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아파트 분양시 선분양이 아닌 후분양을 하는 이유?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.선분양제도 -> 청약 등으로 입주자를 먼저 모집하고 그다음에 공사를 시작하는 형태입니다후분양제도 -> 공사를 먼저 진행하고 공정률 60% 이상 됐을 때 그 다음에 입주자를 모집하는 형태입니다.현재 우리나라에서는 대부분 선분양제도를 시행하고 있습니다.일부 아파트 단지에서만 후분양제도를 진행하고 있습니다.건설사입장에서 선분양제도가 더 좋습니다. 입주자 모집 -> 중도금 대출 -> 공사대금 확보 -> 공사 진행이런 식으로 먼저 사람들을 모집한 다음에 공사대금을 확보하고 공사를 진행하기 때문에건설사 입장에서는 자금적으로 크게 부담이 없어서 분양가를 저렴하게 책정됩니다.분양받는 입주자들은 중도금 대출의 이자를 내지만(무이자도 있음) 완공됐을 때에 시세 차익은 모두 입주자의 것이기 때문에 많은 시세 차익을 노려볼 수도 있는 방법입니다. 건설사 입장에서도 큰 공사대금이 들어가지 않으니 부담 없이 공사를 진행할 수 있어서 많은 건설사들이 커가는 발판으로 삼을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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전세 계약시 임대인이 줄눈시공해줘야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세계약의 경우 전세권설정을 한 경우와 전세권설정을 안 한 경우로 구분합니다. [민법 제309조 (전세권자의 유지,수선의무)] 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선운 하여아한다.민법에서 전세권자(전세권설정한 경우)가 수선의무를 부담한다고 규정하고 있으므로, 전세권자가 비용을 부담하여 수리 및 교체를 해야합니다.전세권설정을 안 한 임차인은 소규모 수선(별 비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 수리 및 교체를 할 수 있는 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용수익을 방해할 정도 아닌 것. 전등,건전지교체,변기커버교체,샤워헤드교체,수도꼭지교체 등)의 경우 임차인이 비용부담하고 대규모 수선(보일러수리 및 교체, 누수, 배관막힘, 변기교체 등)이 필요한 경우 임대인이 비용부담합니다.본인이 전세권설정을 했다면 본인이 비용부담을 해야하고 전세권설정을 안 했다면 줄눈같이 비용이 많이 들경우 임대인이 비용부담합니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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상가 임대차 보호법은 무조건 임차인이 그만 두기 전까지 10년 계약하는건가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가 임대차에서 건물주가 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 있습니다.상임법 제10조 제1항 각호에는 건물주가 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 있는 규정이 명시되어 있습니다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다. 만약 건물주가 상임법 제10조 제1항 각호에 규정된 사유로 갱신요구권을 거절하고 계약해지통보를 했음에도 세입자가 버틴다면 세입자를 상대로 상가 명도소송을 제기할 수 있습니다.위와 같은 사정없이 건물주가 순수하게 실사용을 목적으로 세입자를 내보내고 싶다면 세입자와 충분한 보상 합의를 통해 내보내는 것이 안전합니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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제가 월세 계약을 하려고 합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세계약과 전세계약의 경우 전세가 보증금이 커서 위험부담이 더 크다는 것외에는 다 똑같습니다. 집내부를 꼼꼼히 살펴보고 이사전까지 훼손파손된 것이나 누수,배관막힘,도배,장판상태, 전등, 옵션이 있다면 옵션작동상태 등을 확인하고 사진,동영상 촬영해두고 보관하시기 바랍니다. 계약종료되고 집주인이 집내부확인할 때 어떤 문제로 다툼이 방지하기 위함이고 또 이사전에 문제발견시 임대인은 즉각 수리해주어야합니다.집주인 진위여부확인하고 대리인출석시 집주인과 통화를 꼭해보길 바랍니다.계약서 특약사항에는 집주인과 협의하여 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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전세 연장 계약서 작성 시 확정일자
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금 변동이 없는 경우 확정일자를 안 받아도 됩니다. 전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 됩니다. 갱신 계약서에 확정일자를 받는다면 새로 확정일자 받은 날로부터 효력이 발생하게 됩니다. 확정일자는 금액이 큰 보증금에대해 법적 보호를 받기위해 확정일자 도장을 받는 것입니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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기준금리 인상이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미국이 올해 상반기까지 두번 저도의 금리 인상이 있다고 발표했었습니다. 금리인상이 자이언트스텝, 빅스텝이 아닌 베이비 스텝일 거라고도 발표했었습니다. 그리고 금리인상 후 올해는 금리동결을 유지할 것이라고도 예고했습니다. 미국 금리변동에 직접영향을 받는 우리나라도 금리를 인상할 수 밖에 없습니다. 정부에서 대출금리 조정 지시가 있었지마 금리인상으로 한국은행은 고심이 클겁니다.금리인상은 대출금리인상을 야기하고 부동산매매에 대출을 이용할 때 대출이자가 상당한 부담이 됩니다. (기존 대출상환중인 소유자에게도 부담이 됩니다.) 그래서 부동산 매매가 줄어들게되고 매수위축으로 이어집니다. 그리고 관망하는 매수자가 많아집니다. 단순 수요공급원칙에따라 수요가 줄고 공급이 많아지거나 유지된다고 봤을 때 가격은 하락하게 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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월세 세입자로 살고있는데 집을 보여달라고 부동산에서 연락올때
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네 .맞습니다. 임차인의 동의없이 집내부를 볼 수 없습니다. 임차인의 동의없이 집내부를 볼 경우 무단침입죄에 해당합니다.임차인은 임대차계약을 통해 임차주택을 사용·수익할 수 있는 임차권을 취득하게 됩니다(「민법」 제618조). 이를 위해 임대인에게 임차주택의 인도를 청구할 수 있고, 그 임차기간 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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상가 계약 관련하여 질문해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인 모두 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우 임대차기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항).묵시의 갱신의 효과 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항 전단). 보증금 및 차임묵은 시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다. 임대차기간은 상가건물 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항 후단).그래서묵시적갱신시 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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원룸 계약에관해서 궁금한게있어서
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 사용하여 4년 거주 후 시세대로 재계약한 경우 2년 뒤에 계약갱신요구권을 또 쓸 수 있는가?의 국토부 답변은 다음과 같습니다. 계약갱신요구권은 1회에 한하는 것으로서 1회를 이미 사용하였다면 보증금을 시세 또는 5% 이상을 증액하여 재계약(또는계약갱신)을 하더라도 다시 발생하지 않습니다■다만, 재계약이 아닌 새로운 계약을 체결한다면 새로운계약으로 보아 계약갱신요구권 사용이 가능합니다■여기서 새로운 계약이란 임대인과 임차인이 합의하여기존의 임대차 관계를 소멸시키고 새로운 임대차 관계를설정할 의사가 있는 경우(특약사항에 새로운 별개의 임대차 계약으로 계약갱신요구권 사용 가능 등을 명시)이며이와 함께 계약의 중요부분(당사자, 목적물, 임대료, 계약기간 등)이 동일성을 유지하기 어려울 만큼 변경된 경우라 할 것입니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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전입세대 열람 했는데 순번 2위, 전세보증보험 가입 불가한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 전세보증보험 가입시 순위문제보다 대출금과 총보증금의 비율이 중요합니다. 대출금(채권최고액)+총보증금(본인 보증금포함)이 주택매매시세의 80%가 넘어가면 가입하기 힘듭니다. 그리고 보증기관 정책이 바뀌어 매매가와 전세가가 같은 경우 가입하기 힘듭니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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