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답변 내역

주거형 오피스텔도 특례보금자리론으로 전환대출이 가능한지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특례보금자리론은 대환이 가능하지만,오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 주택법상 주택이 아니 준주택은 특례보금자리론을 이용할 수 없습니다.1금융권으로 전환에 대해서는 은행에서 확인가능한 것으로 은행에 문의하기바랍니다.
경제 / 부동산
23.03.08
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전세금 증액 신규계약(갱신권사용 완료) 보증 보험
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 계약서를 작성하고 전세보증보험을 가입신청하면 됩니다. 전세보증보험 심사를 해봐야지 가입이 되는지 안 되는지 확인할 수 있습니다. 보증금을 인상했다면 확정일자를 받아야합니다.주택도시보증공사(LH), 한국주택금융공사(HF)-전세 계약 기간 1/2 지나기 전서울보증(SGI)-계약일로부터 10개월 이내(전세계약 2년기준
경제 / 부동산
23.03.08
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임대차 묵시적갱신, 재계약, 갱신청구권 사용의 차이에 대해 설명해주실수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신의 경우 이전 계약과 동일한조건으로 계약을 진행합니다. 그래서 계약서를 다시 작성하지 않아도 되고, 보증금 변동이 없기때문에 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자 효력이 그대로 유지됩니다.계약갱신요구권 행사로 계약을 갱신하는 경우 계약서를 작성해도 되고 작성하지 않아도 됩니다. 문자나 카톡으로 약식계약을 대화로 주고 받는 것으로 증거가 됩니다.계약서는 임대인과 임차인 두명이서 작성해도 되고 부동산에 대필료를 지불하여 계약서를 작성해도 됩니다. 보증금 인하나 보증금이 그대로라면 확정일자를 받지않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자 효력이 그대로 유지됩니다.보증금을 인상한다면 갱신된 계약서에 확정일자를 받아야합니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지되면서 보증금 인상분만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.03.08
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전세로 살고 있던 집이 압류등기말소 후 집주인이 바뀌었을때??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.압류등기 말소가 되었다면 등기부상 본인보다 선순위 권리자가 없어져서 긍정적으로 봐야 합니다. 등기부에 말소기준권리(압류,가압류,가등기,저당권,근저당권,경매개시결정등기 등)가 있다면 경매시 낙찰자가 말소기준권리 이후의 권리자들은 인수하지 않아도 되고 말소기준권리자 이후 권리자는 배당신청을 통해 권리자의 채권을 배당받을 수도 있고 배당 못 받을 수도 있습니다.매매 시 임대인의 권리와 의무가 새임대인에가 승계됩니다. 새임대인은 현임대차계약서들을 모두 받게 됩니다. 그래서 새임대인은 본 건물의 임차현황을 모두 인지하고 있습니다. 만약 본 건물의 임대인과 연락을 취하고 싶다면 등기부에 임대인 주소를 확인할 수 있는데 이 쪽으로 내용증명 우편이나 그냥 우편을 보내어 연락을 취해보시기 바랍니다. 보통 임대인이 먼저 연락을 취하거나 다가구주택 같은 경우 건물 내에 임대인이 바뀌었다는 것을 붙여 놓습니다.
