전문가 프로필

답변 내역

주택임대차보호법은 어떨때 적용되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.무조건 임차인의 요구에 임대인이 따라야 하는 것도 아니며 임대인의 요구에 무조건 임차인이 따라하는 것도 아닙니다. 주택임대차 보호법이 적용되는 상황에 따라 다르며, 계약서 특약사항에 따라 이행 해야하는 부분도 있고, 임차인에게 분리한 계약인 강행규정이라면 임차인이 따르지 않아도 되는 등 여러사례가 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.24
0
0

전세 계약 만료전에 미리 다른 곳으로 전입신고시 문제
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차에 있어서 전입신고와 주택점유 요건을 갖추면 대항력이 인정되며여기에 더하여 확정일자를 받으면 우선변제권까지 인정됩니다.이는 전세권설정등기를 하지 못할 경우 등기한 전세권에 유사한 권리를법률로 인정하는 것입니다.전세권설정등기를 할 경우는 대항력이나 우선변제권 등 등기된 전세권에 의해서그 효력이 인정되므로 전입신고를 하지 않아도 위와같은 권리가 당연히 인정됩니다.임대차계약의 당사자인 임차인 외에도임차인과 동거하는 가족이 전입신고를 한 경우에도그 요건을 인정하고 있습니다.그래서 가족만 먼저 전입신고를 하고 나중에 계약자가 전입신고를 하더라도처음 가족이 전입신고를 한 때를 기준으로 대항력을 인정받을수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.24
0
0

이사 월세 비용 비운 후 다른 세입자들어올때까지 월세비용 청구
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 만료 전 계약해지 시 새임차인이 구해질 때까지 임차인이 월세를 부담해야 합니다. 본인과 같이 일할 계산 후 보증금에서 빼서 반환합니다. 어떤 임대인은 도시가스와 전기료를 정산 한 상태라면 임대인이 부담하거나 어떤 임대인은 도시가스와 전기료를 임차인 부담하게 하는 경우도 있으니 임대인에게 확인해보시기 바랍니다. (계약기간 전 계약해지이기 때문에 보통 새임차인이 이사오기 전까지 임차인이 거주하다가 공과금을 다 부과해야 하는 것으로 생각하면 됨.)
경제 / 부동산
23.01.24
0
0

빌라 경매 취득후 전세놓기 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아마도 임차인의 전세보증금으로 경락대출받은 금액을 상환하여 등기부에 근저당권을 말소 하여 임차인이 권리순위 상 1순위됩니다.
경제 / 부동산
23.01.24
0
0

월세거주중인데 청년전세대출 제도로 이사 고려중이에요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 하더라도 약정을 따로하지 않았다면 임대인은 계약 종료일에 보증금을 반환해야할 의무가 있습니다. 그래서 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 협의봅니다. 새 임차인이 구해질 때까지 월세를 지급해야합니다.
경제 / 부동산
23.01.24
0
0

대구와 인천의 부동산 하락률이 특히 높은 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다른 지방에도 그렇지만 인천과 대구, 세종에 투기세력이 많이 들어와서 부동산 가격을 많이 올렸습니다. 이에 따라 일반 사람들도 더 비싸게 사고 더 비싸게 팔고 어디든 재건축, 재개발이 활발하게 일어나면서 가격이 너무 많이 올랐습니다. 정부의 규제정책, 금리인상, 원자재가격 인상, 경기침체 등이 맞물려 그 동안 껴있던 거품이 빠졌습니다. 그리고 재개발, 재건축 물량이 쏟아지면서 필요공급량을 뛰어넘는 공급량으로 수용법칙에 의해 부동산가격은 자연스럽게 내려갔습니다. 올해 내년에 쏟아지는 아파트 공급물량으로 가격이 반등할 지 예측하기 어렵습니다.대구의 경우는 2018년 승인된 재개발 재건축 물량에 맞먹는 2022년 승인된 재개발, 재건축 물량을 생각하면 2026년이 넘어서도 공급이 넘치는 상황이 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.24
0
0

