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역전세는 위험하다고 하는데 왜 위험한 거죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.깡통전세는 처음 계약시점의 전세보증금보다 계약만료 시의 전세보증금이 떨어진 상태를 말합니다. 새임차인을 구해서 새임차인으로부터 보증금을 받더라도 임대인이 현금을 보태어서 기존임차인에게 보증금을 반환해야합니다. 이때 임대인이 보유하고 있는 현금이 부족할 경우 기존임차인에게 보증금을 반환할 수 없습니다. 만약 임차인이 보증보험에 가입했다면 보증보험 이행청구를 신청하면 보증기관으로부터 보증금 금액을 받을 수 있습니다. 하지만 보증보험 가입신청을 했지만 가입대상에 해당되지 않아 보증보험에 가입을 못 한 임차인도 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.05
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경매로 낙찰되었을경우 세입자는 장기수선충당금을 전임대인에게 받나요 아님 낙찰자에게 받나요 누구에게 받아야할지 궁금하고 못받을수도 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.낙찰자가 공용부분 관리비를 인수하도록 하는 것은 공동주택의 적정한 유지, 관리 라는 공익적인 측면이 크게 고려된 것입니다. 그런데 임차인이 이미 관리사무소에 장기수선충당금을 냈다면 공동주택의 적정한 유지, 관리를 위한 기금은 이미 관리사무소에 납부된 것입니다. 이 관점에서 보면 장기수선충당금을 냈다면 공동주택의 적정한 유지, 관리를 위한 기금은 이미 관리사무소에 납부된 것입니다. 이 관점에서 보면 장기수선충당금의 반환 문제는 단순이 경매낙찰자와 임차인간의 이해관계 조율 문제로 보일 뿐 공인적인 관점에서 경매낙찰자가 임차인에게 장기수선충당금을 내어줄 이유는 없습니다. 그래서 경매낙찰자는 임차인에게 장기수선충당금을 내어줄 의무가 없습니다. 판례에 따르면 소유자 대신 7년 간 장기수선충당금을 납부한 임차인이 낙찰자에 장기수선충당금 청구소송을 했지만 패소했습니다.
경제 / 부동산
23.05.05
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역전세 깡통전세 이런말들은 다 무엇입니까?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.역전세는 전세계약 시점보다 만기에 전세값이 떨어진 상태를 말합니다.예를 들어 2년 전에 2억을 전세보증금으로 냈는데 계약이 끝날 때 전세 시세가 1억 5천만원으로 떨어져 새로운 임차인이 이 가격에 전세계약을 맺는다면 임대인은 5,000만원을 더해서 임차인에게 돌려줘야하는 상황입니다. 깡통전세는 통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못 해 집이 경매로 넘어갈 수 있고 경매에 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다. 사기꾼이 마음만 먹으면 사기를 칠 수 있습니다. 그래서 임차인은 최소한의 예방법이라도 알고 있다면 그래도 큰 피해를 막을 수 있습니다.1.공인중개사무소의 정상등록 여부를 확인합니다.2.임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 서류를 확인합니다.건축물대장에는 소재지, 소유자, 면적 등의 정보를 확인하고 위반건축물이 있는지 확인 합니다. 위반건축물이 있을 경우 전세대출과 보증보험 가입이 어렵습니다. 등기부에는 건축물대장의 주소와 같은지 확인 후 갑구의 소유자, 을구의 근저당권, 선순위 권리관계 등의 정보를 확인 합니다. 말소사항에 체납으로 인한 압류가 많은 경우 의심해봐야 합니다.3.임대인 신분증 등 진위여부를 확인해야 합니다. 4. 임대인이 나오지 않고 대리인이 계약하러 올 경우에는 임대인의 위임장을 반드시 확인해야 하고 직접 임대인과 영상통화하여 신분증과 얼굴대조 및 계약 내용에 대해 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
23.05.05
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건설회사와 월세계약후 퇴거시 보증금문제?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 건설회사와 임대차계약을 할 경우 건설근로자들이 방을 험하게 사용 할 때가 많습니다. 그래서 대부분 계약기간 만료시 임대인이 방을 확인해보면 훼손이 있거나 원상복구 비용이 보통보다 많이 나올 때가 있어 건설회사 측에 비용을 요구합니다. 그러면 건설회사 측에서도 깔끔하게 비용처리를 해줍니다. 보증금을 반환하기 전에 먼저 건설회사 측에 연락하여 원상복구하는데 비용이 많이 나올 것 같으니 비용부담을 해 줄 수 있냐고 확인해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.05.05
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월세를 살때 소모품도 다 갈아주나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.만약 입주 시기에 전등 상태가 안 좋거나, 수건걸이가 녹이 있어 수건을 걸지 못 할 정도라면 임대인게 교체를 요구할 수 있습니다. 거주 중에 형광등 불이 나가거나 수건걸이에 녹이슬었다면 본인이 교체를 해야합니다. 법원 판례에는 별비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 고칠 수 있는 소모품 건전지 교페, 전등교체, 샤워호스 또는 헤드 교체, 변기커버 교체 등은 임차인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 한다고 명시했습니다.
