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일시적 2주택이라는게 무슨 의미인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도소득세에서 2주택이 된 후 1주택을 매도할 때 양도소득세를 납부해야되지만 1주택으로 판단하여 양도소득세를 비과세 혜택을 부여할 수 있습니다. 양도소득세 1가구 2주택 비과세 혜택조건은 1번주택을 취득하고 1년이 지나 2번주택을취득해야합니다. 그리고 2번주택을 취득하고 3년 이내 1번주택을 매도해야합니다.
경제 / 부동산
23.06.07
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전세재계약을 할 때 새로 쓰는 게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 계약서를 작성해도되고 작성하지 않아도 됩니다. 계약갱신 시 보증금 인상이 있다면 갱신계약서를 작성하는 것을 추천드립니다. 보증금 인상분만큼만 계약서에 작성하고 특약사항에 계약갱신을 밝히는 내용과 이전 계약조건 보증금, 계약기간을 작성한 후 확정일자를 받아야합니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지되면서 보증금 인상분만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.계약갱신 시 보증금이 그대로라면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 카톡이나 문자, 내용증명에 약식계약에 대한 내용을 밝히는 것만으로도 충분합니다. 계약서를 작성한다면 계약서특약사항에 갱신계약에 대한 내용을 작성하면 됩니다. 보증금변동없는 계약갱신시 계약서를 작성하고 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 확정일자를 다시 받는다면 다시 확정일자를 받은 시점부터 효력이 발생하여 우선변제권의 효력 시점이 뒤로 밀려나서 권리순위 상 후순위로 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.07
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인터넷 등기소에서 확정일자를 받은 경우 연장시 증액없이 다른 계약조건의 변동만 있을 경우 어떤 계약서에 적어야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금변동이 없다면 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 갱신이 되고 확정일자를 다시 받지 않더라도 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.문자나 카톡, 내용증명으로 약식계약에 대해 작성하여 보관해도 됩니다. 갱신계약서를 작성한다면 이전 계약조건과 동일하여 그대로 작성하고 갱신되는 계약기간 작성하고 특약사항에 갱신계약이라는 것을 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.07
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월세 계약만기일이다가와서 재계약 절차 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서에 자동연장에 대한 문구가 없더라고 주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전 계약연장에 대한 의사통보를 임대인에게 문자나 카톡, 내용증명의 방법으로 하면 됩니다. 계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵지석 갱신이 되면 이전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.첫 계약하고 2년 뒤에 임대료를 인상할 수 있는데 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 임차인이 임대료 인상에 동의하지 않더라도 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내에서 인상할 수 있다는 것이 국토교통부의 입장입니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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전세가 매매가보다 비싼집의 이유는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매가와 전세가가 비슷하거나 똑같을 때 전세계약을 체결하고 난 후 부동산 경기가 안 좋아지면서 매매시세가 내려가고 계약종료 시점에 되면 임차인의 전세보증금보다 밑으로 내려가면서 매매가격이 전세보증금보다 싸게 됩니다. 전세시세도 매매시세와 같이 내려가게 됩니다.계약종료 시점 임대인이 보증금을 반환할 능력이 안 되면 새임차인을 빨리 구해서 새임차인의 보증금을 받아서 기존임차인에게 보증금을 반환할 수 있는데 전세 시세가 내려간 상황에서 새임차인을 구한다고 하더라도 기존임차인에게 새임차인의 보증금+임대인 보유현금을 하여 반환해야됩니다. 임대인이 보유하고 있는 현금이 없다면 보증금을 반환할 수 없어 문제가 되기도 합니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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더이상 들어가 살 사람도 없는것 같은데 분양하는 이유
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 분양하고 건설 중인 아파트는 몇년 전 재건축, 재개발 승인이 나서 진행 중입니다. 몇 년전 부동산경기가 좋아서 시행사에서 재개발, 재건축을 진행했고 지자체에서도 승인을 우후죽순으로 했었습니다.아파트 공급량이 지자체별 필요공급량보다 훨씬 상회하고 금리인상이 맞물리면서 수요도 없어지다보니 미분양이 발생하고 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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만약 전세를 2억주고 들어갔는데, 전세가가 떨어져 1억 8천이 되었다고 가정했을때 질문 입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약시점의 전세보증금이 계약만료 시점에 전세시세가 하락하였더라도 처음 계약시 보증금을 돌려받습니다. 전세보증금 2억으로 처음에 전세계약을 체결했다면 계약종료 시 2억을 돌려받습니다.만약 임대인이 보증금을 반환하지 못 하고 매매에 동의한다면 임차인과 임대인은 매매계약을 체결하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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상감임대차계약의 계약기간을 임대인과 임차인 임의 설정 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 개정으로 2016년 첫 계약이라면 2016년 계약시점부터 최대10년 간 계약갱신을 하여 2026년까지 영업할 수 있습니다. 계약갱신 시 임차인과 임대인이 협의하여 계약기간을 정하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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지역별 환산보증금에 대해 문의드립니다 ㆍ
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.환산보증금을 초과해도 적용되는 법은대항력, 최대10년까지 계약갱신(5% 상한제한은 없음), 권리금보호, 3기 연체시 임대인 계약해지 가능합니다.해당 지번의 등기부에 말소기준권리(저당,근저당,압류,가압류,가등기,경매개시결정 등)가 있다면 말소기준권리 설정 날짜와 아래표 기준날짜를 비교하여 해당 기준날짜의 환산보증금과 최우선변제금을 확인하면 됩니다.환산보증금=보증금+(월세×100)※본인의 임대료를 환산보증금으로 바꾸면 너무 큰 금액으로 환산보증금을 초과합니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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임차인으로 궁금해서 질문드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.혹시 전세대출을 진행하는 것인가요?금융기관은 전세보증금이 부족한 임차인에게 전세자금 대출을 해주고, 전세자금 대출에 대한 담보로 전세보증금에 대해 질권을 설정하는 경우가 많습니다. 정확히는 보증금 반환 채권에 대해 질권을 설정하는 것입니다.일반적으로 집주인, 즉 임대인은 계약이 만료되면 임차인에게 전세보증금을 반환하여야 하지만, 전세보증금에 질권이 설정되어 있는 경우에는 질권설정액(보증금 대출금)에 대해서는 임차인이 아닌 금융기관에 반환하여야 합니다. 그렇지 아니할 경우 금융기관에서 임대인에게 질권설정액에 대해 지급을 요청할 수 있고, 이 경우 임대인은 임차인에게 이미 보증금을 반환하였다 하더라도 금융기관에 또다시 지급을 하여야 할 수 있습니다. 임대인이 은행에 질권설정액을 모두 반환한다면 질권이 소멸합니다.은행이 질권설정액을 돌려받지 못 하는 경우 임대인에게 구상권청구 소송을 진행합니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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