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임대차 계약 만료전 주민등록 이전이 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제3조 1항에는 이렇게 명시되어 있습니다.'임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제 3자에 대해 효력이 생긴다. 이경우 전입신고를 한 때에 주민등록이된 것으로 본다'"대항력의 요건인 주택의 인도와 주민등록을 모두 갖추었다면 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 대항력이 발생합니다" 이렇게 되어 있습니다.이조항에 대해 우리 대법원판례가 있습니다.대법원에서는 주택임대차보호법의 제3조 제1항에 대해 소극적인 해석이 아닌,넓은 의미로 보아임차인 본인뿐만 아니라그 배우자나 자녀 등 가족이주민등록을 마치면!대항력이 인정된다고 판결하였습니다.이 판례는 임차인의 가족을 점유보조자로 보았고,점유보조자의 주민등록이 전입된 경우에도 대항요건을 갖춘 것으로 인정하였습니다.또한 임차인 본인이가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서임차인 본인만 주민등록을 일시 다른곳을 옮긴 경우라면 전체적으로나,종국적으로, 주민등록의이탈이라고 볼수 없는 만큼 임대차의 대항력을 상실하지 않는 다고 명시하였습니다.
경제 / 부동산
23.02.08
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보증보험 가입을 못 해도 등기부 등본?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인 사망해도 임대차계약은 유효합니다. 상속인이 임대인 지위 승계 받아주택 임대차계약을 체결했는데 임대인이 갑자기 사망하는 경우 임대차에서 임대인이 사망하더라도 임대차계약은 종료되지 않고 상속인에게 임대인으로서의 권리와 의무가 상속됩니다. 상속포기로 상속인에서 제외되는 사람을 빼고는 상속인이 임대인의 지위를 그대로 승계받게 됩니다.임차인 입장에서는 임대인이 사망한 경우 누구를 상대로 일을 처리해야 하는지 궁금할 수 있습니다. 임대인이 사망했다는 사실을 임차인이 알게 되는 경우 상속인이 누구인지부터 파악하고 그 상속인을 상대로 임대인으로서의 의무를 이행할 것을 요청할 수 있습니다.여러 명의 임대인이 있으면 임대인 과반수가 주택 임대차계약의 체결 및 관리를 할 수 있습니다. 임대인이 여러 명인 임대차계약 해지의 경우 민법 제547조 제1항에서 “당사자의 일방 또는 쌍방이 여러 명인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대해 해야 한다”고 규정하고 있습니다. 따라서 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 없는 한 임차인은 공동임대인 전원에게 해지의 의사를 표시해야 합니다.계약의 해지통지든 다른 사유든 임대차계약이 종료되는 경우 임차인은 임대인에게 임대차 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 임대차 보증금 반환은 임대인 전원 또는 그중 한 명에게도 전부 반환받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.02.08
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1가구 1주택 양도세면제 유지가능 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 A주택 취득하고 1년 후 B주택을 취득해야합니다. 그리고 B주택 취득하고 3년 이내 A주택을 매도해야 합니다.
경제 / 부동산
23.02.08
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전세 계약 만료 전에 통보를 안 하면 어떻게 되죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 의사통보기간이 지나서 계약에 대해 통보한다면 묵시적갱신 중에 통보를 하는 것입니다.만약 묵시적갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지계약해지를 주장할 수 있고 임차인이 통보한 날부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생하여 임대인은 임차인이 계약해지에 대한 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다.
경제 / 부동산
23.02.08
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전세 재계약관련해서 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 청구권 행사 시 임대인과 협의하여 전세계약기간 1년도 가능합니다. 보통 임대인이 2년을 원하기때문에 설득을 잘 하셔야 할 겁니다.
경제 / 부동산
23.02.08
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공시지가는 어떤 방식으로 산정되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정되는 대표성 있는 토지 50만 필지를 선정해 적정가격을 산정합니다. 표준지공시지가는 감정평가사에게 조사·평가를 의뢰해 토지소유자와 시·군·구의 의견을 듣고, 시·군·구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 공시합니다. 표준지공시지가는 전국의 개별공시지가 산정과 보상평가 등의 기준이 되며, 양도세·보유세 등 세금과 각종 부담금의 부과 기준으로 활용됩니다.개별공시지가는 시장·군수·구청장이 국토교통부 장관이 결정하여 고시한 표준지공시지가를 기준으로 산정한 단위면적당(㎡) 가격을 말합니다. 개별공시지가는 양도소득세·상속세·종합토지세·취득세·등록세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용됩니다.
