답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.저당권이란 "채무가 이행되지 않을 경우에 채권자가 저당물(담보물)에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 권리"를 뜻합니다.즉, 은행에서 돈을 빌리고자 할 경우, 은행은 돈을 빌려주는 대신 물건 또는 부동산과 같은 담보물을 요구합니다. 돈을 돌려받지 못하는 상황이발생할 수 있기 때문에 담보를 잡고 돈을 빌려주는 것입니다.따라서 A 씨는 B은행에 자신이 소유하고 있는 집을 담보로 3억을 빌렸으나 끝내 빌린 돈을 갚지못한다면, 은행은 A 씨 소유의 집을 경매에 넘깁니다. 은행은 경매를 통해 발생한 낙찰 대금에서빌려준 돈을 가져갈 수 있는 우선변제권을 갖고있습니다.은행에서 저당권을 설정하고 빌린 돈을 '채권액'이라고 합니다.근저당권이란 "장래에 생길 채권의 담보로서 미리 설정한 저당권" 또는 "저당권의 일종으로서채무자와의 계속적인 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정 금액의 한도로 담보하는저당권"을 뜻합니다.말이 어렵지만, 큰 틀에서 보면 저당권과 비슷합니다. 다만, 소위 저당권보다 근저당권이 더 위험하다고 알려져 있습니다. 그 이유는, 바로 불특정채권에 대한 담보로 돈을 빌려주기 때문에 사실상 빌린 돈 보다 더 많은 금액이 채무로 잡혀있기때문입니다.차이점1. 채권액/채권최고액저당권과 근저당권의 첫 번째 차이점은 바로 "채권액"과 "채권최고액"입니다.저당권이나 근저당권을 설정하게 되면, 부동산의등기부등본 상에 명시되는데, 저당권을 설정한사람의 등기부등본에는 "채권액"이라고 기재되며, 근저당권을 설정한 사람의 등기부등본에는"채권최고액"이라고 기재됩니다.채권액 - 저당권 설정 시에 해당되며 빌린 돈의 액수만큼만 기재된다.채권최고액 - 근저당권 설정 시에 해당되며 빌린 돈이상의 금액이 기재된다.즉, 채권액은 확정적 금액에 대하여 등기부등본에 기재됩니다. A 씨가 1억을 빌렸다면 등기부등본에 "채권액 1억 원"이 기재됩니다. 때문에, 빌린 돈 액수만큼만 은행에 상환하면 됩니다.다만, 채권최고액은 불특정 채권에 대한 금액이기에 A 씨가 1억을 빌렸더라도 등기부등본 상에는 "채권최고액 1억 2천만 원"이라고 기재될 수있습니다. 또는 "채권최고액 1억 3천만 원"이라고도 기재될 수 있죠.이 둘의 차이는 "계속적인 거래"에 있습니다.근저당권을 설정했다면 빌린 금액의 120% 또는130%의 금액을 채권최고액으로 설정하여 여분의 금액에 대해서 추가로 융자를 받을 수도 있고또는 상환해왔던 금액만큼 다시 돈을 융통할 수도 있습니다. (채권최고액 설정은 은행마다 다릅니다.)2. 상환 방법저당권 설정 시, 기재된 "채권액"은 중도 상환 없이 정해진 날짜에 딱 모두 갚아야 합니다.반면, 근저당권 설정 시에는 기재된 "채권최고액"에서 중도 상환이 자유롭고 채권최고액 범위내에서 추가 융자가 가능합니다. 정해진 날짜 안에서 자유로이 상환해도 무방합니다.3. 말소 방법등기부등본에 기재된 저당권과 근저당권의 말소방법은 다릅니다.저당권의 경우에는 빌린 채권액을 모두 상환하면등기부등본상에서 자동으로 저당권이 말소됩니다. 그러나 근저당권의 경우에는 채권최고액을모두 상환했더라도 말소 신청 등기를 별도로 진행해야 합니다.근저당권 말소 신청을 하기 위해서는 관할 등기소를 방문하거나 또는 인터넷을 통해 신청할 수있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적 갱신 중 계약해지 시에도 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 묵시적갱신 중 계약해시지 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 임차인이 통보한 날로부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.[민법]임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.1.기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)2. 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)3.임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)4.묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「주택임대차보호법」 제6조의2)5.임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(「민법」 제627조) 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).