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전세금 보증금을 받기위한 보험이라는 것이 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신시 전세보증보험 연장도 하셨는지요?임대차계약일에 맞춰 전세보증금을 돌려받지 못했 다면, 당연히 이행청구가 가능합니다. 다만 무조건 임대차계약일이 끝났는데 보증이행을 청구할 수 있 는 것이 아니라, 임대차계약일 만료가 되기 6개월 ~2개월 전에 임대인에게 계약 해지 통보를 해야지 만, 보증이행청구가 가능합니다.2개월 전까지 임대인에게 해지 통보를 하지 않았다면, 묵시적 갱신이 된 것으로 보기 때문에 이행청구가 불가해집니다. 물론 묵시적 갱신이 되었다 하더라도 다시 계약 해지 통보를 하면 3개월 뒤에 임대인 보증금 반환 의무가 생기지만(계약갱신 중 계약해지도 같음), 문제는 임대인이 법인으로 바뀌 었다거나 압류가 걸린 경우에는 보증보험 연장이 되 지 않기 때문에 [묵시적 갱신 때, 보증보험 연장이 불가 한 경우] 보증사에서 이행청구를 할 수 있는 방법은 없어지게 됩니다.전세보증보험 중 또는 연장을 한 상태라면 계약 갱신 중 계약해지 시 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤 법적으로 계약이 종료되어 보증보험이행청구 가능합니다.
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23.04.07
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다중주택과 다가구주택의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다중주택은 주택으로 사용하는 층수가 지하층과 1층 필로티의 구조 를 제외한 3개 층 이하여야 합니다. 1개 동의 주택으로 사 용을 하는 바닥면적의 합계는 199.65평 이하가 되어야 합니다.다중주택의 조건 (3가지 모두 만족해야 함)1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것- 각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하면 안 됨- 공동 휴게실, 취사 공간은 가능함3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것 다가구주택은 여러 가구들이 한 건물 에서 거주를 할 수 있도록 건축한 주택을 말하는 것인데요 기본 조건으로는 주택으로 사용하는 층수가 지하층을 제 외하고 3개 층 이하가 되어야 한다는 것입니다.그리고 한 개 동의 주택으로 사용을 할 수 있는 바닥면적 의 합계는 199.65평 이하로 거주하는 세대가 19세대 이 하라는 조건을 충족해야 하는 것입니다. 다가구주택의 층 수를 계산할 때는 1층의 일부나 전부를 필로티 구조로서 주차장으로 사용을 할 수 있고 나머지 부분의 경우를 주택 외의 용도로 사용할 때는 해당 층이 주택의 층수에서 제외가 된다는 것입니다.건물전체 소유자가 1명 또는 공동명의 소유로 가구별로 매매가 불가능입니다.
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부동산
23.04.07
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특례보금자리론 중도상환 수수료
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특례보금자리론 대환으로 이용할 경우 기존 중도상환수수 료가 발생하지 않으며, 신규 역시 중도에 상 환을 하여도 중도상환수수료가 발생하지 않습니다.
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23.04.07
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임대인에게 '임차권등기 명령신청'은 어떤 의미인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.* 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우* 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우* 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우* 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우* 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우임차권등기명령이 등기부에 등기가 되면 모든 사람이 등기부에 임차권등기명렁을 확인할 수 있습니다. 다음 임차인이 등기부를 확인하고 임차권등기명령을 보고 임대인이 보증금 반환을 안 해준다고 인지를 할 수도 있어 전세계약을 하지 않을 수 있습니다. 임차인들이 해당임대인과 전세계약체결을 꺼릴 수 있습니다. 그래서 등기부에 등기된 것만으로도 임대인에게 압박이 되어 보증금을 반환을 할 수도 있습니다. 하지만 강제력이 없기때문에 임대인이 보증금을 반환하지 않을 수 있습니다.임차권등기명령 신청 후 보증금반환소송을 진행해야합니다. 소송에서 승소판결로 강제집행(압류, 경매 등)을 합니다. 소송은 오랜기간이 걸리기때문에 소송 전 내용증명이나 대화로 해결되는 것이 좋습니다.
