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답변 내역

빌라에서 살고있는데 화장실 벽이 갈라지는 건 누가 수리해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.벽갈라짐은 임대인의 비용으로 수리를 해야합니다. 아래에 임대인의 수선의무 판례입니다.임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결). 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).√ 예를 들어, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).
경제 / 부동산
23.01.24
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대출받아서 집전세나 구입하려는데
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 가격의 저점을 정확하게 알기 힘듭니다. 부동산 전문가라고 하더라도 저점을 알기 힘듭니다. 부동산 매매로 돈을 많이 번 경험자가 더 낫다라는 말이 있습니다. 미국의 상반기 금리 인상을 끝으로 하반기에 금리 동결을 발표했었습니다. 그리고 정부의 부동산 완화정책으로 부동산 시장에 변화가 오기를 바라고 있습니다. 그래서 많은 사람들이 올 하반기에 반등을 기대하고 있다고 합니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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전세만기 전 주택임차권등기명령 신청
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차권 등기명령은 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 신청 후 2주~1달 정도 소요됩니다. 등기부에 임차권등기명령이 등기되어 있는 것을 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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전세 계약후 집주인이 변경후 재개약서 작성안했는데 전세반환신청시 문제가 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전주인과 현주인의 매매계약서가 필요합니다. 전 주인에게 연락을 해서 상황을 설명하고 전주인과 현 주인의 매매계약서가 필요하다고 요청해보시기 바랍니다. 보증기관에 문의를 해보시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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아파트전세 문의드립니다. 요즘 가격이 너무 변동이라 걱정이네요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 갱신 시 임차인의 전세보증금 인하 요청으로 전세보증금을 인하를 한다면 인하된 금액은 임대인이 임차인에게 반환합니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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상가 월세 재계약시 계약서에 월세 할인가격 특약 문제.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약갱신 계약 시 5%이내로 인상할 수 있습니다. 5%를 초과하는 금액을 지급할 경우 그 초과분을 손해배상으로 돌려받을 수 있습니다.주택임대차보호법은 상대적 약자인 임차인을 위한 법입니다.임차인이 5%를 초과하는 월세 인상에 동의 하였더라도 강행규종으로 법적으로 유효하지 않으므로 5%를 초과하는 만큼 돌려받을 수 있습니다.임대인이 5%를 초과하는 월세를 인하에 동의하고 특약사항에 작성하여 지급하는 경우는 유효합니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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원룸 계약 만료 전 호실 이동 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 임대인의 동의가 필요해 보입니다. 부동산에 말해서 계약서를 작성할 경우 대필료를 지불할 수도 있습니다. 법에서 정한 대필료는 없ㅇ서 부동산마다 대필료가 다릅니다. 부동산에 말할 경우 부동산이 임대인에게 물어봐야합니다.본인이 임대인에게 직접 물어봐도 됩니다. 이 경우 본인과 임대인이 계약서를 작성해도 됩니다.부동산에서 계약서를 작성하든 직접 계약서를 작성하든 다시 전입신고를 하고 확정일자를 다시 받아야합니다. 이 경우 권리순위 변동이 일어날 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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부동산 등기부 등본에 신탁등기란 말이 써있는데 무슨 뜻인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신탁법상의 개념으로서 부동산 신탁은 위탁자와 수탁자간 특정의 재산권을 이전하거나 수탁자에게 일정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분, 개발하게 하는 것을 말합니다. 쉽게 말해 토지소유주가 소유권을 신탁사에 이전하고 신탁사는 그 부동산을 개발 및 관리해 이익을 돌려주는 것을 말합니다.신탁등기를 하는 이유는 이 경우에 재산권을 신탁하였다는 사실을 해당 등기에 기록하지 않으면 제3자가 이를 알 수 없기에 반드시 신탁등기를 하는 것이며 등기를 마친 신탁만이 제3자에게 대항할 수 있는 효력을 가질 수 있습니다.갑구를 보시면 권리자에 사람이나 법인 이름이 아니라 수탁자 00신탁으로 되어있고 밑에 신탁원부라고 나와 있습니다.(만약 신탁등기가 되어있는 곳을 계약하시려면 신탁원부도 꼭 받아봐야 합니다.)일반적인 등기부등본에는 소유자로 나오고 인적사항 주소가 나옵니다 신탁등기 된 매물은 등기부의 소유자가 법인, 개인이 아닌 00신탁으로 나오는 차이를 알 수 있습니다.부동산 신탁등기를 하는 가장 큰 이유는 일반 은행 담보대출보다 신탁등기로 할 경우 조금더 많은 대출을 받을 수 있기때문입니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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공용하수관이 결빙되었을때 임대인의책임은요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.수도관이 동파가 됐을 때 수리비를 세입자가 내느냐, 집주인이 내느냐에 대해서 갑론을박이 있지만 동파의 원인이 건물의 하자 때문이라면 집주인이, 거주자의 관리 소홀로 동파가 됐다면 세입자가 수리비를 무는 것이 맞다고 봅니다.동파 수리비에 대한 책임은 건물의 용도나 주인 동거 여부 등에 따라서도 다를 수 있는데, 집주인과 함께 거주하는 다가구 주택의 경우 집주인이 동파 수리를 해주는 경우가 많고 공동주택, 다세대주택처럼 각 호실 별 주인이 따로 있고 주인이 함께 살지 않는 경우라면 세입자가 직접 수리하는 사례가 많습니다.임대인은 겨울철에 보일러, 상하수도와 관련해 주의 깊게 관리를 해야 한다. 동파 위험성을 세입자에게 알리고 동파를 방지해 물을 틀어놓거나 장기 출타시 동파 가능성 등 주의 의무를 챙겨야 합니다.임차인은 세를 들어 사는 입장에서는 주의 사항을 성실히 이행해야 한다.(선한관리자의 의무) 그러나 동파가 발생할 수밖에 없는 근본적인 문제가 있는 경우도 있습니다. 배수관이 지하 깊게 매설돼 있지 않거나 혹한에 취약해 얼게 되면 집합건물 경우에 원인이 정확하게 규명하기 어려워 임차인의 잘못으로 돌리는 경우도 많습니다. 서로 잘잘못만 따지는 것보다 일정부분을 부담하여 수리하는 것으로 원만하게 해결하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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전세 재계약 통지를 언제쯤 하는게 좋을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 만료 6~2개월 전에 임대인이든 임차인이든 계약에 대해 의사통보를 하면 됩니다. 만약 한 번도 계약갱신에 대한 의사통보가 없었다면 계속 묵시적갱신으로 진행되어 온것으로 보면 됩니다. 계약만료 2개월 전 임차인에게 계약갱신 시 보증금에서 5% 인상계획에 관해 의사통보하면 됩니다.계약갱신 사용기간이 지났다면 새로운 계약으로 계약서를 작성해도 됩니다. 이때는 5%를 초과하여 보증금을 인상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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