한 전세계약인지 전세권 설정을 안한 임대차계약인지에 따라 다릅니다. 전세권 설정 시 수선의무는 [민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무)] 전세권자는목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을하여야 한다.즉, 전세권 설정을 한 경우에는, 사소한 수선이든 심각한 수선이든 간에 세입자가 스스로 알아서 수리해야 합니다.전세권 설정을 안한 전세임대차계약의 경우 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결). 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).본인이 전세권설정을 했다면 본인이 비용부담하여 LED등을 교체하면 될것이고, 전세권설정을 안했다면 이사한지 얼마 되지 않았는데 전등이 수명을 다했다면 임대인이 비용을 부담하고, 거주한지 어느정도 되었다면 임대인에게 교체 요청을 한번 해보시기바랍니다. LED전등 가격이 비싸 임대인도 미룰 수도 있습니다. 서로 일정비용을 부담하는 방법으로 협의하기바랍니다.
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부동산
23.01.16
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전세보증보험에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집주인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 전세보증보험 이행청구를 하여 보증기관에서 전세보증금을 세입자에게 주고 집주인에게 구상권 청구로 돈을 받아냅니다보증조건은 다음과 같습니다.(hug기준)신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 이내일 것Ex) - 전세보증금 5억, 선순위채권2억, 주택가격 6억인 경우 : 전세보증금 5억 + 선순위채권 2억 > 주택가격 6억 ▶ 가입불가 - 전세보증금 6억, 선순위채권 0원, 주택가격 6억인 경우 : 전세보증금 6억 = 주택가격 6억 ▶ 가입가능 - 전세보증금 7억, 선순위채권 0원, 주택가격 6억인 경우 : 전세보증금 7억 > 주택가격 6억 ▶ 가입불가등기부등본상 확인사항① 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없을 것 ☞ 등기부등본의 갑구를 확인해주세요.② 선순위채권이 주택가격의 60% 이내일 것 ☞ 등기부등본의 을구를 확인해주세요.③ 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것전입세대열람내역서 확인사항보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것(단독,다가구,다중주택 제외).전세계약서상 확인사항① 전세계약기간이 1년 이상일 것② 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것※기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니여도 가입이 가능합니다.③ 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 일 것④ 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것건축물대장 확인사항건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외)단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한금액이 주택가격의 80% 이내일 것전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전할 것중소기업이 아닌 법인임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입가능합니다.질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것신용대출은 보증가입이 가능합니다. ☞ 대출받으신 은행에 확인해주세요.임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐 것
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23.01.16
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전세계약 두번째 연장, 계약서 확정일자 다시 받아야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자를 다시 안 받아도 됩니다. 첫계약부터 지금까지 보증금변동이 없다면 처음 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지합니다.보증금 인상할 경우 확정일자를 받아야합니다. 처음 보증금에 대한확정일자를 유지하면서 인상된 보증그만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.
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부동산
23.01.16
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반전세를 살다가 나갈수잇는 조건이 맞을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권)① 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.임대인이 수리를 했지만 본인이 거주하기에 큰 지장이 있다면 계약기간 중 계약해지가능합니다.
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부동산
23.01.16
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묵시적 갱신으로 계약이 갱신되고나서 임대료 올려도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신은 전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행합니다. 그래서 계약서 작성도 안 해도됩니다.전 계약조건과 동일한 조건이므로 5%인상이 적용이 안되지만 임차인이 동의한다면 인상할 수 있습니다. 임대인이 묵시적갱신 전 월세인상을 요청을 했어야합니다.
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부동산
23.01.16
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부동산중개자의 말 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금 지급과 이사날짜가 상당한 차이가 있다면 임대인이 거절할 수도 있습니다. 혹시 모르니 부동산보고 임대인에게 계약금 지급하고 이사날짜에 대해 한번 확인 해볼 것을 요청해보십시요.
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부동산
23.01.15
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월세를 내지 않는 세입자는 보증금에서 어떻게 제해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.카톡이나 문자로 매월 월세 지급을 요청합니다. 계약종료시 월세 지급 안 한만큼빼고 보증금을 반환하면 됩니다. 2기에 달하는 차임 연체를 한다면 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 계약해지 전 한번이라도 월세를 지급한다면 계약해지를 못 합니다. 임차인이 계약갱신요구권 행사시 임대인은 2기에 달하는 차임 연체로 거절할 수 있습니다.
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23.01.15
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월세 묵시적갱신 해지 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항). 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).1.1월 30일 후가 아닌 본인이 임대인에게 통지한날부터 3개월 후입니다.2.네. 3개월 동안 월세를 지불하고 3개월 후에 보증금을 돌려받으면 됩니다. 아니면 짐일부를 남겨놓고 새임차인을 구하면 보증금을 돌려받는 방법으로 협의를 볼 수도있습니다.3.묵시적갱신 후 계약해지시 부동산수수료는 임대인이 부담합니다.
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23.01.15
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예금금리 인하로 부동산 시장은 살아날까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.예금금리 인하보다 대출금리 인하가 더 큰 작용을 합니다. 많은 사람들이 대출을 이용해 부동산을 구매하기 때문에 높은 대출이자는 이자를 지급하는데 부담이 큽니다. 미국에서 한번이나 두번 정도 금리인상이 남았고 올해 금리인하없고 금리동결을 예고했습니다. 미국의 금리변동에 직접영향을 받는 우리나라는 금리변동을 어떻게 할지 지켜봐야합니다. 그리고 부동산정책과 함께 부동산 시장에 어떻게 작용할지 지켜봐야할 듯 합니다.
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부동산
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