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오피스텔 바닥 깨짐 누구 문제인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인 이사오기전 오피스텔 내부 방사진이 없다면 책임을 전가시키기 힘이 듭니다. 만약 시공사책임이 없다는 것이 확실해진다면 임차인의 책임이 있습니다. 임차인은 선관주의 의무가 있습니다. 민법 제374조(특정물인도채무자의 선관의무)특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.그리고 임차인이 고의나 과실이 있는 경우에도 그 수리비의 부담주체는 임차인이 됩니다.누구의 잘 못 인지 판단하기 어려울 경우 임대인 임차인 협의하여 원상복구 비용을 서로 부담하기도 합니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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전세를 재계약할때 주의해야할 사항들은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금 인상이나 계약조건의 변동이 있다면 갱신 계약서 특약사항에 갱신계약을 표시하는 문구를 작성합니다. 갱신 계약이라도 가입조건에 맞으면 전세보증보헙에 가입 신청을 할 수 있습니다. 대출 + 총보증금이 주택매매시세의 70~80%를 넘지 않는다면 전세보증보험 가입가능성이 있으며 영업지사나 카카오페이, 네이버 등 플랫폼, 은행 방문으로 신청할 수 있습니다. 갱신계약 시 보증금 인상이 있을 경우 갱신계약서 작성 후 확정일자를 받아야 합니다. 전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지하면서 인상한 만큼의 확정일자의 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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임대사업자(법인) 전세 반환보증보험 가입 의무인가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민간임대주택법에 따라 주택임대사업자라면 임대보증금 보증보험에 의무로 가입해야 합니다. 가입시 임대인이 보증보험료의 75%, 임차인이 25%를 부담하게 되어있습니다. 하지만 모든 주택임대사업자가 100% 가입이 아니라 면제되는 경우도 있습니다. 기본적인 면제 사유는 대출+총보증금이 주택가격의 60%와 같거나 작다면 보증보험에 가입할 필요가 없습니다. 이런 주택의 경우에는 관할 지자체에 해당 사실을 증명하면 가입이 면제됩니다. 임대보증금이 최우선변제금액 이하이고 보증미가입에 임차인이 동의하는 경우, 임대사업자가 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하였고 해당 공공주택사업자가 보증가입을 한 경우,임차인이 전세보증보험에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우그리고 임대사업자는 임대보증금 전액 원칙입니다. 하지만 일부 보험가입 요건도 있습니다. ※ '민특법'상 일부 보험가입 요건(모두 충족)① 근저당권이 세대별로 분리된 경우② 임대보증금보다 선순위인 제한물권(압류, 가압류, 가처분 등) 해소한 경우③ 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우④ 임차인이 일부금액 보증 가입에 동의한 경우예를 들어 6억짜리 집, 1억 대출과 3억 보증금, 대출+보증금 4억이 되고 6억의 60%는 3억 6천만원이므로 임대사업자는 4억-3억6천만원 = 4천만원에 대한 임대보증보험을 들어도 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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임대인 변경시 임차인이 가입한 전세보증보험은 유효한지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.유효합니다. 보증보험에 가입되어 있는 중에 집주인이 변경되었다면 보증기관에서 문자를 주는 경우가 있습니다. 또는 임대인이 변경이 된거를 안다면 임대인 변경신청을 따로 해주어야 합니다. 최초 가입한 곳에서 임대인 변경 신청을 해주어야 합니다. 처음 영업지사방문했다면 영어지사로 방문 신청, 카카오페이, 네이버 등 플랫폼가입, 은행가입 시 은행을 방문하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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역전세? 깡통전세? 이게 먼가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.깡통 전세란 매매가보다 전세 보증금과 집주인의 주택담보대출 금액 합계가 더 높은 주택을 일컫는 말로, 부동산 시장에서 속어처럼 쓰입니다. 깡통전세는 집 값이 크게 하락하거나, 집주인이 담보대출 채무를 해결하지 못하는 경우 세입자의 전세보증금을 돌려 받지 못할 수 있습니다. 집 전세 가격이 매매가 보다 높은 경우 주의가 필요합니다.1. 계약 전, 공인중개사 사무소 정상등록 확인하기.2. 계약 전, 등기부등본과 건축물대장을 열람하기.등기부등본에서 가장 먼저 담보대출이 있는지(근저당권), 이중계약이 있는지(전세권, 임차권) 확인을 하여야 합니다. 