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계약기간이 끝나지 않았는데 집주인이 집을 내놓았어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 매매로 새임대인으로 바뀌었다면, 이전 임대인의 권리와 의무가 새임대인에게 승계됩니다. 그래서 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 계약만료 전까지 거주할 수 있습니다.계약만료 전 새임대인이보증금을 올리겠다고 하거나 조건에 안 맞아 이사비용을줄테니 빨리 방을 비워달라고 요구한다면 이는 모두 부당한 요구입니다!주택임대차보호법은 임차인에게 최소한 2년의 임대차를보장하게 되어있고, 이에 따라 임대차 조건, 기간, 보증금등이 유지되기 때문에 집주인이 바뀌었다고 보증금을 더내거나 계약 만료 전에 집을 비워줄 필요가 없습니다.계약서 재작성시 주의사항① 이전에 작성한 기존 계약서는 파기하지 않아야 합니다.② 새로 전체 보증금에 대한 임대차 계약을 작성하지 않도록 해야 합니다.③ 계약서를 다시 쓸 때 최초 계약 당시에는 없었던 근저당권 등이 새로 설정되어 있을 수 있으니 등기부등본 확인 후 계약서를 작성해야 합니다.
경제 / 부동산
23.03.05
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부부 공동명의 종합부동산세에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.종부세는 인별로 과세이므로 부부 공동명의이면 각자 과세되는 것이 맞습니다. 그러나, 1세대1주택자로 과세되는 것이 유리한 경우 납세자가 "종합부동산세 공동명의 1주택자 특례신청"하면 한 명만 과세됩니다. 이에 해당하는지 여부는 확인해보시기바랍니다.아니면 한명이 누락되었는지 문의해보기바랍니다.
경제 / 부동산
23.03.05
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다세대주택 중 불법 건축물이 있다고 하는데 어떤 경우가 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 이행강제금 1. 베란다를 불법으로 확장하는 경우- 85㎡ 이하의 다세대주택 :최대 5회 (일반적으로 5년)- 85㎡ 초과의 다세대주택 : 기한 없음 2. 용도를 무단으로 변경하는 경우- 기한 없음 다세대주택 1개의 세대를2개 이상의 세대로 나누는 경우- 기한 없음
경제 / 부동산
23.03.05
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세입자인데요 일요일에도 집보러 오나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.불편하고 부담스러운 마음 이해합니다. 임대인 입장에서 공실을 방지하기 위해 임대인이 방을 보고 하루라도 빨리 계약을 하길 원하고 본인은 주말에 휴식이 취해야하고 본인 짐들이 있는 방을 개인적으로 보여주는 것에 부담을 느낄 수도 있습니다. 본인이 정말 싫다면 핑계라도 말해서 집을 안 보여줘도 됩니다. 임차인의 동의가 있어야지 집내부를 누구든지 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.04
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만기 전 퇴실 중개 수수료 줘야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든 계약해지를 주장할 수 있습니다. 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지효력이 발생합니다. 적법하게 법적으로 계약이 종료하는 것으로 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다. 그래서 중개보수도 임대인이 부담해야합니다. 본인은 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.03.04
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부동산 만료전 2개월정도 연장을 원하는 경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 전에 2개월 더 연장을 원한다는 의미가 계약만료 후 2개월만 더 거주하기를 원하는 건지, 계약만료 전 계약해지 통보를 했는데 그 통보했던 기간보다 2개월 더 거주해야하는 상황인지 정확하게 확인이 안 됩니다.계약만료 2개월 전 계약연장에 대한 의사통보를 했다면 계약갱신요구권 행사에 의한 계약갱신입니다. 계약갱신 후 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인이 의사통보한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다.적법하게 계약이 종료되는 것이므로 부동산중개보수는 임대인이 부담합니다.(묵시적갱신도 똑같음)
