전문가 프로필

답변 내역

상가월세 계약을 진행중입니다 조언 부탁드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기존 임차인과 새임차인은 권리금계약서를 작성하고 새임차인과 임대인은 새임대차계약서를 작성해야 합니다. 보통은 권리금계약을 먼저 하여 기존임차인과 새임차인이 확실게 양도양수를 한 후 건물주인과 새로운 임대차계약을 체결합니다.부동산에서 건물주인과 먼저 상가임대차계약을 체결하려는 것 같습니다.
경제 / 부동산
23.05.25
0
0

이런경우에 일시적 2주택 적용 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건은 1번 주택을 취득하고 1년 이후 2번 주택을 취득해야 합니다. 2번 주택 취득하고 3년 이내 1번 주택을 매도 해야지 양도세 비과세 혜택을 받습니다. A아파트를 2021년 7월 이전에 매도 한다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. A아파트 취득 당시 조정지역이었다면 2년 거주요건이 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.25
0
0

아파트 전세 세입자가 계약만료 2달전 이사간다고 했을시 다른 세입자를 구하고 난 후 집주인과 전세계약 체결시 집주인 복비는 누가 내야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항에 계약만료 전 계약해지에 대한 내용이 있다면 특약사항대로 이행하면 됩니다.특약사항에 작성하지 않았다면 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담합니다. 법이나 판례에서 임차인이 부담한다라는 내용이 없고 원래 임대인이 부담해야 되는 중개보수이므로 임대인이 부담한다라고 되어 있습니다. 하지만 임대인은 계약만료전에 보증금을 반환할 의무가 없기에 임차인이 보증금을 빨리 받기 위해서 계약을 위약한 것과 같이 임차인이 새 임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 방법으로 서호 합의에 의한 계약해지를 합니다. 임차인이 계약 만료 2달 전에 이사를 가야 되고 보증금까지 필요하다면 합의에 의한 계약해지를 해야 되고, 임차인이 바로 보증금을 돌려받지 않아도 된다면 2개월만 기다리면 계약이 종료되고 중개보수도 부담하지 않아도 되니 계약종료일까지 기다리면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.25
0
0

아파트도 재계약시 월세를 인상할 때 인상할 수 있는 한계치가 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시(첫 계약 이후 2년 뒤) 임대인은 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 렌트홈 계산기에서 정확하게 인상률을 적용하여 계산할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.24
0
0

하자보수채권양도가 무엇일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신축아파트에 하자(전용 및 공용시설)가 발생하면 ㅅ공사에 보수공사를 요청할 수 있습니다. 시공사의 하자담보책임 기간이 ㅗㅇ사의 종류별 구분에 따라 2,3,5,10년이 되는데 그 기간이 도래하기 전에 권리행사 즉 이행청구를 해야 합니다. 이 시기를 지나면 아파트 입주민들은 건설사에 이 부분을 보수요청할 권리가 없어지게 됩니다. 하자보수채권양도란 개인이 건설회사를 상대로 소송을 제기하기란 매우 어렵기때문에 소유자들이 입주자대표회의에 채권을 양도하고 입주자대표회의가 대신 권리를 행사하도록하는 것입니다. 손해배상을 받겠다는 권리 및 채권ㅇ르 입주자대표회의가 대행해 줄 것이니 채권양도계약 및 위임을 해준다는 서류에 서명하고 신분증 사본을 제출해 달라는 것입니다. 채권양도소류를 받아 놓고 하자진단 전문업체를 통해 하자를 찾아내 진단하고 이를 토대로 집단적으로 대응을 할 때 시공사를 심리적으로 압박하여 우리한 협상을 하기 위합니다. 입주자대표회의는 하자담보책임기간 내에 하자보수를 서면으로 청구해 근거를 남기고, 하자보수를 안해주면 하자보수보증금을 청구하고, 하자보수를 청구해도 하자보수를 안해주면 구청장에게 시정명령하도록 신고하고, 하자분쟁조정위원회에 하자심사 또는 분쟁조정을 신청해 권리구제 방안을 마련하고 이런 절차를 모두 거치고 시공사와의 분쟁해결이 안되거나 하자담보책임기간이 지나도록 보수가 안 될 경우 소송을 검토합니다.
경제 / 부동산
23.05.24
0
0