경제 / 부동산
23.05.05
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월세만기일자가안되었다고보증금줄수없다네요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 계약갱신기간 중 계약해지로 보입니다. 상가입대차보호법 상 계약갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지 받은 날부터 3개월이 지나면 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 3개월 후에는 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임대인이 보증금을 반환해야 하고, 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 3개월 이내에 새임차인을 구한다면 빨리 보증금을 돌려받고 퇴거를 할 수 있지만, 3개월 이내에 새임차인을 구하지 못 한다면 3개월 동안 월세를 지불해야 합니다.
경제 / 부동산
23.05.05
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요새 부동산 가격이 바닥이라는데 사야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신이 아닌이상 현재 완전한 바닥인지 알 수 없습니다. 시간이 지나고 나서 진짜 바닥인지 알 수 있습니다. 이번 5월 fomc회의에서 금리인상을 했습니다. 이번 금리인상이 마직막으로 보고 있으면 내년까지 금리인하가 없을 것이라고 발표했습니다. jp모건이 9월에 금리인하 가능성을 말하긴 했지만 확실치 않습니다. 금리동결이 되면 계속 고금리로 유지 될 것으로보이고 이는 올해 연말까지 부동산경기에 획복을 보이지 않을 것으로 보여집니다.
경제 / 부동산
23.05.04
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새로올사람이 전세대출받을라면 임차권등기를 풀어달라는데 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새임차인과 통화를 하여 은행과 연락할 수 있게 하던가 본인이 직접 은행에 연락 할 수 있게 하여 진위여부를 확인해보기 바랍니다. 확인이 안 된다면 새임차인이 전세대출을 하고 은행에서 임대인에게 송금한 후 임대인으로부터 보증금을 돌려받으면 임차권등기 해제를 한다고 하면 됩니다.(하지만 은행에서 임차권등기명령때문에 대출 심사에서 승인을 안 해줄 수도 있습니다.)
경제 / 부동산
23.05.04
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새로운 임차인이 구해지면 기존 임차인은 임대인으로부터 보증금 일부를 먼저 받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지에 대해 법적으로 명시해 놓은 부분이 없습니다. 그래서 특약사항에 의존하거나 임대인과 임차인 간 합의에 의한 해지를 해야합니다. 새 임차인이 구해져서 새임차인이 보증금을 임대인에게 송금하면 임대인 기존 임차인에게 보증금을 반환합니다.보증금 중 일부 받는 것에 임대인과 협의를 해서 임대인이 동의를 한다면 일부를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.04
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전세계약 중도해지 시 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인은 계약갱신 기간 중 계약해지의 상황입니다. 계약갱신 기간 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지에 대한 의사통보를 할 수 있습니다. 임창인이 계약해지를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 계약서 특약사항에 중도해지에 대한 내용을 작성하였더라도 효력이 없습니다. 새 임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 새임차인을 구했으면 임대인이 보증금을 새임차인으로부터 받으면 본인에게 반환해 줍니다. 본인과 임대인은 계약해지를 위해 서류를 따로 작성할 필요는 없습니다.
경제 / 부동산
23.05.04
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