경제 / 부동산
23.03.08
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집한째 가지고 있는데 전세를 놓았어요 계약 2년 마치고나면 현 시세로 임대차계약을 할 수 있는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 임차인이 거주하고 있다면 계약갱신 시 임대료 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 임차인이 5%를 초과하여 임대료를 지불했다면 그초과분을 돌려받을 수 있습니다. 만약 임차인이 이사를 가고 새로운 임차인과 임대차 계약을 체결할 경우 시세대로 전세보증금으로 해도 됩니다.임차인의 계약갱신요구권 행사 시 임대인은 다음 어느 하나에 해당하는 경우 거절 할 수 있습니다.*임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우*임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우*서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 *임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우*임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우*임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우√ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우√ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우√ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우*임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우*그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
경제 / 부동산
23.03.08
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주택 임대차 계약시 계약서에 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달했을때 해지할 수 있다는 말이 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2기 차임 연체에 달하는 금액을 지불하지 않았을 경우 임대인은 계약해지를 할 수 있고 임차인의 계약갱신요구권 행사에 거절할 수 있습니다.2기 차임 연체에 달하는 금액이란 임대차계약기간 내에 누적하여 금액이 2달치 월세가 되면 됩니다. 예를 들어 월세가 50만원이라면 1월달 50만원 연체, 2월달 50만원 지급함, 3월달 50만원 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 계약해지를 하지 않았다면, 임차인의 계약갱신요구권에 거절할 수 있습니다. 1월달 50만원 연체, 2월달 50만원 지급함, 3월달 50만원 연체하고 임대인이 계약해지 하기 전에 25만원 지불 시 임대인은 계약해지를 주장할 수 없습니다. 2달치 월세 달하는 100원이 충족되지 않았기때문입니다.
경제 / 부동산
23.03.08
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자기가 사는 아파트.주변에 큰 아파트 단지가 생기면 내가 사는 아파트 가격에 영향이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.둘다 발생할 수 있습니다. 주변으로 신축 아파트가 오랫동안 건설되지 않았다면 신축아파트가 지어지고 난 후 신축아파트의 가격이 기준이 될 수 있습니다.신축아파트가 지어지면 누구나 신축으로 가려는 경향이 커서 주변 구축아파트의 수요가 줄어들게 됩니다. 신축아파트와 비교되면서 가격이 떨어질 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.08
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전세 계약이 만기가 되었다는 것을 통보하는 시기는 언제가 좋나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 6~2개월 전에 임대인에게 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다.아파트의 경우 전세 물량이 많을 수도 있습니다. 그래서 여유있게 임대인에게 미리 통보하는 것을 추천드립니다.
경제 / 부동산
23.03.08
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전세 세입자의 하자보수 책임은 어디까지 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세라도 월세와 같이 임차인과 임대인 모두 상황에 따라 수선의무를 가집니다.특약사항에 수선의무 또는 원상복구에 대한 내용을 작성했다면 특약사항대로 이행하면 됩니다. 특약사항에 따로 작성하지 않았다면,계약기간 중 별비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 고칠 수 있는 것 전등,건전지,샤워헤드(호스),변기커버,수도꼭지의 교체는 임차인이 비용을 부담합니다.그 외 중대한 하자나 주요구성부분의 대수선, 기본적 설비부분의 교체등은 임대인이 비용부담합니다. 벽갈라짐, 누수, 오래된 배관 막힘, 보일러 수리 및 교체, 옵션교체 등이 있습니다.벽지나 장판의 경우 임차인에 의해 찢어짐이나 다른 훼손이 있다면 임차인이 비용부담해야하고, 자연적인 노후화에 따른 변색(햇빛에 색이 바램, 장롱 또는 액자 등 뒤의 변색)은 임대인이 비용부담해야합니다.요즘 벽걸이tv 설치를 많이 하는데 벽에 못을 박기때문에 먼저 임대인에게 설치와 원상복구에 대해 물어봐야합니다.
경제 / 부동산
23.03.08
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부동산 귀책 사유로 가계약금 반환이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.은행원의 말이 맞을 수도 있지만 확실하게 전세대출과 전세보증보험 심사를 받지 않았고 계약서를 작성하지 않았습니다.계약서 작성 시 특약사항에 전세 대출과 전세보증보험 가입이 안 될경우 임대인은 계약금 및 나머지 지불한 금액을 반환한다라는 내용을 작성하면 됩니다. 보통 임차인이 전세대출과 전세보증보험 가입을 하고자할 때 계약서 특약사항에 위와 같이 작성합니다.
경제 / 부동산
23.03.07
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