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깡통주택 깡통전세라는 말이 나오는데 깡통이란 의미가 궁금해요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.깡통전세란 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값과 비슷하거나 집값보다 전세금이 더 비싸져서 집값 하락 시 세입자가 전세금을 반환 받지 못할 위험이 있는 주택입니다.예를 들어 매매가가 2억 원인데, 집주인의 주택담보대출 이 1억, 전세보증금이 7천~8천만 원에 해당하는 경우를 깡통전세라고 합니다. 혹은 주택담보대출이 없다 하 더라도 전세가와 매매가가 비슷하면 깡통전세에 해당합니다. 집주인이 현금보유능력이부족하여 세입자의 전세금을 개인용도로 사용하는 것도 문제가 됩니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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1.5룸은 어떻게 정의해야 하는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정확하게 1.5룸을 정의하기 애매할 수 있습니다. 설명드리자면 분리형원룸(방과 씽크대있는 곳이 문으로 분리를 시켜 둔 형태)보다 씽크대있는 공간이 더 크고 투룸보다는 작은 형태입니다. 모든 1.5룸의 크기는 다를 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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앞으로 재건축, 재개발 시장은 어떻게 될 것이라고 전망하시나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 고금리, 경기침체 등으로 아파트 수요가 아주 적습니다. 그리고 이전의 과잉공급으로 수요보다 공급이 많은 상황입니다. 분동산경기침체에 영향을 미치는 여러 요인으로 수요공급법칙(수요가 적고, 공급이 많음)에 의해 부동산 가격이 내려갔습니다. 각 지자체에서는 부동산경기 침체로 재개발.재건축 허가를 안 해주려고 합니다. 그리고아파트 공급을 줄이기 위해서 현재 공급된, 공급되고 있는 아파트를 어느정도 소화시키고 재개발과 재건축을 진행시킬 겁니다.
경제 / 부동산
24.07.02
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만약 주택을 소유하고 있는데 시골집을 사게 되면 1가구 2주택이 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기존 주택을 소유하고 있는데 시골주택을 소유하게 되면 1가구2주택이 됩니다.<일시적1가구2주택 양도소득세 비과세>1번주택을 취득하고 2년이 지나서 2번 주택을 취득해야하고 2번 주택을 취득하고 3년 이내 1번 주택을 매도해야 합니다.<취득세>1주택 1~3%2주택(비조정대상지역) 1~3% (조정대상지역) 8%
경제 / 부동산
24.07.01
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부동산의 침채가 이루어지고 있다고 보고있는데요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.과잉 공급도 부동산 침체의 한 요인이 됩니다. 부동산경기가 좋아서 재개발과 재건축이 활발히 이루어졌고 지자체별 적정 수요량을 상당히 초과 했습니다. 그래서 많은 공급량을 소화할 때까지 기다려야 합니다. 그리고 금리인상, 경기침체 등으로 부동산을 매수하는 사람들이 많이 줄었고(수요침체) 재건축, 재개발로 주택수가 많이져서 (공급과잉) 수요공급법칙에 의해 부동산가격이 떨어졌습니다.
경제 / 부동산
24.07.01
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재건축 조합이 상가 없애 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축 조합이 상가를 건립하지 않는 방안을 추진하는 이유는 아파트 분양 조건 때문입니다. 재건축할 때 신규 상가를 짓지 않으면 기존 상가 가격이 신축 아파트 최소 가격의 10%만 넘어도 상가 소유주에게 아파트 분양 자격이 생깁니다.새로 받은 상가 가격과 기존 상가 가격의 차액을 계산해야 하고, 그 차액이 신규 주택 분양 가격의 10% 이상이어야 소유주가 아파트를 분양받을 수 있습니다. 일부 소유주는 상가가 들어서면 아파트 분양 자격을 받지 못할 수도 있습니다.아예 신규 상가 가격이 아파트 가격보다 높도록 분양 기준을 바꾸면 그만큼 상가 크기가 커져야 합니다. 그러나 대형 상가일수록 미분양 위험이 커 전체 사업성이 낮아질 수 있습니다.정비업계에선 상가 재건축 포기 사례가 더 늘어날 것이라는 전망입니. 현행 도시정비법을 보면 굳이 상가를 건설하지 않더라도 재건축 계획을 세울 수 있고, 상가 소유주도 돈이 되는 아파트를 받길 원하고 상가 시장이 침체해 정비 계획을 바꾸려는 조합이 더 많습니다.
