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계약갱신청구권 중개수수료 질문드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이번 주택임대차 보호법 개정으로 계약갱신에 의한 계약중 계약해지 시 임차인이 중개보수를 부담하지 않습니다. 하지만 이 부분은 많은 임대인분들이 임차인부담이라고 주장을 많이 합니다.
경제 / 부동산
22.12.28
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매매 전입신고에 대해 궁금한점 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고와 이사를 할 경우 대항력을 갖출 수 있습니다. 아파트에 전입신고를 할 경우 월세집의 대항력을 잃습니다. 이사는 하셔도 되고 월세집 안에 본인 소유 짐을 일부 남겨놓으시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.28
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전세계약 만료시점에서 임대인이 사망하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차에서 임대인이 사망하더라도 임대차계약은 종료되지 않고 상속인에게 임대인으로서의 권리와 의무가 상속됩니다. 상속포기로 상속인에서 제외되는 사람을 빼고는 상속인이 임대인의 지위를 그대로 승계받게 됩니다. 따라서 상속인들이 임대차 보증금 반환채무를 지게 됩니다. 임대인의 지위를 상속받은 상속인 간의 관계, 즉 임차인에게 임대차 보증금을 반환해줘야 하는 의무는 불가분 채무로 임대인 누구에게나 전액을 요구하면 됩니다. 즉 임차인은 임대차계약이 종료됐을 때 임대인의 상속인이 누구인지 확인된다면 그 상속인 중 한 명에게 보증금 전액 반환을 요구할 수 있습니다.상속인의 상속포기로 경매나 공매로 넘어갈 경우 상황에 따라 경매시 임차인이 낙찰 받거나(공매는 안됨) 보증금을 다 받을 수도 있고 일부만 받거나 모루 잃을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.28
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전세 재계약 말이 자꾸 바뀔때 질문
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.질문의 경우 임대인 임차인 간 합의에 의해 전세보증금을 조절하면 됩니다. 하지만 서로 합의가 안 된다면 계약을 종료하면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.28
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전세 계약 만료 통보를 위해서 내용증명을 보냈는데 수취인 불명으로 반송 되었을 때 진행 방법이 어떻게 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.내용증명을 우편으로 발송해도 수취인 불명으로 반송될 시 공시송달을 이용해야 합니다.(민법 제113조(의사표시의 공시송달) 표의자가 과없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재르 알지 못 하는 경우에는 의사표시는 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다.임대인의 주소지 관할 법원에 (임대인이 누군지 알지 못할 때에는 임차인이 거주하고 있는 주소지 관할 법원)공시송달신청서를 제출해 갱신 거절의 의사가 전달된 것과 동일한 효과를 보실 수 있습니다. 법원 게시판에 게시되며 게시된 날로부터 2주 후 효과가 발생됩니다.공시송달 전 계속 연락을 취해보시길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.28
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전세계약시 전세금이 시세보다 높으면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.사실 다른 방법이 없습니다. 1.계약 종료시점에 임대인이 보증금을 반환함.2.임대인이 보증금반환을 하지 못하고 임차인에게 계약갱신을 설득하여 임차인과 협의하여 전제보증금을 인하하여 계약갱신 또는 전세보증금 인하+관리비 지원(+임차인의 전세보증금대출 이자 지원) 3.임차권등기명령 4.보증금 반환 소송( 승소 후 강제집행(경매))5.내 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 전세보증보험에 가입하기(가입기한 내)
경제 / 부동산
22.12.28
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요즘 전세 계약서에는 특약으로 대항력 조항이 들어가나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항에 기재를 해야지 분쟁이나 소송에서 확실해 질 수 있습니다. 그리고 구체적이고 상세하게 적는게 좋습니다.예를 들어 세입자가 대항력이 생기기전까지 해당 주택을 담보로 대출받지 않는다.에서 추가하여 임대인이 대출을 받는다면 계약을 취소하고 임대인은 계약금 및 나머지 돈을 반환한다. 라는 식으로 구체적으로 작성하는게 좋습니다.
경제 / 부동산
22.12.28
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전세계약시 인터넷확정일자 궁금합니다?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.인터넷 등기소에서 확정이자란에 들어가서 계약서상의 내용을 그대로 적어주고 계약서를 첨부하면 됩니다. 확정일자 신청완료 문자오면 확정일자 받은 계약서 출력해서 보관하고 있으면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.28
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전세보증보험을 드는 시기는 언제인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 임대인에게 송금하고 전세 계약서 작성 후 임차인은 전세보증보험 신청을 해서 가입 심사를 받습니다. 계약서 특약사항에 전세보증보험 가입이 안될 경우 계약취소 및 계약금 반환 관련 문구를 작성하시기 바랍니다. 전세 계약기간 중 전세보증보험에 가입하고 싶은 경우 HUG주택보증고사와 HF한국주택금융공사의 경우 전세계약기간 1/2 지나기 전, SIG서울보증의 경우 계약일로부터 10개월 이내(전세계약기간2년기준) 에 신청하면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.28
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요즘전세사기가속출하고있는데 전세보증보험을가입해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험은 보증기관 지사에 방문 신청하거나 쉽게 카카오페이나 네이버 전세금반환보증 등에서 신청하시면 됩니다. 보증기관 HUG주택보증공사 HF한국주택금융공사 SIG서울보증 이 있습니다. 3억 기준 보증료 4만~5만 정도 예상합니다. 임대인이 사망하는 경우(상속인 상속포기)가 아니면 전세종료 시점에 임대인이 전세보증금을 반환하지않는다면 보증보험 이행청구를 통해 전세보증금을 받을 수 있습니다. 이행청구 후 1~2달 정도 시간이 소요 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.28
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