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오피스텔과 아파트의 가격차이가 나는 이유가 궁금합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 세금 문제일단 취득세가 비쌉니다.아파트의 경우 6억 이하는 1.1%부터 시작하여 9억초과 시 3.3%의 세금이 붙습니다. (1세대 1주택 기준)면적에 따라 농특세가 붙은 경우 최대 3.5%의 취득세를 내야 합니다.(전용 85㎡ 초과 시)반면 오피스텔의 경우 4.6%의 취득세를 내야 합니다.게다가 주택용 오피스텔을 소유한 경우 취득세, 양도소득세, 종부세 모두 중과세율이 적용될 수 있습니다.오피스텔도 주택으로 보기 때문입니다.그래서 월세 조금 받으려고 주택용 오피스텔을 취득하다가 양도소득세 비과세를 혜택을 못 보거나 다른 세금에 중과세율이 적용돼 더 많은 세금을 내는 등 오히려 손해를 보는 경우도 생깁니다.오피스텔은 주택으로 보는 것이 유리한 경우에는 주택으로 안 보고 주택으로 봤을 때 불리한 경우는 주택으로 보는 등 좀 불합리한 요소가 있습니다.2. 토지 지분제가 생각하기에 가장 오피스텔의 가격이 오르지 않는대표적인 이유라고 생각합니다. 토지 지분의 경우 오피스텔은 아파트에 비해 토지 지분이 매우 낮습니다.그 이유는 용적률에 있습니다.용적률은 간단히 말해 대지안에 얼마나 많은 공간을 사용할 수 있냐는 뜻입니다.보통 아파트는 용적률이 300%를 넘지 않는데 오피스텔은 900% 이상도 가능합니다.용적률이 높다는 뜻은 같은 크기의 토지에서 그만큼 더많은 사람들이 소유할 수 있다는 뜻입니다.한마디로 아파트는 1평의 토지에 3명의 소유주가 있다고 가정하면 오피스텔은 9명까지도 소유주가 있을 수있다는 뜻입니다.그래서 그만큼 1사람당 가질 수 있는 토지 지분은 적게됩니다.그럼 토지 지분이 낮다면 무슨 문제가 생길까요? 시간이 지나 건물이 낡고 노후화되면 재건축을 통해 다시 새 건물을 지으려고 할 것입니다.토지 지분이 낮다면 차후 더 높은 용적률을 적용해 건물을 지으면 그만큼 더 많은 수익이 생길 것이라 예상할 수 있습니다.반대로 이미 최고 높은 용적률을 적용해 건물을 지었다면 그 이상으로 용적률을 적용해 건물을 지을 수 없으므로 재건축 수익률이 낮을 가능성이 커지지요.한마디로 용적률이 높으면 토지 활용률이 높지만 반대로 재활용률이 낮아진다는 뜻입니다.그래서 오피스텔은 땅에 대한 가치는 거의 없고 건축물에 대한 가치만 있어서 시간이 지날수록 아파트에 비해불리해집니다.아파트는 '재건축 프리미엄이 있는데 오피스텔은 '재건축 프리미엄이 없다'라고 생각하시면 편합니다.4. 투자 수익 방식의 차이오피스텔은 1인 가구가 주 수요층입니다. 지금은 점점 1인 가구 수가 많아지고 있고 이는 오피스텔에 분명 유리한 점입니다.하지만 1인 가구의 특성상 소득(자본)이 적고 임시로사는 것이 주요 거주 목적입니다. 그래서 오피스텔에 월세로 사는 경우는 많지만 매매를하는 경우는 적습니다.즉, 사정에 따라 이사가 잦으며 오피스텔 근처에 더 좋은 오피스텔이 생기면 사람들은 그쪽으로 빠질 가능성이 큽니다.반대로 아파트는 보통 가족인 경우가 많으며 소득(자본)이 많고 임시로 살기보다 장기적으로 거주하는 목적이 큽니다.그래서 오피스텔은 수익형 부동산, 아파트는 주식형 부동산에 가깝습니다. 위치나 건물 상태, 주변 환경에 따라 다르겠지만 보통아파트의 매매 차이가 오피스텔의 수익률보다 높은 경우가 많습니다.5. 그 외 기타오피스텔은 교통이 좋고 주요 입지에 있어서 생활이 편하지만 반대로 불편한 점도 많습니다.도로, 주차장 등의 확보 문제, 아파트 편의시설(공원,단지 내 피트니스센터 등) 부족, 수용인구가 많아 소음,공해 등의 문제, 비싼 관리비, 세대수가 적음, 대체로원룸 형식의 좁은 면적 등 이 있습니다.그리고 보통 잘 되는 오피스텔의 근처에는 다른 오피스텔도 여기저기 들어옵니다.그럼 수요 대비 공급이 많아지고 자연스럽게 주변 오피스텔과의 경쟁으로 월세를 낮춰야 되지요.그리고 시간이 지날수록 건물이 노후화되 예전만큼 월세를 받을 수 없으므로 수익률은 점점 낮아지게 됩니다.

경제 / 부동산

23.02.23

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