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부동산 계약 만기가 되었는데요 ,, 2년연장하기로 하였는데요 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 기존 계약서를 수정하고 빈 공간에 내용을추가하거나 특약사항 추가내용으로 계약갱신임을 밝히는 내용을 작성해도 됩니다.
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23.09.10
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전세계약을 할때 계약서 쓰고 잔금 치르기전에 전입신고는 언제 해야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 작성하고 확정일자를 받았다면 전입신고는 되도록 빠르게 할 수록 순위에서 우선할 수있습니다. 먼저 대항력과 우선변제권을 알아야합니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유(거주)입니다. 그리고 대항력이 있고 소액임차인에 해당된다면 최우선변제권이 생겨 경매시 가장먼저 최우선변제금을 받을 수 있습니다.우선변제권의 요건은 대항력+확정일자 입니다. 경매 시 후순위보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다.
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23.09.10
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부동산 용어중에 무피 마피는 무슨 뜻인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.피(p)는 프리미엄(premium)의 약자로 명확하게 정 의되어 있는 것은 아니지만 우리말로 하면 웃돈으로 사 용할 수 있으며, 통상적으로 실무에서는 p라는 약자로 줄여서 사용하고 있습니다.언제부터 사용하기 시작했는지는 정확하게 알 수 없지 만 계약한 분양권의 실제 금액에서 매수를 하기 위해 서 웃돈을 얹어서 추가로 지불하는 금액을 뜻합니다.매도자 입장에서는 청약에 당첨되었지만 계약금을 납 입하지 못해서 계약을 못하는 상황이거나, 계약금을 완 납하였지만 잔금을 치르지 못하거나 등기를 못할 경우 에 계약할 때 보다 시세가 올랐다면 피(p)를 받고 매도 를 합니다.매수자 입장에서는 청약을 신청하였지만 당첨이 되지 않았을 경우, 향후 아파트 값이 올라갈 것으로 예상되 면 당첨된 사람들에게 프리미엄을 주고 매수를 하는 것 입니다.피(p)에서 파생되어 다양한 단어가 생겨났는데, 알아 두면 실무에서 도움이 될 것 같아서 간단하게 설명해 드리겠습니다.플피는 플러스피의 줄임말로 매도자는 플러스 된 금액 만큼 이익을 보고 매수자는 그만큼 웃돈을 주고 분양권 을 매매하는 것 입니다.마피는 마이너스피의 줄임말로, 매도자는 마이너스 금 액만큼 손해를 보고 매수자는 그만큼 이득을 보고 전매 를 하는 것 입니다.무피는 프리미엄 없다는 뜻으로, 매도자가 계약한 분양 가 그대로 판다는 의미입니다.
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23.09.10
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주택임대차계약신고 안할 경우에 불이익이요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고와 전월세신고는 별도입니다. 전월세신고를 하더라도 전입신고는 별도로 해야합니다.신규계약 또는 갱신 계약 시 보증금이 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 경우 계약서작성 후 30일 이내 주민센터나 인터넷에 신고를 해야합니다. 전월세신고에 해당되는데 신고늘 안 하고 있다가 적발될 경우 5~100만원의 과태료가 부과됩니다.2024년5월 31일까지 계도기간으로 신고를 해도되고 안 해도 되지만 2024년 6월 1일부터 의무적으로 시행됩니다.
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23.09.10
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부부공동명의로 했을때 장점은 뭔가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도소득세 절감입니다. 예를 들어 부부가 각각 50%씩 지분을 가지고 있는 주택을 매도하게 되면서 4억원의 시세 차익이 발생하였다고 가정해보겠습니다. 1주택자인지, 또 몇 년간 보유했는지에 따라 달리 적용되지만, 일반적으로 계산했을 때 양도세는 각각 절반씩 시세 차익이 계산되는데요. 따라서 시세차익이 높을수록 세율도 높아지는 방식인 과세표준 구간을 낮게 적용받을 수 있으며, 또 각각 양도세 기본공제(250만원씩)를 받을 수 있습니다.종합부동산세(이하 종부세)의 경우에는 공동명의의 장점이 더욱 부각됩니다. 종부세는 사람마다 부과하는 인별과세로, 한 사람이 가지고 있는 주택의 공시가격을 합쳐서 계산하는데요. 기본공제가 최근 6억에서 9억으로 올랐기 때문에 실거래가 20억 언저리라면 아무리 보수적으로 봐도 모두 종부세 비과세 대상이 되는 것입니다.
