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전세 연장과 관련하여 임차인의 요구에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대료 인상을 할 수 있습니다. 임대인이 임대료 인상을 요청했을 때 임차인이 동의하지 않을 경우 국토부의 입장은 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내에서 인상할 수 있다입니다. 임차인이 동의하지 않더라도 5%이내에서 협의하여 인상할 수 있습니다.임대인이 전세에서 월세로 변경을 요청한다면 임차인이 동의하지 않을 경우 변경하지 못 합니다.
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부동산
23.08.25
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아파트 매매 중도금, 잔금 시 문의드려요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 잔금전에 중도금 일정이 있는데, 매도인 명의 계좌로만 송금하고 별도 영수증을 받지않아도 되는지 궁금합니다.(계약금 영수증은 계약시점에 받았습니다.)-> 계좌이체 내역이 있어서 영수증을 받지 않아도 됩니다. 매도인 계좌로 송금하고 문자나 카톡으로 보내거나 전화 시녹음하시면 됩니다.2. 잔금 시에 등기부상 소유자가 아닌 배우자가 나와서 잔금일정을 진행한다고 하는데, 대리인에게 확인해야 할 서류들이 있을까요?위임장과 매도인 인감증명서가 있다면, 가족관계증명서 또는 주민등록등본이 확인해야합니다. 잔금지급 전 등기부상 소유자에게 전화나 영상통화로 매매 계약에 대해 대화를 나눕니다. 잔금 지급 후도 송금 확인 전화를 하면 됩니다.
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부동산
23.08.25
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근저당 오피스텔 월세 계약건 문의??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소액임차인에 해당되고 대항력을 갖추고 배당신청을 임차인은 경매 시 최우선변제권에 의해 가장 먼저 배당을 받을 수 있습니다.하지만 7개월 치 월세 선납한 것은 돌려받지 못 합니다. 계약서 작성 시 특약사항에 7개월치 선납에 대해서 작성할 것입니다.
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부동산
23.08.24
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부동산 매수시 계약금,중도금,잔금 등을 계좌이체로 처리하였는데 이 경우 현금영수증(?) 발급같은 소득공제 및 세액공제가 없나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매로 인한 당사자(매도인, 매수인) 간 현금여수증은 없습니다. 매매로 부동산에 중개보수를 지급했다면 중개보수에 대해 부동산으로부터 현금영수증을 받을 수 있습니다. 정부 입장에서의 현금 영수증발급의 목적은 탈세를 막기 위함입니다. 현금 거래는 전산망을 통하지 않기 때문에 국세청의 감시가 불가능합니다. 이를 해결하기 위해 현금을 지불하는 소비자에게 탈세 감시 역할을 부여하는 것입니다. 소비자 입장에서의 목적은 소득공제입니다. 신용카드, 체크카드, 현금영수증 등의 사용 금액이 총소득의 25%를 초과하게 되면, 그 초과하는 부분의 현금영수증 사용액의 30%만큼 소득이 공제됩니다. 또한 현금영수증을 통해 거래의 추적이 용이해지므로, 사업자들 중 구매자는 부가가치세의 환급을 용이하게 받을 수 있습니다.
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23.08.24
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부동산중개시 상가권리금 수수료 줘야되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개보수에 대해 법으로 정해놓았습니다. 부동산을 통해 거래를 했다면 부동산에서 중개보수를 청구할 수 있습니다. 중개보수가 비싸다고 생각하시면 부동산과 협의하여 조절하실 수 있습니다. 부동산도 놀면서 돈을 받을려는 것이 아닙니다. 바쁘게 일하며 부동산도 매물을 구하러 다니고 매물을 구하러 다니면서 비용지출도 하고 광고비도 지출(비용이 큼)하고 여러 손님과 여러 매물을 같이 보러 다니면서 드는 기름값도 만만치 않습니다. 노력에 대한 정당한 비용을 청구하는 것입니다.1. 중개보수 지불 및 청구 법적근거(중개보수지급거절시)1) [공인중개사법] 제32조 (중개보수 등):①항: 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개 의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인 하여 중개의뢰인간의 거래 행위가 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.②항: 보수의 지급 시기는 대통령령으로 정한다.공인중개사법 시행규칙 제27조의 2 (중개보 수, 지급시기): 지급시기는 개업공인과 중개의 뢰인간 약정에 따르되, 약정이 없을때에는 거 래대금 지급이 완료된 날로 한다. (2014,7,28 신설)③항: 주택(부속토지 포함) 중개보수와 실비의 한도는 국토부령이 정하는 범위안에서 특 광, 도, 특자의 조례로 정하고 주택외 중개보수 는 국토부령으로 정한다.2)공인중개사법 시행규칙 제20조 (중개보수 및 실비의 한도):①항: 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받되 ...③항: 중개사무소 소재지 관할 시도 조례에 따른다.④항: 주택외 중개보수는 다음 각호의 구분에 따른다.2. 중개보수 지불 의무자: 거래당사자(계약당사자)임 (판례나 국토부 유권해석, 법률전문 변호사들 모두 인정)계약 기간 만기전이나, 계약 만료후, or 묵시적 갱신후 도중에 나갈시를 불문하고 집 주인과 새로운 임차인이 지불 의무자임.
