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확정일자 주민센터에서 받은날짜와 인터넷조회가 달라요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.며칠 차이나는 것이 아닌 1년 정도 차이가 난다면 2020년에 계약을 체결하고 2021년에 갱신계약서를 작성한 후 확정일자를 받지 않았을 까요? 해당 주소에 해당세대가 맞을 까요?이것이 아니라면 확정일자 시점이 차이나는 것에 대해서는 등기소에 문의해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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2주택은 계약일에 적용되는지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도소득세의 기준일은 잔금일과 소유권이전일 중 빠른 날입니다. 보통 잔금일을 기준으로 하고 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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어느 시점을 기준으로 3주택이 되지 않는 건지요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.취득세의 기준일은 개인간 거래의 경우 잔금일 기준이고, 양도세의 기준일은 잔금일과 소유권 이전 일 중 빠른 날입니다. 보통 잔금일이 빨라서 잔금일을 확인합니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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임차인이 계약기간이 종료되었는데 퇴실하지 않을 때 대처방법은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.국토교통부입장을 말씀드리면 임대인의 임대료 인상에 임차인이 동의하지 않는다면 임대인과 임차인이 5%이내에서 협의하여 인상할 수 있다고 했습니다. 임차인이 동의하지 않더라도 5%이내로 협의하여 인상할 수 있습니다. 임대료 인상은 처음 계약하고 2년이 지나서 계약갱신 시 할 수 있습니다.임대인은 특별한 경우(임차인이 2기에 달하는 차임 연체, 임차목적물에 심각한 훼손 또는 파손 등)가 아니라면 계약해지를 할 수 없습니다.아니면 임대인과 협의하여 합의에 의한 계약종료를 해야합니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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전월세 계약 만기후 재계약시 전월세 계약서는
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 이전 계약과 계약조건이 동일하다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 계약서를 작성하지 않는다면 카톡이나 문자 상 약식으로 간단하게 계약조건에 대해서 임대인과 임차인이 대화를 나누고 대화내용을 보관하면 되겠습니다. 갱신계약서를 작성하려한다면 임대인과 임차인 두명이서 작성해도 됩니다. 법에서 정한 계약서양식이 없기때문에 인터넷에서 주택임대차계약서 양식을 다운 받아서 작성하면 됩니다. (표준주택임대차계약서)부동산에 가서 작성하려면 대필료를 지불해야합니다. 법에서 정한 대필료 금액이 없어서 부동산마다 금액이 다를 수 있습니다. 보통 5~20만원 정도이고 임대인과 임차인이 합쳐서 지불하면 됩니다. 부동산에 방문하기 전에 대필료 금액을 물어보면되고 임대인과도 이야기하여 대필료 금액지불부담에 대해 협의하면됩니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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벽산아파트44평전세세입자님께서물세는거고치고난뒤사건입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이와 같은 상황에서 부동산은 집행기관이 아니기에 강제력도 없고 중재자의 역할만 할 수 있습니다. 누수부분을 수리하였고 그 외의 하자가 아주 경미하고 임차인이 생활하는데 크게 불편함이 없는데 임차인이 억지를 부려 주장을 한다면 임차인의 계약기간 중 계약해지로 계약종료 전까지 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 임차인과의 다툼이 싫고 임차인이 계속 거주하더라도 수리요청을 계속 할 수 있기에 다른 새임차인을 받는 것이 정신적으로 좋습니다. 임차인이 중개보수를 부담하지 않는다면 반반부담하는 것이 그나마 빠르게 해결할 수 있는 방법으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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임대차 계약에서 묵시적 갱신은 어떤 상황에서 적용될 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 의사통보를 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행 됩니다. 주택임대차보호법 상 계약기간을 정하지 아니하거나 2년미만으로 계약기간을 정했다면 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 이는 묵시적갱신과 계약갱신 시에도 적용되고, 처음 계약하고 2년 뒤에 묵시적갱신 또는 계약갱신을 할 수 있습니다. 그래서 묵시적갱신시에도 2년 동안 보호를 받을 수 있습니다. 묵시적갱신 또는 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지(이사)에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않아 보증금을 반환해야합니다.
경제 / 부동산
23.10.28
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집을 거래하고 나서 발생하는 누수는 누구 책임인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.하자담보책임이란것이 있습니다.하자담보책임이란, 매매 기타의 유상계약에 있어서 그 목적물에 하자가 있을 때에 일정한 요건하에 매도인 등 인도자가 부담하는 담보책임입니다. 즉, 매매를 할 때 매 도자의 하자담보책임이 발생합니다.민법 제580조에 따르면 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 1항 규정(손해배상)을 준용합니다.하지만 여기서 주의할 점은 매수인이 하자가 있는 것을 알 았거나, 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 매도인의 책임이 아닌 매수인의 책임으로 볼 수 있습니다.이 하자담보책임은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 내에 손해배상을 청구해야 합니다. 매도인에게 카톡이 나 문자, 이메일 등으로 청구하시면 됩니다.요즘 구축아파트 매매가 많은데요. 이런 경우엔 당연히 매수인의 눈에 띌만큼 하자가 있을 수 있습니다. 하지만 나중에 자신은 몰랐다며 매도인에게 하자담보책임을 물 을 수 있어요. 때문에 특약사항을 이용해 매수인이 하자 가 발생할 수 있는 가능성을 충분히 이해한 상태로 매수 했고, 그에 맞게 가격이 책정됐다는 것을 명시하는 것이 좋습니다.또한 중개대상확인설명서에는 하자가 있음을 꼭 체크해 주세요. 그렇지 않으면 매도인에게 책임을 벗기엔 어려 울 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.28
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현재 취득세가 3주택 이상이면 8프로 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.취득세가 완화되어 3주택자 조정지역 12%-> 6%이고, 비조정지역 8% -> 4%입니다.
경제 / 부동산
23.10.27
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전월세 신고 월세 계약 재계약시 다시 신고하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시보증금의 변동이 없다면 전월세신고를 하지 않아도 됩니다. 임차인에게도 전해주면 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.27
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