전세로 들어갈때 사기 조심해야되는게 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.주변 전세 시세와 매매시세 확인합니다.(너무 낮거나 높을 경우 의심)2.대출금(등기부 을구 채권최고액)+총보증금(본인 전세보증금 포함)이 주택매매시세의 70~80%를 넘어간다면 안전하지 않다고 봅니다. 가급적 피하기바랍니다.3.계약서 작성시 임대인진위여부확인(대리인의 경우 임대인과 통화로 확인하기, 돈 송금시도 확인)4.본인 전세보증금으로 임대인대출상환할 경우 계약서 특약사항에 근저당권말소 안 할 경우에 관한 문구 작성하기 / 임차인의 대항력과 우선변제권 효력이 발생하기 전 임대인이 대출을 하여 임차인이 권리변동에 불리하게될 경우 에 관한 문구작성합니다.5.전입신고와 확정일자 받아서 법적보호를 받습니다.(올행 6월 부터 임대차신고제도로 보증금 6,000만원 초과시 신고의무, 확정일자 자동으로 받음)6.불안하다면 전세보증보험 가입을 합니다.
경제 / 부동산
23.01.24
0
0

원룸기간이 남았는데 세입자가 들어오는 경우에 남은 월세 요구 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인에게 계약 종료일 전에 이사가는데 본인 이사날까지 거주기간 일할 계산되는지 물어보시기 바랍니다. 보통 일할 계산은 (월세 ÷ 30(일)) × 거주기간 으로 합니다.
경제 / 부동산
23.01.24
0
0

부동산 전세계약 만료후 중개수수료
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 중개업은 현금 영수증 의무 발행 업종으로, 중개 수수료가 10만 원 이상이면 현금 영수증을 반드시 발급해줘야 합니다.혹시 아무 말이 없다면 영수증 처리해달라고 말하시면 됩니다.부동산 중개수수료가 10만원이 초과되어 부동산에게 현금영수증 발행을 요청 했는데 만약 부동산에서 부가세 10%를 달라고 하는 경우가 있습니다. 이런 경우 부동산이 일반과세자 일 때 입니다. 일반과세업자는 지방자치단체에 부가세를 납부하기에 부가세 10%(간이과세자 4%)를 요구하는것이 합법입니다.
경제 / 부동산
23.01.24
0
0

부모 자식간에 부동산 매매할때 주의사항 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.저가양수, 고가 양도를 주의하시기 바랍니다. 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하거나 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수한 경우에는 이익을 즈영받은 것으로 보아 증여세를 과세합니다. 다만, 특수관계가 없는 자 간의 거래는 그 거래가약이 비정상적으로 결정된 경우에 한하여 과세할 수 있습니다. 특수 관계가 있는 경우특수 관계자로 부터 다음ㄷ과 같이 자산을 저가 양수하거나 고가 양도하는 경우에는 이를 증여로 봅니다.저가양수 - 자산을 시간의 70%이하로 양수하거나 시과와 양수가약의 차액이 3억 이상인 경우고가 양도-자산을 시가의 130%이상으로 양도하거나 양도가약과 시가와의 차액이 3억원 이상인 경우 1. 양도자특수관계자(가족)에게 저가로 양도할 경우, 시가와 실제거래가격의 차액이 Min[시가x5%, 3억]보다 클 경우에는 실제 거래가격을 부인하고 시가로 양도한 것으로 보아 양도세가 과세됩니다. 따라서 시가 4억을 3억에 양도하더라도 4억을 기준으로 양도세 신고를 하셔야 합니다. 다만, 해당 주택이 1세대 1주택 양도세 비과세라면 시가로 양도한 것으로 보아도 비과세가 적용됩니다.2. 양수자특수관계자로부터 시가보다 저렴하게 재산을 취득할 경우, 시가와 실제거래가격의 차액이 Min[시가x30%,3억]보다 클 경우에만 증여세가 과세됩니다. 따라서 시가 4억의 부동산을 3억에 취득하더라도 증여세가 과세되지는 않습니다. 시가와 실제 거래가격의 차액인 1억이 시가의 30%인 1.2억보다 작기 때문입니다
경제 / 부동산
23.01.24
0
0