경제 / 부동산
23.03.04
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역전세 깡통전세 라는 뜻이 무었인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.깡통전세란? 전셋값이 매매값에 근접할 정도로 높아, 집값이 조금이라도 떨어지면 세입자가 전세보증금(=전세금, 보증금)을 돌려받기 어려운 집. 보통은 임대인이 전세금을 돌려막아 여러 집을 사두는 '갭투자' 같은 부동산 투기를 하다가 집값이 떨어지면, 전세보증금을 돌려주기보다 집을 포기하는 것이 이득이기 때문에 세입자의 보증금은 책임지지 않고 그냥 경매로 넘겨버리면서 발생한다.예시사례)전세 살고 있는데 계약만기에요. 그런데 집주인이 집을 압류 당했는데, 자기는 낼 돈이 없다고 집이 경매에 넘어가도 저에게 보증금 줄 돈도 없대요. 다음 세입자들이 들어오면 그 돈을 받아서 준다는데 그 말을 한지도 몇 달이 지나고 있어요. 총 4층짜리 건물이고 저는 3층에 살고 있는데, 3층까지는 임대인 본인이 대출내서 가지고 있었는데 3층까지의 대출은 이전에 들어온 세입자들 보증금으로 다 갚아서 메꿨고, 아직 못갚은 4층에 있는 두 집은 부인 명의래요. 다음 집으로 이사를 가고 싶은데 이런 상황에서 다음 집 보증금은 어떻게 줄까요. 어떻게 해야하나요이와 같이, 갭투자가 요새 주춤하면서 그 피해를 고스란히 세입자들이 지고 있습니다. (배째라는 식의) 임대인들이, 보증금은 신경쓰지 않고 나몰라라 해버려서 보증금을 못 돌려받는 사례가 바로 깡통전세의 피해 사례입니다.
경제 / 부동산
23.03.04
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신탁공매와 공매의 차이점이 무언인지 알고싶어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공매 세금 체납자 또는 세금을 내지 않고 지속적으로 회피하는 체납 불량자의 재산을가압류하여 해당 재산에 대해 경매를 진행하는 것을 공매라고 합니다.공매는 경매와는 다르게 직접 법원에 찾아가 입찰을 진행하는 방식이 아닌, 온비드라는 전자입찰 홈페이지를 통해 입찰에참여할 수 있습니다. 또한, 공매는 국가 또는 한국자산관리공사(캠코)가 주체인 만큼, 경매보다 더욱 투명한 재산 정보를 온비드를 통해 공개하고 있어 보다 안전한판단이 가능합니다.신탁공매그러나 만약 채무가 불이행될 시 부동산 신탁회사가 신탁 부동산을 환기해서 주로 공매로 처분하고 그 처분 대금으로 채권자에게 채무를 변제하고 잔여 처분 대금은 수익자에게 교부합니다.신탁 소유의 재산이 위탁자의 채무불이행으로 인해 공매가 진행되는 것이 바로 신탁 공매입니다.아직도 부동산 경매, 온비드 공매를 아시는분 중에서도 신탁공매를 모르시는 분들이 있으실 겁니다. 인지도가 약하여 경쟁이 생각보다 심하지 않고, 경,공매에 비하여 유찰이하루에 여러 번 진행되는 경우도 있습니다.단점으로 권리 문제나 임차관계, 유치권 등에 관해서 혼자 조사해야하고 낙찰을 받아도직접 해결해야 한다는 점이 있습니다. 등기부등본에도 매각이 공시되지 않아 물건의 이해관계인들도 진행되는 상황을 알지 못하는경우도 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.04
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원하지 않은 묵시적갱신으로 대출 연장이 안됩니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출연장이 안 될 경우 여유자금이 있다면 인행에 전세대출 일부상환하고 연장이 되는지 문의해보기 바랍니다. 일부상환이 된다면 집주인에게 설명 후 일부상환하고 나머지 전세금은 본인 돈으로 채워넣으면 됩니다.
경제 / 부동산
23.03.04
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전세계약 암묵적 계약연장 중에 이사가게 되면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다.만약 계약 만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 의사통보를 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다.묵시적 갱신기간 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생하여 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다.
경제 / 부동산
23.03.03
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