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전세 보증금을 100% 지켜낼 수 있는 방법은 없나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증보험이 보증료를 납부하지만 임대인이 사망하지 않는 이상 100% 내 보증금을 지켜낼 수 있습니다. 계약 만료시점 임대인의 사정이 어떻게 될지 모르기 때문에 최소한의 예방법으로는 대출+총보증금이 주택매매시세의 70~80%를 넘어 간다면 위험다고 보기때문에 가급적 피하는게 좋고, 계약서 작성 후 전입신고와 확정일자를 받거나 전세권설정을 합니다. 대항력과 우선변제권을 갖추게 되어 경매시 보증금을 모두 배당받을 수 있거나 일부라도 받을 수 있기때문입니다. 계약종료 시 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령 신 또는 보증금반환소송의 승소 판결 후 강제집행(경매)을 할 수있습니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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해변도 개인이 소유할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.해변은 국유지 입니다 . 국유지는 국가가 소유하고 있는 토지를 말합니다. 원칙적으로 행정재산으로 분류된 국유지는 처분하지 못 합니다. 하지만 공유 또는 사유재산과 교환하여 그 교환받은 재산을 행저애산으로 관리하려는 경우, 직접 공용이나 공공용으로 사용하기 위해 필요로 하는 지방자치단제에 양여하는 경우. 이 경우에는 교환 양여할 수 있습니다.국유재산 중 일반재산으로 분류하는 국유지는 국유재산법에 정하는 바에 따라 매각하고 매수 청구도 할 수 있습니다.하지만 해변의 경우 사유지가 될 경우는 희박합니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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요즘 빌라왕 때문에 문제가 많네요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증기관 3곳(HUG,HF,SIG) 모두 신청 기한이 지나서 신청을 할 수 없습니다. 안전하다 가입하느냐 안하느냐를 말씀 드릴 수 없습니다. 계약만료 시점 상황이 어떻게 될 지는 알 수 없기 때문이빈다. 만약 전세보증보험에 가입하실경우 집주인의 대출과 총보증금을 확인하여 80% 이하 라면 전세보증보험 가입이 될 수도 있습니다. 임대인 사망 시 계약해지 조건(임대인이 계약해지 의사통보를 받아서 주고받은 대화 등의 증거)이 없어서 전세보증기관에서 대위변제를 할 수 없습니다. 상속인이 임대인의 상속을 거부 시 임차인은 전세보증금을 잃거나 경매를 통해 보증금을 받는 방법을 생각해봐야 합니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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전세계약 갱신청구권 사용하려 하였으나 집주인이 들어온다고해서 이사간다음 집주인이 2개월살고 전세를 줬을때 손해배상 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집주인이 확실히 다른세입자와 계약을 한 것인 확인했다면 손해배상을 받을 수 있습니다. 자신이 받을 수 있는 최대한의 금액은 보증금, 임차료 등에 따라 현저히 달라지고, 최대한의 손해를 배상받을 수 있습니다. 이때 합의를 시도하려는 임대인도 있습니다. 합의할 땐 하더라도 금액을 미리 알고 있으면 자신이 최소 어느 정도는 받아야겠다, 기준을 세울 수 있습니다.집주인이 확실히 다른 세입자와 계약을 한 것인 확인이 된다면 전문 변호사에게 의뢰를 하시면 됩니다. *임대차보호법 제6조의3계약갱신 거절 시 당사자 간에 손해배상액에 대한 합의가 이루어지지 않았다면 다음 중 큰 금액으로 정한다.1) 갱신 거절 당시의 월 차임 3개월분의 금액2) 새 임대인의 월차임과 기존 월차임 금액 차이의 2년분3) 임대인의 실거주 사유로 인해 임차인이 입은 손해액
경제 / 부동산
22.12.27
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소유권 이전 등기소 신고할때 필요서류가 무엇일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기소에 가면 먼저 등기소 내에 있는 은행이나 가까운 은행에 가서 수입인지, 등기수수료 금액을 확인하고 납부합니다.매도인 서류(공동명의 시 각각필요)등기권리증매도용 인감증명서 1통(매수인 인적사항/동사무소 본인 발급)주민등록 초본 1통 (전 주소 나오도록 발급)매도인 인감도장매도인 신분증매수인 서류(공동명의 시 각각필요)매매 계약서 원본주민등록 초본 1통(매매 후 주소 변경 시 전주소 나오게 발급)매수인 신분증매수인 도장(인감 도장, 일반도장 상관없음)주민등록초본은 내가 매매 후 주소지가 바뀌었으 경우 전 주소ㅗ 발생함,
경제 / 부동산
22.12.27
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지적재조사사업 이후의 부동산 가치에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.지적재조사사업을 따른 주요효과는 다음과같습니다. 토지정형화, 건축물저촉해소(이웃간 분쟁해소),맹지해소해서 사업성있는 토지로 바꿉니다.지적재조사사업 완료 이후 토지활용가치가 대폭향상됩니다. 토지가격 상승을 의미합니다.정부통계상으로 지적재조사사업 이후 토지소유자 만족도가 90%이상으로 상당히 좋은 결과라고 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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MGM에 대해 좀 더 쉽게 설명해주실 분 계실까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.MGM분양의 활성화를 위해 소개비조로 수수료의 일정부분은 나눠 주는 것인데 분양대행사에서 책정한 홍보비의 일부로 분양계약시 지급되는 수수료를 말합니다.중개사들의 소개를 통하여서 계약이 체결되면 소정의 수수료를 집하며 수수료를 계약자와 나눠가지게 되는것으로 보면 됩니다.계약 후 mgm지급까지는 1~2달 정도가 소요되며 세금3.3%를 떼고 지급합니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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생애최초 취득세 감면 받는 법이 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.생애 최초 주택 구입시 취득세 감면은 취득당시 가액이 1억5천만원 이하인 경우 취득세를면제하고1억5천만원을 초과 하는 경우에는 50%를 감면 합니다.감면 대상 주택은 주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 단독주택,및 아파트,다세대,연립등 공동주택이며 , 유상거래가 아닌 상속, 증여등 무상취득하거나 신축등 원시취득은 감면 대상 주택에 해당하지 아니합니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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소유권이전은 얼마나 걸리나요???
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.잔금일에 소유권 이전등기를 하시면 됩니다.셀프등기가 아니라면 비용을 지불하여 법무사에 맡기면 됩니다. 등기신청하면 하루 뒤 또는 2일~3일 정도 소요될 수 있습니다. 그리고 이사가는 날에 전입신고를 하면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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재개발은 안되고 재건축만 가능하다는데 왜그런건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후•불량건축물에 해당하는 공동주택(아파트)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.그래서 기존 아파트를 철거하고 새아파트를 건설할 경우 재건축사업이라고 말합니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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