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23.04.07
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상가의 임대차 최초 계약시 임대차기간은 몇년인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법상 최대 10년 동안(계약갱신 포함) 계약할 수 있습니다. 1년 마다 계약갱신이 가능합니다.처음 계약기간은 임차인이 원하는 기간에 임대인과 협의하면 됩니다. 계약기간 1년으로 해도 되고 2년, 3년...으로 해도 됩니다. 불경기에 폐업하는 곳이 많기에 불확실한 상황이라면 계약기간 1년 후 상황을 보고 계약기간을 정하는것이 좋을 듯 합니다. 계약기간을 처음부터 길게 설정한다면 계약기간 중 계약해지로 새임차인을 구해야되는데 새임차인이 빨리구해지지 않을 수도 있습니다.
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23.04.07
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경매에서 배당을 받지못한 물권자와 채권자는 어떻게 자금을 회수할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.담보가 아닌 채무는 변제 가능한 채권이 됩니다. 그래서 채권자는 채무자에게 남은 금액을 소송을 통해 받아야합니다.
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23.04.07
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인천집이 재개발할거같은데 사는 입장에서 좋은건가요? 아님 안좋은건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보유하고 있는 현금이 적다면 고민이 많으실겁니다. 조합에 가입하여 조합원 입주권을 받고 평수선택에서 추가로 부담해야되는 금액이 없다면 금전적으로 부담이 가지 않아 좋습니다. 하지만 대부분 재개발시 아파트 완공하고 조합원이 추가분담금을 지급합니다.(조합장 말을 100%믿어서는 안됨)조합원 입주권을 받지 않고 보상금을 받고(현금청산) 나갈려면 보상금산정을 확인해봐야합니다. 보상금이 다른 지역에 내집마련을 이룰 수 있을 만큼이 되어야 한다고 생각하실겁니다. 적절한 보상금인지 판단하기바랍니다.그리고 알박기가 있는데건물소유자의5분의4나 토지소유자의90퍼센트나 그비율의 소유자들의 동의를얻으면 조합설립과 사업시행을 구청장이 인정할수있고 조합설립과 시업시행의인정을받으면 남어지분의 동의하지않는시림소유 건물이나 토지를 협의매수해보고협의가안되면 토지수용법에의거 강제로 수용는제도인데 토지수용위원회에서 재결할때도 감정평가사의 평가금액을근거로 보상하도록 재결하고 그에불복하여 행정소송을하더라도 재판에서도 감정평가사의 감정평가액을 증거로 재판햐게되는데 대개 개발중인 지역에서 소유자들은 가격상승경향을의식하고 기대가격이 높은반면 감정평가사는 기대가격을 근거로 평가하지않기때문에 소유자들의 기대에는 많이 못미치는 평가가나오는실정입니다. 그래서 동의하지않는다고 많은 보상받을것으로는 예상할수없습니다.
