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경매로 아파트 낙찰 받을때 전세세입자가 있을경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 등기부의 말소기준권리(가등기,압류,가압류,저당, 근저당,경매개시결정)보다 선순위인지 후순위인지 확인해야 합니다. *대항력 있는 임차인이 말소기준권리보다 선순위인 경우 배당신청을 해도 되고 안 해도 됩니다.1. 임차인이 배당신청을 했다면 배당을 모두 받고 퇴거를 하면 됩니다.2. 임차인이 배당신청을 하지 않았다면 낙찰자가 임차인을 인수해야하고 임차인이 계약종료 후 새임대인(낙찰자)이 보증금을 반환해야 합니다. *임차인(대항력, 우선변제권 있음)이 말소기준권리보다 후순위인 경우 배당신청을 해야 합니다. 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 낙찰자가 인수하지 않아도 되기때문에 임차인은 배당신청을 하여 등기부상 권리순서대로 배당이 이루어지고 남은 금액에서 임차인의 배당이 이루어집니다. 임차인이 보증금 모두를 배당받지 못 하거나 일부만 배당받을 경우 말소기준권리보다 후순위 채권자는 말소대상이기때문에 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 그래서 후순위임차인은 낙찰자에게 경매 후에 보증금을 돌려받지 못 합니다.배당신청을 하지 않는다면 낙찰금 일부가 남았더라도 배당받지 못 합니다. 임차인(우선변제권 없음)은 배당신청을 하면 등기부상 권리순위에서 가장 후순위로 밀려나서 가장 나중에 배당을 받습니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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빈 집인데 몇 도 되면 보일러 터지나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.장기간(1달 이상) 집을 비워 두는 경우 외출기능을 설정 해놓으면 전력소비량도 적고, 가스비는 적고 나오면서 겨울철 보일러 배관 동파를 예방 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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전월세 신고유예기간과 지난후에 불이익이 어떤게 있는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2024년 5월 31일까지 계도기간으로 전월세신고를 해도되고 안 해도 됩니다. 2024년 6월 1일 부터 신고가 의무입니다. 이후 신고를 하지 않고 있다가 적발되면 과태료 5~100만원을 부과해야 합니다.전월세신고 조건은 신규계약 또는 계약갱신 시 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과하는 경우 입니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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전세 계약을 하고 계약 종료가 될 때 자동 연장이 되는 조건이 어떤게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신입니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 의사통보를 하지 않으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 그래서 계약서를 다시 작성하지 않아도 됩니다. 확정일자도 다시 받지 않더라도 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 그리고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 계약서 특약사항에 계약기간 중 임차인이 이사가는 것에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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월세를 동의 없이 보증금에서 차감해도 상관이 없나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소송을 진행하면 보증금에서 미납 월세를 차감하는 것은 부당하다는 결과가 나오지만 임대인이 다시 지급명령이나 소송을 진행하면 시간이 소요되고 불편하기에 보증금에서 미납월세를 차감하는 판결문이 나올 수도 있습니다. 임차인에게 임차인과 임대인이 협의하여 보증금에서 미납월세를 차감하기도 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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전세금 반환없이 이사를 가는 경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력의 조건은 전입신고와 점유입니다. 두가지 중 하나만 존재할 경우나 두가지 모두 존재하지 않을 경우 대항력을 상실합니다.우선변제권의 요건은 대항력과 확정일자 입니다. 대항력의 요건 중 하나라도 없다면 대항력을 상실하게 되고 우선변제권의 효력도 상실하게 됩니다. 그래서 새로 이사는 하는 곳으로 전입신고를 하지 않고, 기존 전세집에 짐 일부를 두어야 합니다. 짐 일부를 두는 것으로도 점유를 인정합니다.짐 일부는 너무 싸거나 너무 비싼 짐보다는 옮기기 쉽고 부피가 어느정도 있는 짐을 두어 임차인의 짐으로 인식할 수 있어서 처분을 마음대로 하지 못 할 정도이면 됩니다. 의자, 전신거울, 이불, 옷을 넣은 박스 등이면 충분합니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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임대차 계약 갱신을 하지 않을 경우 몇개월전에 말을 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 계약에대해 (계약갱신, 계약종료 후 퇴거 등) 통보를 하면 됩니다. 통보방법은 카톡이나 문자(대화내용 캡쳐 후 저장, 전화(녹음), 내용증명이 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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전세 만기후에 전세금 일부만 줄 경우 임차권등기 가능한지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령은 계약종료 후 임대인이 보증금 모두 또는 일부를 반환하지 않을 경우 신청할 수 있는 제도입니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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전세만기계약해지는 임대인에게 언제까지통보하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 의사통보를 해야합니다. 통보방법은 문자나 카톡(대화하고 대화내용 캡쳐 후 보관), 전화(녹음), 내용증명으로 하면 됩니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다.묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약이 종료 되든 것이므로 임대인은 보증금을 반환해야하고 임차인은 새 임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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아파트 전세를 주고 있는 상황에서 매도를 하게 된다면 매수자의 실제 입주는 언제 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전에 이라면 매매로 임대인이 바뀌고 이 기간 내에 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절 할 수 있습니다. 임차인은 계약종료하고 퇴거를 해야 합니다.계약만료 6~2개월이 지났다면 임차인의 계약갱신요구권 행사가 인정되어 임차인은 계약기간 동안 거주할 수 있습니다. 새 임대인은 계약종료 시까지 기다리거나 임차인과 협의하여 이사비와 중개보수를 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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