아파트 월세 계약을 할 때 가족이 대리로 계약을 해도 상관이 없나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 대리인이 계약서작성 날 나온다면위임장, 임대인 인감증명서, 대리인 신분증을 확인해야하고 임차인은 임대인 신분증 사본을 요구하고 집주인과 직접 영상통화(신분증과 동일 인물인지 확인가능) 또는 전화로 전세계약의 핵심내용(기간.보증금.월세 등)을 집주인도 동일하게 파악하고 있는지 확인하고 녹음기록을 남기는 등의 방법을 취할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.24
0
0

상가임대계약을 할 때 권리금과 보증금은 같은 날 지급해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리금계약은 기존임차인과 새임차인이 만나서 작성하는 것이고, 임대차계약은 새임차인과 건물주인이 만나서 작성하는 것이기에 기존 임차인이 미리 건물주인에게 새임차인에게 양도하는 것에 알려 건물주인이 인지하고 있어야 합니다. 보통 기존 임차인과 새임차인이 먼저 권리금계약을 체결하고 이후 건물주인과 새임차인이 시간을 맞춰 상가임대차계약서를 체결하면 됩니다.권리금계약과 상가임대차계약을 같은 날에 할 수도 있지만 혹시나 기존임차인과 새임차인 간에 이견이 있어 계약이 달성되지 않을 수도 있기때문에 다른 날에 계약을 체결합니다. 그리고 같은 업종이라면 당일에 구청 또는 시청에 가서 새임차인과 기존임차인이 같이 가서 영업허가증 양도양수를 해야합니다. 다른 날에 약속을 잡고 같이 가는 것보다 권리금 계약을 하러 기존임차인과 새임차인이 만났을 때 같이 가는게 낫습니다.
경제 / 부동산
23.05.24
0
0

우선변제권과 대항력에 대해 이런 상황에 어떻게 되는지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부 상 순위1. A근저당권2. B임차인 이렇다면 근저당권은 말소기준권리로 근저당권보다 후순위 권리는 말소대상이고 낙찰자의 인수대상이 아닙니다. B임차인이 소액임차인이고 대항력(전입신고+점유(거주))을 가지고 있다면 배당신청을 한 경우 최우선변제권이 있어서 0순위로 최우선변제금을 배당받습니다.B임차인이 소액임차인에 해당되지 않거나 대항력이 없다면 최우선변제금을 배당받지 못 합니다.이 다음 근저당권을 은행은 낙찰가에서 최우선변제금을 배당하고 남은 금액에서 채권최고액(등기부상)을 배당 받습니다. 그리고 B임차인이 우선변제권(대항력+확정일자)을 가지고 있다면 낙찰가액에서 임차인의 최우선변제금과 은행의 채권최고액을 배당받고 남은 금액에서 B임차인의 보증금을 받을 수 있습니다. 경매개시결정 전까지 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 합니다.
경제 / 부동산
23.05.24
0
0

전대차를 맺은 세입자의 돈도 집주인이 물어줘야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 동의를 얻음으로써 적법하게 임차권을 양도한 것이라면 원래 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 않고 동일성을 유지한 채 존속하는 것으로 보아야한다. [대법원 2010.6.10.선고2009다101275판결]전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.[대법원87다카2509]전차인도 대항력과 우선변제권을 가지고 있고 이 권리는 전대인(임차인)에게 요구할 수 있습니다. 원칙적으로 전차인은 임대인에게 직접 임차보증금 반환을 청구할 수 없고 전대인(임차인)에게 청구해야 하기때문에 경매절차에서도 전차인은 배당요구를 할 수 없습니다. 최우선변제권은 강력한 물권적 권리로 승격되었다고 보여지므로 서민보호의 입법취지상 전대인이 소액임차임이라면 소액임차인의 최우선변제권을 인정해야 합니다.
경제 / 부동산
23.05.24
0
0

전세를 살다가 도중에 이사를 가야 하면 어떻게 하죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약 체결 후 계약기간 중 중도해지 시 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 임대인은 계약만료 전에 보증금을 반환할 의무가 없으므로 임대인과 임차인 간 협의에 의한 계약해지를 합니다. 집주인에게 사정을 말하고 계약해지 의사통보를 하면 되고 임대인과 본인이 협의 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.24
0
0