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전세 계약 연장 후 취소 궁금증
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.계약갱신 의사통보 기간이 지난 상태에서 계약갱신에 대한 의사통보를 해서 묵지적 갱신입니다. 2.묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고 임차인이 의사통보한 날부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생합니다. 임대인이 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 묵시적갱신 중 계약해지 시 중개보수는 임대인이 부담합니다. 3.중개보수 240,000원 (부가세 별도 10% 24,000원 or 4% 9,600원 ) *묵시적갱신시 중개보수는 임대인이 부담 4. 주택임대차법 상은 위와 같지만 임대인과 원만하게 협의하여 해결하기 바랍니다.
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23.02.06
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오피스텔 전세로 들어가면 옵션 다있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 오피스텔의 경우 옵션제품 모두 있습니다. 오피스텔 분양시장에서 집 안에 냉장고‧세탁기‧에어컨 등의 전자제품과 수납장, 책상 등 가구들이 갖춰져 있는 ‘풀퍼니시드 시스템’ 소위 풀 옵션이 대세가 되고 있는 이유이기도 합니다. 풀 옵션이 적용되면 설계 단계에서부터 가전과 가구가 배치돼 공간 활용을 극대화할 수 있는데다 수납공간이 부족한 오피스텔의 단점이 보완되는 장점이 있습니다. (오피스텔의 경우 다른 주택보다 공용면적이 커서 전용면적이 상대적으로 작을 수 있음)신규 오피스텔 경쟁이 치열한 가운데 차별화된 마케팅으로 경쟁력을 확보하는 건설사들이 늘면서 수요자들의 편의성을 높이는 상품들을 내세워 경쟁력을 강화하는 추세도 풀옵션 오피스텔의 이유이기도 합니다.최근에는 기본으로 제공되는 가전‧가구의 종류가 더 다양해지는데다 미세먼지 등 사회적 이슈에 맞춘 최신형 상품들도 도입되고 있는 추세입니다.
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23.02.06
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부동산 임대 형태인 전세가 우리나라에만 있는 제도라고 들었습니다. 그럼 우리나라에만 생기게 된 배경이 있을텐데 그 배경이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.한국에서 전세가 제도적으로 발달하게 된 배경은 취약한 제도권 금융 구조로 인해, 사적 임대차 형태인 전세가 제도로 정착된 것으로 볼 수 있습니다. 본격적으로 전세 제도가 확산된 것은 1970년대 이후라고 봅니다. 산업화 과정에서, 일자리를 찾아서 농촌 인구들이 대거 대도시로 몰려 주택 수요가 급증했습니다. 한국의 전세 제도는 1970년대 경제 성장기 때 주택 가격이 가계 지불 능력보다 비싸고 주택 수요가 공급보다 많은 시장 상황에서 형성됐습니다. 고도 성장기에 주택 구매 수요가 많았지만 대출 금리가 높을 뿐만 아니라 주택 금융의 미비로 대출 자체가 어려웠습니다. 당시는 매우 좋은 직장을 가지거나 하지 않으면 주택 소유자를 포함하여 일반인들이 제도권 은행에서 목돈 대출을 받기가 불가능하거나 매우 힘들었습니다.그리고 집을 가진 임대인도 임차인으로 부터 받는 월세, 사글세로는 목돈 확보에 한계가 있었습니다. 개인들은 돈을 빌릴 방법이 없었던 시대였습니다. 모든 자본이 산업, 특히 수출 산업 부문에 집중되었기 때문이다. 이러다보니 집주인들이 주택 구입 과정에서 모자란 자금을 조달하기 위해 자기 집을 전세의 형태로 임대하는 관습이 생겨났습니다. 전세 보증금이 이자를 내지 않은 은행대출 역할을 한 것입니다. 고도성장기의 한국에서는 그 돈을 은행에만 넣어놔도 은행 이자가 10%이상 붙었습니다. 심지어 IMF 이전에는 은행 이자는 세금도 없었습니다. 세입자들도 시골에서 올라올 때 집이나 논을 팔아서 올라왔기 때문에 번거롭게 월세를 내기보다 목돈을 맡기고 사는 게 편리할 수 있었을 것입니다. 이처럼 전세는 정부에서 정책적으로 도입한 제도가 아니라, 집주인과 세입자 서로 간의 이해가 맞아 떨어지면서 자생적으로 발생한 사적금융제도입니다.