경제 / 부동산
24.06.30
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부동산 투자는 언제 시작해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신이 아닌 이상 부동산경기가 회복시기를 정확하게 알 수 없습니다. 전문가들도 경제상황, 금리, 세계경제상황 등을 종합적으로 판단해서 추측하는 것으로 추측한 결과가 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있습니다. 요즘은 인구의 감소가 눈에 띄게 나타나서 부동산경기에 영향을 미치는 한 요소가 되었습니다. 그리고 앞전에 부동산 호황기 때의 전국에서 과잉공급 문제가 되었습니다. 이제는 공급을 소화시키기 위해 각 지자체에서 공급을 줄이고 있고 수요.공급을 조절 시키고 있습니다. 다들 금리인하를 기다리고 있는 상황인데 부동산경기에 영향을 미치는 복합적인 요인도 다 같이 살펴보는 것이 좋습니다. 부동산 경기가 회복하면 중심가와 교통요지, 학군 주변은 가격방어와 상승이 있을 것이고 이 외는 이전 부동산 호황기때의 가격까지 변화폭이 코지 않다고 보는 사람들이 많습니다.
경제 / 부동산
24.06.30
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부동산 매물을 보다보면 저층이란 표기 몇층까지인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1층을 1층이라고 명시해놓은 곳도 있고 저층이라고 명시해 놓은 곳도 있습니다. 저층으로 명시해 놓은 곳은 정확하게 확인하기 어렵습니다. 추측을 해본다면 1층~4층으로 생각할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.30
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천장 이 높은 집은 왜 없는 건가요?????
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트의 천정과 층높이는 건축법으로 정해 놓았습니다. 반자 높이(각층의 바닥~천정까지 높이)는 2.2m이상 증 높이는 2.4m 이상으로 정해놓았습니다. 이 법이 오래 전에 만들어져서 현재는 이 높이가 최소한의 높이가 되었습니다. 시대가 흐르면서 사람들의 신장도 많이 커졌을 뿐 아니라 인테리어 트렌드 또한 천정고가 높아야 집의 크기가 더 넓어 보이므로 예전의 높이 보다 높이가 더 높아졌기 때문입니다.그래서 예전의 구축과 달리 신축에서는 천장높이가 2.4m으로 정해졌습니다.그러므로 요즘 새로 짓는 대부분의 아파트 들은 높이를 2.4m 이상인 2.6m로 짓는 경우가 많습니다.아파트의 층고가 오른다면 건축비상승으로 이어져 아파트가격에 영향을 미치게 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.30
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아파트와 빌라를 나누는 기준은 어떤 것이 있나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.우선 빌라 아파트를 가장 명확하게 구분 짓는 기준은 층수와 규모의 차이입니다. 빌라는 다세대주택에 해당하고 아파트는 공동주택에 해당합니다. 빌라는 보통 4층 이하로 건설해야 합니다. 신축의 경우 기둥과 하중을 지지하는 구조물을 제외하고 개방된 공간으로 놔둔 필로티 구조를 활용 할 수 있습니다. 이에 한하여 5층으로 건물을 짓는 것이 대부분이지만 그 이상의 높이는 허가가 나지 않습니다. 또한 바닥면적이 660제곱미터보다 좁아야 하고 세대수도 19세대 밑으로만 건설이 가능합니다. 반면 아파트는 빌라에 비해 건축조건 구애를 덜 받습니다. 그래서 용적률과 건폐율을 최대한 지켜서 층수를 최대한으로 올릴 수 있습니다. 최근에는 좁은 토지에서 많은 세대를 수용하기 위해 초고층으로 건축하는 케이스도 많습니다.
경제 / 부동산
24.06.30
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