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전입신고 및 확정일자를 안 받을 경우에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고를 안 할 경우 대항력(전입신고+이사)과 우선변제권(대항력+확정일자)의 효력이 발생하지 않습니다. 만약 해당오피스텔 매매로 집주인이 바뀐다면 대항력이 없는 세입자는 새집주인이 이사가라고 한다면 이사를 가야합니다. (새집주인이 전입세대열람하여 전입신고와 확정일자 받은지 확인할 수도 있음) 경매시에는 대항력이 없어 0순위로 최우선변제금을 배당받을 수 없습니다. (소액임차인에 해당하는 경우 /지역마다 금액 다름) 그리고 등기부에 본인보다 후순위의 채권자가 있다면 순위에 밀려 전세보증금을 배당 못 받을 수도 있고 일부만 배당받을 수 있습니다. 첫 말소기준권리(가등기,저당,근저당,압류,가압류,경매개시등기 등)보다 선위라도 우선변제권이 없어 순위가 밀려서 전세보증금을 제대로 배당 못 받는 상황이 있을 수 있습니다. 집주인이 전세보증금을 반환하지 않아 세입자가 임차권등기명령 신청까지 할 상황이 올 경우 필요첨부서류에 첨부를 못 하고 임차권등기명령이 등기되었을 때 확정일자를 부여받습니다.
경제 / 부동산
23.01.07
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월세 계약 기간 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.마음씨 좋은 집주인이라면 본인이 하는 대로 해줍니다만 대부분 집주인은 그렇지 않습니다. 세입자에게 새임대인을 구하고 중개보수도 부담하하고 할겁니다. 하지만 계약만료 2개월 전 집주인과 본인이 계약연장에 대해 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신시 세입자는 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 그리고 이 경우 세입자가 통보한 날부터 3개월이 지난 후 임대인은 보증금을 반환할 수 있습니다. 묵시적 갱신 후 계약해지시 세입자가 계약해지 통보를 한 날부터 3개월 후에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 본인은 계약만료 2개월 전 의사통보 기간이 지났기 때문에 묵시적 갱신으로 봐야하고 이사가는 4월달의 3개월 전에 임대인에게 통보하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.07
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현재 집값이 많이 떨어졌는데 지금 집을 사도 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 금리 영향이 부동산경기에 큰 영향을 미치고 있습니다. 금리인상으로 대출금리도 인상되어 대출이자 갚는게 크게 부담이 되고 있습니다. 그래서 매수세가 많이 약해지면서 수요는 줄어들고 몇년 전에 시작한 재건축, 재개발의 분양으로 공급은 계속되면서 단순히 수요공급에 의해 매매가가 떨어지고 있습니다. 부동산가격이 인하가 계속되니 사람들은 가격하락관점을 바라보고 선뜻 매매를 하지 않고 있습니다. 미국은 올해 상반기까지 금리인상 할 것이라 했고 올해까지 금리 인상 후 유지를 발표했습니다. 올해 안으로 금리 인하가 없을 것으로 판단합니다. 미국금리에 직접 영향을 받는 우리나라도 미국과 같이 금리변동이 있을 것으로 보입니다. 금리 인하가 없고 우리나라가 대출금리를 조금 낮추더라도 고금리이기때문에 대출을 이용한 부동산 매매가 약할 것으로 보입니다. 하지만 2023년 정부의 부동산 정책이 금리 유지 시기와 맞물려 어떻게 변할지 지켜봐야될 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.07
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건물 경매는 해당 부동산이 진행하는건가요 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부상 채무자가 법적의무를 이행하지 못 하는 경우 채권자가 법적권원을 얻어 경매를 신청하여 법원에서 경매결정 후 진행합니다.예를 들어 집주인이 은행에 집을 담보로 대출을 받았는데 이자를 갚지 못 하는 경우 은행은 법원에 압류신청 후 강제경매신청을 합니다.