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23.02.06
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묵시적갱신 후 이사 갈 때 계약기간
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 임차인이 의사통보를 한 날로부터 3개월 뒤 법적효력이 발생합니다. 이 말은 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 그래서 보통 묵시적 갱신 중 계약해지시 3개월 전에 의사통보합니다. 3개월 이내 새임차인이 구해지지 않으면 3개월 동안 월세나 관리비, 공과금을 지불해야 합니다.만약 이사가기 한달 전에 의사통보한다면 의사통보한 날로투버 3개월 뒤에 보증금을 받을 수 있습니다.
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23.02.06
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세입자집에 누수가있는데 공사에 협조를 안하네요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.누수원인을 파악하여 하자를 수리하여야 더 큰 손해를 방지할 수 있는데, 이에 임차인이 협조하지 않아서 손해가 증대된 경우에는 임차인에게 확대된 손해에 대하여 손해배상청구를 할 수 있습니다. 임차인을 상대로 내용증명(을 보내야 향후 법적 불이익을 당하지 않습니다.
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23.02.06
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전세 계약이 끝나고 전세금을 안 주는 경우 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.카톡 또는 문자로 계약에 대한 것과 보증금에 대한 것을 대화 나누어 보관하고 내용증명을 우편으로 송달합니다. 계약만료 2개월 전에는 다 해놓으면 됩니다.(내용증명 송달에 반송되거나 거주지를 알 수 없을 때 공시송달을 합니다. 시간이 더 소요될 수 있습니다.)계약만료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차권등기명령을 신청합니다. 앞선 카톡이나 문자 상 대화내용과 내용증명이 첨부서류에 포함됩니다. 이사를 가야한다면 등기부에 임차권등기명령이 등기된 것을 확인한 후 이사를 가면 됩니다. 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권의 효력이 그대로 유지됩니다. 약2주~1달 정도 소요됩니다.임차권등기명령은 강제력이 없어 임대인이 무조건보증금을 반환해야하는 것이 아닙니다. 그래서 임차권등기명령이 등기 된 후 보증금반환소송을 진행합니다. 소송에서 승소판결의 판결문 및 집행문에 의해 강제집행을 합니다.
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23.02.06
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신탁방식 재개발과 조합방식 재개발의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.*조합방식은 조합원 스스로가 본인들의 의사를 발휘하여 총회를 통해 의견을 표명한다. 시공사가 제안서에건축, 재료 등의 사항을 반영해 조합원에게 줍니다. 이를 본 조합원들은 시공사를 선정하고 의견을 모읍니다. 예를 들면, "조경은 어떤지?, 마감재는 어떤 걸로 할지?, 주차장은 어떻게 할지?" 등의 의견을 서로 수렴합니다. 특징으로는 조합원 스스로가 사업 주체가 되어 원하는 방식으로 사업을 추진할 수 있지만 자율성에 의해 잦은 의견 충돌과 소속 집행부의 비리가 있을 수 있습니다. *신탁방식이란 신탁사가 수수료를 받고 정비사업을단독으로 시행하거나 조합이 있는 상태에서 사업을 대행하여 추진하는 방식입니다.신탁방식 중 사업자대행의 경우 조합이나 추진위원회를 설립할 필요가 없습니다.쉽게 말하면 토지 등 소유자의 통장과 인감을 신탁사가위탁받아 사업을 진행합니다.대행자 방식은 조합이 있는 상태에서 신탁회사가 대신사업을 추진합니다. 조합이 통장과 인감은 가지고 있는상태에서 정비사업만 신탁회사에서 전문성 있게 처리합니다.