경제 / 부동산
23.02.07
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비은행PF가 부실화된다면 부동산시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.프로젝트 파이낸싱, PF는 글자 그대로 사업자금을 조달하는 하나의 방식이라고 이해하면 됩니다. 대단지 아파트를분양하면 건설사들은 엄청난 수익을 얻을 수 있죠. 저축은행이나 증권사는 이런 사업에 눈이 번쩍 뜨였고 자금을 끌어 들여 건설 시행사에게 빌려주고 이자를 받는 방식인데이게 정말 큰 돈이 됩니다.은행 예대마진으로 얻는 수익이나 증권사 자체 사업으로얻는 이익 보다 더 큰 자금이기 때문에 타켓을 부동산 PF대출 시장으로 눈을 돌리게 되었습니다. 처음에는 사업성이 좋은 현장만 골라서 리스크를 대비하면서 진행을 했죠.그런데 이게 정말 큰 돈이 되니까 여러 금융회사나 돈을 많이 버니까 덩달아서 업계 전반으로 번지게 되었죠.경기 침체로 부동산 개발사업이 난항을 겪고 있습니다. 금융기관중 저축은행이나 증권사들은 대출 보증을 섰기 때문에 더불어서 난항을 겪고 경영이 어려워진 상황입니다.부동산 시장이 호황을 이루고 수익율이 크다는 달콤함을알기 때문에 부동산 PF대출 규모를 늘렸고 경기 침체 상황이 되면서 부실로 이어지고 있다는 분석입니다.또다른 저축은행 사태가 벌어지는게 아닐런지 걱정이 앞섭니다. 금융권 종사자 입장에서 요즘 걱정이 너무 많네요.여러분은 크게 상관 없는 일이다 생각할지 모르지만 이건금융계 전반에 큰 악영향을 줄 수 있는 큰 뇌관입니다.금리 급등과 부동산 경기 침체로 부동산 시장이 혹한기를 맞으면서 부동산 PF대출 역시 위태로운 지경으로 분위기가 바뀌게 된 것입니다. 미분양은급증을 했고 급기야 원자재 가격까지 올라 사업성이 떨어졌죠. 이런 현상은 바로 돈줄까지 말라버리게 되는 상황으로 급변했어요.
경제 / 부동산
23.02.07
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제가 지금 hug 전세보증보험 가입할수있을까요 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.근저당권보다 선순위라면 가입이 가능할 겁니다. 이번에 빌라왕때문에 전세보증보험정책이 바뀌었는데 전세가가 매매가의 90%가 넘어가면 가입이 안되는 것으로 바뀌었습니다. 혹시 가입시 문제가 될 수 있으니 확인바랍니다.2. 근저당권보다 선수위라면 배당신청을 할 경우 낙찰가가 전세가보다 높을 시 보증금 전액을 배당받을 수 있고 배당신청을 하지 않을 경우 낙찰자가 인수하여 임차인은 대항력에 의해 거주를 주장할 수 있고 계약만료시 낙찰자(새임대인)가 보증금을 반환해야합니다.
경제 / 부동산
23.02.07
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대항력 가지는 날짜 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력의 요건은 전입신고+이사(거주) 입니다. 대항력은 다음날 0시 부터 효력이 발생합니다.확정일자는 계약서에 확정일자 도장을 받은 당일에 효력이 발생합니다. 우선변제권의요건은 대항력+확정일자 입니다.전입신고와 확정일자를 2월 10일 받아서 대항력이 2월11일에 효력발생하고 우선변제권도 2월 11일에 발생합니다.
경제 / 부동산
23.02.07
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전세계약 관련해서 궁금한게 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫계약(2년)+계약갱신(2년) 총 4년 거주 또는 첫계약(2년)+ 묵시적갱신(2년) + 계약갱신(2년) 총 6년 거주 후 임차인이 계약갱신을 할 수 있는데 이 때는 새로운 계약으로 다시 시작해야합니다. 그래서 임대인은 임대료 5% 초과하여 인상을 주장할 수 있고 계약조건을 변경할 수 있습니다. 임대인이 새로운 계약을 거절한다면 더 이상 계약을 할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.02.07
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