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23.08.24
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아파트 월세 2년 계약후 자동연장계약을 한다면
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.결론부터 말하면 임대인이 부담해야 합니다. 주택임대차보호법 상 묵시적 갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 법적으로 계약이 종료되는 것이기때문에 임대인은 보증금을 반환해야되고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 그리고계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 문구는 묵시적갱신 중 계약해지 시에는 적용되지 않습니다.* 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항). 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
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23.08.24
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월세 계약 이전에 부과된 임대인의 체납으로 경매 진행 시에 소액임차인의 배당순위는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매 시 기존 배당 순서1. 신청자가 선납한 경매 집행 비용2. 제3취득자가 경매 부동산에 투입한 필요비와 유익비3. 소액 입찰보증금 중 최우선변제액4. 근로자의 최종 3월분 임금 채권5. 당해세6. 우선변제권7. 일반 임금채권8. 공과금9. 가압류, 가처분, 일반채권개정된 경매 배당 순위1순위 : 집행비용 - 경매절차 진행에 필요한 비용 (경매신청비, 송달비 등등)2순위 : 필요비/유익비(필요유익비) - 건물에 관하여 지출한 보존비용(필요비), 개량비용(유익비)3순위 : 최우선변제권(소액임차인 최우선변제금/최우선 임금채권)- 임대차보호법 상 소액보증금 중 일정액4순위 : 당해세(국세:종부세/상속세/증여세, 지방세:재산세/자동차세)- 배당요구종기일 전까지 해당 부동산에 부과된 국세/지방세 (당해세는 해당 구청/해당 세무서에서 부과함) *(법개정) 임차보증금의 확정일자보다 법정기일이 빠른 당해세만 해당5순위 : 우선변제권(담보물권/임차권/조세채권)* 저당설정일자/전입및확정중 늦은날+1/법정기일 중 빠른순으로 순서 책정- (설정일자기준) 근저당권, 가등기, 전세권- (전입신고/확정일자 중 늦은날 +1일 기준) 임차권등기, 점유중인 대항력- (법정기일기준) 당해세 이외의 국세/지방세 조세채권 (압류여부 상관 X)- 우선변제권이 동일일자이면 등기부상 순위가 높은게 선순위6순위 : 일반 임금채권- 최우선변제 임금채권 외 남은 임금채권 (개인/고용노동부/근로복지공단에서 부과함)7순위 : 후순위 조세채권- 법정기일이 늦은 후순위 조세채권8순위 : 공과금- 국인연금, 건강보험료, 산업재해보험료, 사회보험료, 부담금, 과징금, 환수금, 배상금, 과태료, 비용징수금, 사용료, 기타경상이전수입, 기타 세외수입(수익자 부담금, 재산수입, 사용료 · 임대료 수입, 수수료수입, 공기업수입 그밖에 기부금, 몰수금, 벌금 과료)9순위 : 일반채권- 확정일자 없는 보증금(우선변제권), 기타 가압류, 집행력있는 일반채권 등
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23.08.24
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전세 만기 후 새 전세 계약금 관련 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 종료시 보증금 반환에 대한 답도 받으시기 바랍니다. 안전하게 임대인이 보증금을 반환하지 않아 새 전세집의 잔금을 치르지 못 하여 계약취소를 하게 되고 계약금을 돌려받지 못 할 경우 임대인이 피해보상(계약금)을 한다와 같이 약정을 해놓으시기 바랍니다.
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23.08.24
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대출낀 아파트는 전세 놓는게 불가한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.만약 전세보증금이 대출금과 같거나 더 높다면 임차인의 전세보증금으로 대출을 상환할 수도 있습니다.
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23.08.24
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전세로 살던 집을 계약기간 내에 빼야할 때, 다른 세입자를 직접 구한다면 문제가 없을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 내 계약해지 시 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 새임차인이 계약서를 작성하고 임대인에게 잔금까지 지급한 후에 이전 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
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23.08.24
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