특징으로는 자금이 풍부한 신탁사가 초기 비용을 감당하기 때문에 신속하고 투명한 사업 진행이 가능하지만,조합원 의견을 묵살하거나 수수료가 듭니다.*신탁방식은 사업시행자가 신탁, 조합방식은 조합입니다.*지정절차는 신탁은 사업시행자 지정 고시하고 조합은 조합설립인가의 절차를 지납니다.*의사결정 방식은 신탁은 토지 등 소유자의 정체회의를 실시하고 조합은 조합 총회를 거칩니다. *신탁방식의 운영기구는 정비사업위원회이고 조합방식은 이사회/대의원입니다.*신탁방식의 내부규정은 시행 규정이고 조합방식은정관입니다.*초기 사업비의 경우 신탁방식은 신탁사에서 실시하고 조합방식은 토지 등 소유자 및 용역업체를 통해 조달합니다.*시공사 선정의 경우 신탁은 사업시행자 지정 이후 조합은 조합설립인가 후(서울은 사업시행인가 후)입니다.*신탁의 시공조건으로 신탁사가 공사비 조달, 조합은공사비 부족시 시공사 자체조달합니다.*개발 이익의 경우 신탁사은 개발이익 일부 신탁사에지불, 조합은 조합에 귀속됩니다.* 동의방식으로는 신탁사는 "토지 등 소유자 75% 이상 동의, 동별 소유자 등 50% 이상 동의, 토지면적 1/3이상 신탁등기합니다.*조합방식은 "토지 등 소유자의 75% 이상 동의, 동별 소유자 50% 이상 동의합니다.
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23.02.06
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전세놓은 오피스텔이 주택개수로 잡히나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 분양 시 업무용오피스텔과 주거용오피스텔로 구분됩니다. 주거용오피스텔의 경우 주택수에 포함이 됩니다. 업무용오피스텔의 경우 주택수에 포함이 안 되는데 임차인이 거주를 위해 임대차계약을 하고 전입신고를 할 경우 주택 수에 포합됩니다.(건축물대장에 주거용인지 업무용인지 확인가능합니다.)
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23.02.06
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이번에 집 계약을 하게 되었는데요 중개보수에 대해 궁금한게 있어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.환산보증금 × 요율 환산보증금 = 보증금 + ( 월세 × 100) 10,000,000 + (630,000 + 100) = 73,000,000 73,000,000 × 0.4% = 292,000원 (부가세 별도 10%(일반과세자) =29,200원 -> 총 321,200원 4% (간이과세자) =11,680원 -> 총 303,680원)중개보수의 경우 상한요율에서 협의 가능.
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23.02.06
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오피스텔 임대 재계약에 대해서 질문합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.무조건 이사가야 되는 것은 아닙니다. 새 임대인의 의사를 확인되면 이사준비를 해도 됩니다. 만약 매매가 되어 새 임대인이 거주한다고 통보하면 본인은 계약갱신요구권 행사를 할 수 없고(임차인의 계약갱신 요구권행사 시 거절 가능), 계약 만료일까지 거주하다가 이사를 가야합니다. (최근 판례) 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절기간 내라면 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 봐야 한다며 2심법원의 판단을 뒤집은 것인데요. 임대인이 실거주할 목적이면 갱신을 거절할 수 있다고 정한 주택임대차보호법 단서(제6조의3 제1항 제8호)의 ‘임대인’을 임차인이 계약갱신요구를 할 당시의 임대인으로만 제한해 해석할 수 없다는 취지로서, 임대인 지위를 승계한 사람이 기존 임대인과는 별도로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 법리를 명시적으로 설시한 것입니다.(2022. 12. 1.자 2021다266631 판결).
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