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전세계약 반환받고싶은데 안주네요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전에 계약종료 후 퇴거의사를 통보했고 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 내용증명으로 보증금 반환을 요청하는 내용을 작성하여 보내보시고 그래도 반환하지 못 한다고 그러면 다시 한번 더 내용증명으로임대인의 보증금반환과 임차인의 임차인의 임차목적물반환은 동시이행관계이고 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 못 하는 때는 임차인이 계속 거주할 수 있음, 거주하면서 발생하는 관리비는 임대인이 부담하고 보증금 미반환에 대한 이자도 임대인이 부담, 그리고 임차권등기명령 신청, 보증금 반환소송을 진행할 것이라고 강하게 의사표현을 합니다.임대인이 계약종료 후 보증금을 반환하지 않는다면 보증금지급명령, 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다. 보증금지급명령은 보증금반환소송보다 기간을 단축시켜 해결하여 좋지만 임대인의 이의제기가 받아들여지면 본안소송으로 진행합니다. 보증금반환소송은 최소 6개월 정도 소요되고 승소판결의 판결문으로 강제집행(압류,경매)을 합니다. 경매를 진행하면 권리순위에 따라 배당을 받을 수 있고 못 받을 수도 있습니다. 신중히 검토 후에 보증금반환소송을 진행해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.01
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안녕하세요 이사 갈려고준비하고 있는데요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증금 2억5천의 요율은 0.3%입니다.2억5쳔 × 0.3% = 750,000원부가세별도 10%,4%,없음10% 75,000원4% 30,000원
경제 / 부동산
23.11.01
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전세랑 매매는 수수료가 다른 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매와 전세의 법정요율이 다릅니다.매매금액 × 요율전세보증금 × 요율 부가세는 별도입니다. 아래에 중개보수 표를 참고하시기바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.01
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묵시적 갱신이 되었는데 집주인이 재계약을 하자고 강압적으로 요구합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인이 퇴거들 원한다면 계약종료 후 이사를 나간다가고 강하게 주장하면 됩니다. 아니면 본인이 이사를 나가야되는 이유를 만들어서 임대인의 요청에 완강하게 거절하면 됩니다.임대인의 보증금반환과 임차인의 임차목적물반환은 동시이행관계입니다. 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 보증금 모두를 돌려받을 때까지 계속 거주할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않았는데 임차인이 이사를 가야한다면 전입신고를 그대로 유지하고 짐일부를 놓아두면 대항력을 잃지 않아 법적보호를 받을 수 있습니다. 임대인은 임차인의 짐을 마음대로 처분할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.11.01
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임대차계약시 확정일자에 대해 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 가까운 주민센터에 가거나 인터넷(정부24)으로 확정일자 도장을 받으면 됩니다.
경제 / 부동산
23.11.01
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전세금 돌려받으려고 하는데 특약문제
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본질문의 특약사항인 2개월 전 통보하지 않을 시 연장하는 것으로 간주한다.는 강행규정으로 임차인에게 불리하여 유효하지 않습니다. 주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대해 아무런 의사통보를 하지 않으면 묵시적갱신이 됩니다. 그리고 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다. 계약이 종료되는 것이므로 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.계약서 특약사항에 계약기간 중 이사나가는 것에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.3개월 동안 새임차인이 나타나지 않으면 3개월 동안 거주하면서 관리비는 지불해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.01
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전세 재계약시(보증금 그대로인데 월세 오른경우) 확정일자
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금을 인상한다면 보증금 인상분 만큼 확정일자를 받아야 합니다. 월세 인상만 하는 경우는 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 전입신고도 처음에 한 번하면 이사가기 전까지 다시 하지 않아도 됩니다.보증금이 그대로라면 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 발생합니다.
경제 / 부동산
23.10.31
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HUG의 전세보증금 반환 보험가입 중 임대인의 미반환사고 발생시 어떻게 대응하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약연장을 하지 않고 이사를 가야 한다면 보증보험 이행청구를 해야합니다. 이행청구를 할 생각이라면 보증보험 연장을 하지 않아도 됩니다. 바로 이행청구를 하는 것이 아니라 계약종료 후 임차권등기명령을 신청해야합니다. 임차권등기명령을 신청하면 2주가량 소요됩니다. (보증보험 이행청구 제출서류)이후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 보증보험 이행청구를 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.31
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집주인 빚때문에 경매에 집이 넘어간다면 전세 보증금 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력과 확정일자를 받았는지 확인해야합니다.*최우선변제권대항력있는 소액임차인에 해당하는 경우 최우선변제권을 가지고 경매시 경매비용을 제외하고 가장먼저 배당받습니다.*대항력법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권립니다. 요건은 전입신고 + 점유(거주)입니다.*우선변제권경매시 후순위 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 요건은 대항력 + 확정일자입니다. 우선변제권이 없다면 가장 배당순서가 가장 후순위로 밀려나서 배당을 일부만받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다.*말소기준권리저당,근저당,압류,가압류,가등기,경매개시 등*말소기준권리보다 선순위의 대항력있는 임차인(배당신청을 해도 되고 안 해도 됨)1. 배당신청을 하지 않았다면 낙찰자가 인수해야할 대상으로 계약종료 후 낙찰자가 보증금을 반환해야합니다.2. 배당신청을 했다면 배당을 받고 퇴거하면 됩니다. 유찰이 되지 않는다면 배당을 모두 받을 확률이 높습니다. *말소기준권보다 후순위의 우선변제권 있는 임차인말소기준권리보다 후순위 임차인은 낙찰자가 인수해야할 대상이 아니기때문에 배당신청을 해야합니다. 배당신청을 하지 않으면 금액을 받지 못 하고 퇴거해야합니다. 낙찰금에서 선순위채권자가 배당을 받은 후 남은 금액에서 배당을 받습니다. 배당을 일부만 받거나 모두 받지 못 하더라도 낙찰자에게서 나머지 금액을 받지 못 합니다.
경제 / 부동산
23.10.31
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월세 계약 만료전 퇴실이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 협의해야 할 것으로 보입니다. 주변소음을 느끼는 정도가 개인마다 다릅니다. 소음이 심하여 임차인이 거주하기 힘들다면 임대인이 동의하여 합의에 의한 계약종료로 보증금을 바로 반환할 수도 있습니다. 이 것이 아니라면 임차인의 개인사장에 의한 계약기간 중 계야해지로 봅니다. 이는 계약만료 전 임대인이 보증금을 반환 할 의무가 없기때문에 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담해야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.31
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