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23.04.07
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오피스텔과 아파트를 구준하는 기준은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 아파트도 공동주택안에 속해있습니다. 우리나라에서 좁고 한정된 토지를 사용하기 위해 발달된 아파트는 5층 이상의 건물이라고 생각하시면 쉽습니다. 그러나 오피스텔 중 아파트형 오피스텔이 있는데 외형상 크게 차이나지 않아서 최근에는 육안으로 구분하기 쉽지 않은데요. 오피스텔의 용도는 건축법상 준주택으로 완전한 주택은 아니지만 주거와 사무를 겸용으로 사용할 수 있고 등기도 개별로 신청할 수 있습니다. (아파트와 오피스텔은 개별등기 가능/각 호수마다 주인이 다름) 아파트는 주택으로 포함하지만 오피스텔은 업무용 오피스텔의 경우 주택수에 포함이 안 되고 거주용 오피스텔의 경우 주택수에 포함합니다.아파트는 발코니(우린 베란다로 부름)가 있습니다. 오피스텔은 발코니(베란다)가 없습니다. 즉, 발코니는 서비스면적으로 84㎡의 아파트라면 기본적으로 5~6평정도가 있습니다. 최근에는 베란다 확장이 된 아파트가 대부분이라 이것만으로 구분하기는 쉽지 않습니다. 아파트는 주택법, 오피스텔은 건축법을 따릅니다. 참고로 2015년 4월 30일을 기점으로 오피스텔의 전용면적 측정기준이 달라졌기 때문에 그 이전에 건축허가를 받은 곳은 벽을 포함해 측정되어있어 실제 사용면적이 벽만큼 적으니 매매시 알아두셔야합니다. 부대시설도 아파트는 의무적 설치 규정이 있지만 오피스텔은 의무가 아니긴 한데 최근에는 확충되었습니다. 또한 소형아파트는 바닥난방에 제한이 없는 반면 오피스텔은 85㎡이하만 허용되고 있습니다.아파트는 계단, 복도 등을 더한 공급면적이 기준이고, 오피스텔은 전용면적과 공용면적 및 주차장, 관리사무실 등 기타면적까지 더한 면적이 계약면적이라 보기에는 아파트와 같은 면적이라고 하더라도 오피스텔이 상대적으로 좁아보입니다.아파트 면적이 오피스텔에 비해 크기 때문에 실제로 분양가의 경우 오피스텔이 좀 더 저렴합니다. 종합적으로 분석해보면 관리비도 오피스텔이 좀 더 높은편이고 취득세가 비쌉니다.세금적인면으로 아파트 보다 불리해보이지만 임대사업자를 등록한 분들은 85%정도의 감면을 받을 수 도 있습니다. 또한 옵션이 많으면 편리한 부분도 있습니다. 최근엔 다양한 부분이 보완된 아파텔은 오히려 아파트 보다 인기가 많습니다. 다만 아파트 같은 매매 상승폭이 거의 없고 재건축이 안되고, 매수자가 많지 않은 부분을 고려해야합니다. 아파트와 오피스텔의 취득세가 다른 이유는 오피스텔이 주거용이 아니라 별도의 시세가 없어서 입니다. 아파트의 경우 전용면적 85㎡이하에 6억원이하라면 매매가의 1.1%가 취득세입니다. 초과되더라도 최대치가 3.5%라서 일괄 부과되는 4.6% 오피스텔 취득세와 차이를 보입니다.
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23.04.07
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전용면적 84m2이 국민평형이 된 이유?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1~2인 가구 증가로 주택시장에서 ‘다운사이징’ 흐름이 감지되기도 하지만 ‘국민 평형’이라고 불리는 전용면적84㎡가 여전히 수요자들에게 최고 인기를 구가 중입니다. 코로나19 여파로 재택근무가 늘면서 주택에서 별도의 업무 공간 필요성이 커졌고, 이에 보다 넓은 평형에서 활용도와 만족도를 높여 거주하려는 욕구가 강해진 때문으로 보입니다.그리고 하지만 중소형은 공간이 부족하고, 대형 아파트는 부가세 부과로 인한 높은 가격으로 인해, 합리적인 공간과 가격의 중형 아파트를 선택하려는 수요가 많다고 볼 수 있습니다. 3~4인 가족에 최적화된 전용면적 84㎡형은 발코니 확장, 알파룸 등 특화설계 적용으로 대형 못지 않은 공간 활용도가 갖춰지면서 더욱 인기가 높습니다.
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23.04.07
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특례보금자리론 대출 후 잔여금 추가 대출
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.디딤돌 + 특례 결합 가능합니다.디딤돌+특례로 70%이내입니다. 두상품 결합하더라도 최대 LTV 70%(생애최초 80%) 입니다. LTV 한도를 초과할수는 없습니다.시세나매매가중낮은금액기준이며 생에최초시80%우대요청가능합니다.주택공사통해 신청해보시기바랍니다.
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