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아파트 전세의 경우 어떻게 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세랑 다를 것이 없습니다. 보증금 금액이 더 커지고 월세를 지급 안하고 주택임대차보호법도 똑같이 적용합니다. 전세보증금이 커지다 보니 계약 전 신중해야 합니다. 전세 매물 시세 확인한 후 계약하기 인터넷 사이트(네이버부동산, 직방,호갱노노 등), 공인중개업소 방문을 통해 전세 매물의 시세를 확인한 후 전세계약을 체결해야 합니다.(인터넷으로 전세 매물의 시세를 검색한 후 공인중개사 사무실 2~3군데 방문하여 각 시세를 비교해보기)대출금(채권최고액) + 총보증금(본인보증금포함)이 주택매매시세의 70~80% 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.선순위 권리 확인하기 세입자는 전세계약을 체결하기 전과 잔금을 치르기 전 최소 2번에 걸쳐 선순위 권리를 확인해야 하는데, 선순위 권리는 기본적으로 부동산 등기부등본을 발급 받아 확인해야 합니다. 그리고 미등기 임차권이나 법정지상권, 유치권 등 부동산등기부 등본으로 확인이 어려운 권리는 선순위 임차권은 전입세대열람내역, 확정일자 부여현황으로 확인하고, 법정지상권, 유치권은 현장 방문, 주변 탐문, 판례 확인 등을 통해 확인해야 합니다. 미납된 세금의 체납 여부를 확인하기 위해서는 임대인의 동의가 필요없어졌고 세무서에 가서 임대인의 체납을 확인할 수 있습니다.) 임대인진위여부 확인하기.등기부상 소유자의 인적사항과 신분증의 인적사항 비교해보기바랍니다. 그리고 정부24 신분증 위조여부 조회가능합니다. 만약 대리인 출석 시 위임장을 확인하고 임대인과 직접통화를 해봐야합니다. 신탁회사와 계약시 건물주인이 아닌 신탁회사 도장이 필요합니다. 대항력과 우선변제권을 즉시 확보하기전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 받아야합니다. 선순위 권리 금액이 과다하지 않다고 판단하여 임대차계약을 체결하기로 마음 먹었더라도 임대차계약을 체결한 이상 대항력과 우선변제권을 즉시 확보해야 합니다. 대항력(전입신고+이사), 우선변제권(대항력+확정일자)계약서 특약사항에 구체적으로 작성하기불안하면 전세보증보험 가입하기
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23.01.31
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제가 월세 계약을 했는데 문제가 생겼습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 집주인이 계약금 반환 특약을 했음에도 불구하고 여전히 계약금 반환을 해주지 않고 있다면 계약 해제 통지 및 계약금 반환 청구를 해야 합니다. 기존 계약 관계를 해제하여 정리하고, 계약금은 반환해달라고 정식으로 청구하는 것입니다. 계약 관계가 해제되어야 계약금을 반환 요청할 구실이 생기는 것이고, 청구를 해야만 지연손해금 등도 발생하게 되는 것입니다.
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23.01.31
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법적으로 전세금돌려받는 방법있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시 특약사항에 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담한다 라는 문구가 있다면 그대로 이행하면 되고, 특약사항에 따로 작성을 하지 않았더라도 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 본인이 집을 청소하고 이사나간 상태라면 임대인의 청소비 요구는 부당합니다. 그 외 부분에서는 미리 임대인과 합의를 한 부분이기 때문에 부담하셔야 합니다.
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23.01.31
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원룸의 중계 수수료는 어떻게 계산하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개보수 280,000(부가세 별도 10% 28,000)=>308,000원 (부가세 별도 4% 11,200)=>291,200원중개보수=보증금 × 요율 전세인 경우 : 보증금월세인 경우 ① 보증금 외에 차임이 있는 경우: (월 차임액 × 100) + 보증금 ② ①의 금액이 5천만원 미만인 경우:(월 차임액 × 70) + 보증금(부가세 별도 10%(일반과세자), 4%(간이과세자)임대차5천만원 미만 0.5% (한도액 20만원)5천만원 이상 1억원 미만 0.4% (한도액 30만원)1억원 이상 6억원 미만 0.3%6억원 이상 12억원 미만 0.4%12억원 이상 15억원 미만 0.5%15억원 이상 0.6%
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23.01.31
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임차한 아파트 어디까지 수리해 주어야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 특약에 따로 작성하지 않았다면, 별 비용을 들이지 않고 직접 손쉽게 고칠 수 있는 것으로 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 소모품, 샤워헤드, 변기커버, 전등, 건전지 교체는 임차인이 비용을 부담하고,이 외 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다. 누수, 벽갈라짐, 변기교체, 오래된 배관 막힘, 보일러 수리 및 교체 등입니다. 자연스러운 노후화에 따른 고장의 경우 임대인이 비용을 부담하여 수리하거나 교체를 하지만 손잡이와 스위치는 적은 비용으로 손쉽게 고칠 수 있는 것으로 임차인이 직접 교체 가능 한 것입니다. 하지만 특약이 없을 때 서로 비용 부담을 주장하는 상황이 생깁니다. 원만하게 해결하기 바랍니다.
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23.01.31
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오피스텔은 꼭 1년 단위로 계약하여야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 오피스텔이나 원룸 등 같은 경우 1년 계약을 많이 합니다.임대인의 입장에서는 공실걱정 없이 월세수익이 생기기때문에 임차인이 장기 거주하기를 원하지만, 오피스텔이나 원룸 등 거주의 경우 대부분 거주지 이동이 잦아 단기계약이나 최소 1년으로 계약합니다. 계약기간 2년으로 계약해도 되지만 거주지 이동할 수 있기 때문에 1년으로 계약합니다.
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23.01.31
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현재 계약금만 걸어둔 상태인데 만약 입주가 어려울 것 같으면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 사정이 있다면 사정을 이야기 하면서 정중히 계약읠 취소하는 내용으로 전달하면 됩니다.계약조건에 대해 인지한 후 계약금을 송금하고 나서 계약을 취소하는 경우 임차인은 계약금을 포기해야 합니다.
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23.01.30
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전세계약해지 통보 관련 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 개인정보보호법 강화로 개정되어 대화 당사자 중 일부가 상대방 동의없는 대화내용을 녹음하면 안 됩니다. 문자나 카톡으로 계약만료일에 전세보증금을 돌려받는다는 내용으로 대화를 주고 받으면 되겠습니다.
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23.01.30
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집 매매 후 누수 문제 발생했는데, 제가 보상해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 흠결이 있음을 몰랐다 하더라도 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있으며 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다. 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다.◇ 부동산의 흠결에 따른 매도인의 담보책임☞ 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 흠결이 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우 매매의 목적 부동산에 흠결이 있는 경우라 하더라 도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다.
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23.01.30
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묵시적 자동갱신의 경우 확정일자는 어떻게 해야할까요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행 됩니다. 그래서 계약조건이 동일하고 보증금과 월세가 똑같기 때문에 갱신 계약서를 작성하지 않아도 되고 확정일자도 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. [주택임대차 보호법 - 묵시적 갱신의 효과]주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단).주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조제2항).
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