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23.09.10
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전세 재계약이 다가오는데, 언제쯤 세입자에게 연락해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.어렵게 생각하실 필요없고 계약갱신때문에 문자나 카톡(또는 내용증명)드렸고, 임차인이 계약갱신 의사가 있는지 확인하고자 한다고 보내면 됩니다. 임차인이 답장오면 자연스럽게 대화하면 됩니다. 본인이 보증금 인하를 생각하고 있지 고 임차인이 먼저 보증금 인하에 대하서 말이 없다면 현재 보증금 그대로 유지하면 되겠습니다.임대인 또는 임차인 모두 계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약조건과 동일하게 진행합니다.
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23.09.10
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제가 전세로 살고있는 집을 부모님께서 매입하셔도 문제 없을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정상적인 매매 계약을 체결했고, 매매 후 부모님이 본인과 전세임대차계약서를 새로 작성해놓으면 되고 전세대출을 한 은행에 임대인변경을 신청해야 합니다. (처음 전세대출 시 은행에서 임대인에게 보증금을 보냈을 경우)계약종료 시 부모님께서 전세대출은행으로 보증금을 반환하면 됩니다. 일부 본인 현금으로 임대인에게 보냈었다면 부모님이 일부 현금을 반환하면 되겠습니다.
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23.09.10
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집주인 매매할때 세입자 동의서가 뭘까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2021년2월13일 부터는 임차인 거주중인 매물을 매매할 때에는 임대인쪽 필수 서류중 계약갱신요구권 행사여부 확인서 라는게 추가 되었습니다. 부동산을 통해서 매매계약을 체결할 시 계약만료 6~2개월 전이라면 매매 시 매도인(임대인)이 임차인에게 물어보고 계약갱신요구권행사여부 확인서를 작성해서 부동산에 제출해야합니다. 계약서 작성 시 부동산에서 매수인에게 이 확인서를 보여줘야합니다.
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23.09.10
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부동산 임대차 3법이 무슨 말인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차3법계약갱신청구권/전월세상한제/전월세신고제계약 갱신 청구권은 기존 2년이었던 임차 기간을 임 차인이 원할 경우 1회에 한 해 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 즉 임차인이 안정적으로 거주할 수 있는 기간이 2년+2년= 총 4년으로 늘어나게 된 내용 입니다. 임차인의 계약 갱신 청구 요구 기간은 임차 만 료 6개월 전부터 2개월 전까지는 임대인에게 고지해 야 합니다.(중간에 묵시적갱신이 된 경우 묵시적 갱신기간 만큼 계약기간이 더 늘어납니다.)단 집주인이 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우에는 임차인 즉 세입자의 계약 갱신 요구를 거부 할 수 있는데, 이 경우 집주인 또는 직계존비속이 실거 주 2년을 해야 합니다. 간혹 거짓으로 했던 경우가 있 었는데 후속 조치로 임차인은 퇴거 후 2년 동안 해당 집의 임대차 정보를 열람할 수 있으며 허위 사실로 퇴 거했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.전월세상한제는 상기 계약 갱신 청구권을 사용한 임 차인이 재계약 시 임대료의 상승폭을 5%로 제한하는 내용입니다. 만약 5%를 초과하여 차임 인상 합의를 한 경우 계약 갱신청구권에 의한 연장 계약으로 보지 않아 임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 이전에 계 약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다.만약 임대인(집주인)이 타인에게 소유권을 넘기더라 도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용됩니 다. 다만 새로운 임대인과 새로운 계약을 할 경우에는 전월세 상한제는 적용을 받지 않습니다.전월세 신고제는 전세 또는 월세 주택 임대차 계약 시 또는 갱신 시 보증금6천만원 초과하고 월세 30만원 초과하는 경우 30일 이내에 보증금과 임대료를 신고하는 내용입니 다. 보증금 임대료뿐만 아니라 임대 기간, 계약금, 중도 금, 잔금 납부일 등의 전반적인 계약 사항을 주민센터에 의무적으로 임대인과 임차인이 공동으로 신고해야 합니다.(인터넷으로도 신고 가능) 당사자 중 일방이 거부하면 단독으로 신고가 가능한데요, 세입자의 경우 전입신고만 해도 처리가 되며, 임대차 계약서까지 제출하면 확정일자 역시 자동으로 처리가 됩니다. 2024년5월31일까지 계도기간이고 24년6월1일 부터 의무적으로 시행합니다.
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23.09.10
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오피스텔은 등기상 가구인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 분양시 업무용오피스텔과 주거용 오피스텔로 구분합니다. 업무용오피스텔은 주택수에 포함이 되지 않고 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다.업무용 오피스텔에 임차인과 임대차계약을 하고 임차인이 전입신고를 하게 되면 거주용오피스텔로 적용됩니다.
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