카톡 또는 대화내용이 있다면 보관하고 내용증명을 3개월 전에 송달합니다. (임대인의 답변이 없거나 송달이 안되었을 경우 공시송달을 해야합니다.) 내용증명에 공시송달까지 한다면 1달 정도 걸릴 수 있으므로 미리 해놓아야 합니다. 그리고 3개월 뒤 임차권등기명령을 신청합니다. 등기부에 임차권등기명령이 등기된 것을 확인하고 이사를 가야합니다. 등기된 이후 이사를 가더라도 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.올해 4월 1일부터 임차인이 임대인의 동이 없이 임대인의 국세 체납여부를 확인할 수 있습니다. 임대차계약서를 지참한 후 세무서에서 안내에 따라 신청하면 됩니다. 주택의 소재지 뿐만 아니라 전국 세무서에서도 열람이 가능합니다. 하지만 모든 임차인이 해당하는 것은아닙니다.서울-보증금5천만원, 타지역-2천만원 이상인 경우 임대인의 국세 체납 여부를 확인할 수 있습니다.그리고 이번에 출시된 전세 안심액을 통해서 임대인의 국세 체납이력을 공개할 수 있도록추진 중입니다.계약서 전에 확인 가능합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전에 임대인에게 계약에 대한 의사통보(카톡, 문자, 내용증명)를 하면 됩니다. 카톡이나 문자로 계약에 대한 대화를 나눈 것으로도 증거로 사용 할 수 있습니다.임차인은 최종의사를 2개월 전까지만 통보하면 됩니다. 5개월 전에 임대인에게 계약 연장에 대한 의사를 통보하고 2개월 전에 계약연장안 하고 이사간다고 의사를 번복하여 통보하더라도 인정됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 만료 2개월 전 계약갱신에 대한 의사를 카톡이나 문자, 내용증명으로 통보하면 됩니다. 계약조건(계약기간, 임대료 등)에 대한 대화내용으로도 충분히 증거 요건이 됩니다.이과계약 갱신시 이전 계약과 계약조건이 동일하다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 부동산에서 계약서작성 시 대필료를 지불해야합니다. 법에서 정한 대필료가 없어 부동산마다 대필료(5~20만원, 그 이상도 가능)가 다를 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대료 인상의 5% 제한을 계산할 때는 월세 뿐만 아니라 보증금까지 고려해야 합니다.즉 집주인은 월세 뿐만 아니라 보증금도5%까지는 올릴 수 있다는 의미입니다.주택임대차보호법제7조(차임 등의 증감청구권)② 제1항에 따른 증액청구는 약정한차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리정할 수 있다.월세의 경우 현실적으로는 보증금은 그대로 두고월세만 인상하는 것이 보통입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기존 대출된 보금자리론, 적격대출 등 모든 정책모기지 상품에 대하여 상환용도 특례보금자리론 이용이 가능합니다.중도상환수수료도 없습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 장점소득조건 없이 이용할 수 있습니다.DSR이 적용되지 않습니다.중도상환수수료가 없습니다.장기간 고정금리로 이용할 수 있기 때문에 계획적으로 예산을 짤 수 있습니다.2. 단점금리가 (기대보다) 낮지 않습니다.상환방식에 거치기간이 없습니다.짧게 이 정도로 정리할 수 있겠는데요. 아무래도 핵심은 역시 금리입니다. 앞에서도 말씀드렸지만 현재 5-6%대 이상의 고금리(고정금리) 대출을 이용하고 계신 분들은 대환하기에 좋은 상품입니다.그러나 현재 워낙 금리가 올라있는 상태고앞으로(그게 5년이 될지 10년이 될지 모르겠지만) 분명히 금리는 떨어질 텐데, 지금부터 30년, 40년, 이렇게 장기로 이용하게 되면 나중에 당연히 좋지 않겠죠? 지금처럼 금리가 높아진 경우라면 변동금리가 더 유리할 수도 있겠지만 대부분의 정책모기지 상품들은 고정금리로 나와서 어쩔 수 없는 듯합니다.그래도 중도상환수수료가 없으니 나중에라도 금리가 떨어지면 더 좋은 상품으로 다시갈아탈 수 있으니 애매하신 분들은 이런 부분도 참고하여 결정하시면 될 듯합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대사업자의 의무 중 임대차 계약 신고 의무가 있습니다.임대사업자가 임대료, 임대기간 등 임대차계약 사항(재계약, 묵시적 갱신 포함)을관할 지자체에 신고하여야 합니다.※(신고방법) 지자체(시·군·구)방문 또는 렌트홈 온라인 신고※(제출서류) 임대차계약 신고서 및 표준임대차계약서임대차계약 신고 이력이 없는 경우에는 세제 감면이 제한 될 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약계약으로 계약서상 전세계약기간이 1년 이상이어야합니다.감사합니다.