임대인(소유자)의 이름, 주민등록번호, 주소, 그리고 과거에 대출이자를 연체하거나 세금을 체납하지는 않았는지(가압류, 가처분)도 확인을 합니다.3. 계약 전, 매매가와 전세가격 확인하기4. 전세보증금반환보증 적극 활용하기5. 계약 시, 유의사항 및 특약 문구 넣기계약 당사자가 등기부등본상 소유자와 동일한지 신분증을 확인하세요. 대리인이라면 위임장 확인합니다. 근저당권, 신탁 등의 말소 조건으로 계약하는 경우에는 특약을 넣으시기 바랍니다.6. 계약 후, 잔금일에 확인해야 할 일잔금일에 지금까지 일을 최종 확인 해야 합니다. 계약 후 등기부등본상 변동내역이 있는지, 계약시 특약사항이 이행되었는지 꼭 확인을 하여야 합니다. 확인을 다한 후에 잔금을 치루기시 바랍니다. 마지막으로 전입신고 및 확정일자를 신청하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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작년 중하순부터 '깡통전세'라는 말이 많이 나오는데...
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.깡통전세란 전셋값이 매매값에 근접할 정도로 높아, 집값이 조금이라도 떨어지면 세입자가 전세보증금(=전세금, 보증금)을 돌려받기 어려운 집. 보통은 임대인이 전세금을 돌려막아 여러 집을 사두는 '갭투자' 같은 부동산 투기를 하다가 집값이 떨어지면, 전세보증금을 돌려주기보다 집을 포기하는 것이 이득이기 때문에 세입자의 보증금은 책임지지 않고 그냥 경매로 넘겨버리면서 발생합니다.갭투자가 요새 주춤하면서 그 피해를 고스란히 세입자들이 지고 있습니다. 배째라는 식의 임대인들이, 보증금은 신경쓰지 않고 나몰라라 해버려서 보증금을 못 돌려받는 사례가 바로 깡통전세의 피해 사례입니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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전세 계약만기 전 나올 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시 임대인은 계약종료일까지 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새 임차인인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 임대인과 협의를 봅니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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묵시적갱신이후임차인이계약해지요구했어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 계약 만료 2개월 전이 지났기 때문에 임차인이 묵시적 갱신 기간에 계약해지에 관한 의사통보를 했습니다. 임차인이 의사통보한 날로부터 3개월 후에 보증금을 반환하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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부동산 매매시 하자가 뒤늦게 발견되는 경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매도인 하자담보책임을 적용할 수 있습니다. 하담보책임은 목적물에 하자가 처음부터 존재해야 성립합니다. (원시적하자) 그러기위해서는 이러한 하자에 대하여 매수인이 알지 못하였고.과실이 없어야 합니다.매수인은 하자가 있음을 안 날로부터 6개월 이내 권리를 행사할 수 있습니다.하자범위는 균열,누수,처침,침하,파손,붕괴,작동기능불량 혹은 접지 기능 불량 등입니다. 육안으로 쉽게 발견이 가능한 것과 은폐되어 있어 눈으로 쉽게 확인이 어려운 것도 해당합니다.다만, 약간의 문제가 있는 건 맞지만,주택으로써 기능을 하는데 문제가 없고, 미관상문제가 없고, 그 밖에 안전상의 문제도 없다면 하다라고 보기는 어렵습니다.하자담보책임이 인정 될 경우, 매수인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.하지만 특약에 계약체결 후 하자를 임차인 비용부담으로 작성했을 경우 임차인이 비용부담하여 수리하여야 합니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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상가 임대차 재계약 갱신문의 드려요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산을 통해서 계약서를 작성 안 하셔도 됩니다. 임대인과 임차인 간에 계약서를 작성해도 됩니다. 보증금 5%를 인상했다면 확정일자도 받으시길 바랍니다.전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지되면서 5%인상분 만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.계약서 특약사항에 계약갱신에 의한 계약이란 문구 작성합니다.등기부를 보고 추가대출이 있는지 확인해보시고 건축물대상 불법건축물이 있는지도 확인하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.02
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