경제 / 부동산
23.01.07
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나대지 라는게 무슨땅을 말하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.나대지란 거축물 등 지상물이 없는 택지로 도시계획법 등 공법상의 제약이나 행정규제도 받고 사법상의 제약도 받는 토지를 말한다. 택지소유상한에 관한 법률에서는 지적접 제5조의 규정에 의한 지목이 대인 토지 중 영구적 건축물이 건축되어 있지 않은 토지를 뜻합니다. 구체적으로 지목이 대인 토지로 영구적 건축물이 지어져 있지 않은 토지와 건축물이 지어져 있는 토지라도 무허가 건물이 지어져 있는 토지, 건축물의 부속토지가 너무 넓어 일정기준을 초과하는 토지 등을 말합니다. 지목이 대지가 아닌 경우 대지에서만 해당건축물을 지을 수 있는 경우 비용을 지불해서 지목변경을 해야하는 점이 있습니다. 그리고 만약 대지위에 건출물이 있는데 그 건축물이 노후되어 철거해야한다면 건물의 철거비용이 추가되는 점도 있습니다. 나대지에 웬만한 건축물을 지을 수 있기때문에 활용가치가 높은 땅입니다.
경제 / 부동산
23.01.07
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묵시적 갱신 질문있습니다! ㅠㅠ
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항에 적지 않더라도 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)①제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.<개정 2009. 5. 8.>② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.[전문개정 2008. 3. 21.]주택임대차보호법상 묵시적 갱신 이후 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인은 임차인으로 부터 통지받은 받은 날부터 3개월이 지나면 보증금을 반환할 수 있습니다. 법적으로 본인이 의사보통하고 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 3개월이 지나기 전에 본인이 빨리 새임차인을 구해서 이사가는 방법으로 주인과 이야기 할 수도 있는 부분입니다.그리고 3개월이 지나면 의무적으로 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.
경제 / 부동산
23.01.07
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빌라 전세계약시 무엇을 가장 주의해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이번 전세사기같은 경우 사기꾼이 마음만 먹으면 세입자는 사기당할 수 밖에 없습니다. 사기꾼이 중개업까지 한다면 방법이 없습니다. 그래서 최소한의 방법으로 예방을 할 수밖에없습니다.주변 전세시세와 매매시세 확인합니다. 대출(등기부상 채권최고액)+총보증금(본인 전세보증금 포함)이 주택매매시세의 70~80%(보수적으로 70%)가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.본인의 전세보증금으로 집주인이 대출상환을 하는 경우 계약서 특약사항에 등기부에 근저당권설정을 말소하지 않을 경우 계약취소 및 전세보증금 모두 반환에 관한 내용을 작성합니다. 그리고 본인이 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하기 전 임대인의 추가 대출발생 시 계약취소 및 계약금 또는 지불한 금액 모두 반환에 관한 내용을 작성합니다. 전세계약을 하는데 불안한 마음이 계속 들면 전세보증보험에 가입하는 것을 추천드립니다. 저렴한 보증료를 매월 납부하면서 본인의 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법입니다. 요즘 전세사기가 많이 발생하여 전세보증보험에 가입하려는 사람들이 많이 몰려 신청하고 대기해야 할 수 도 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.07
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아파트월세 재계약기간이 다되어가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ※ 위 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항).√ 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액√ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액√ 위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액전입세대열람을 통해 확인할 수 있습니다. 그리고 제3자인지 임대인보인 또는 직계존비속인지 확실하게 확인 한 후 제3자일 경우 소송을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.07
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연립주택이 무엇인지 가르쳐주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건축법상연립주택은 주택 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동) 합계가 660㎡초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택입니다. 연립주택은 다세대주택과 혼동하곤합니다.다세대주택은주 주택 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 봅니다.)
경제 / 부동산
23.01.07
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전세 폭락으로 올해 하반기 터질까요???
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재로써 판단하기 힘듭니다. 금리의 영향이 크게 작용하고 있습니다. 미국이 올해 상반기까지 금리인상을 하고 금리 인하는 올해 없고 금리 유지라고 발표했습니다. 경기상황을 지켜보다가 인하할 수도 있겠지만 금리유지라면 고금리로 계속 유지됩니다. 미국금리에 직접영향을 받는 우리나라도 비슷할 것으로 판단됩니다. 그럼 부동산 매수위축은 여전히 유지될 것으로 보이며 매수가 하락과 전세가하락이 어디까지 내려갈지 아무도 모릅니다.막지막 금리 인상 시기를 지나 정부의 2023년 부동산 정책과 맞물려 어떻게 변할지도 지켜봐야합니다.
경제 / 부동산
23.01.07
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