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답변 내역

매도인이 매매 후 계약 취소 시 위약금
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민법 제565조(해약금)1.매매의 당사자 일방이 계약당사시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.계약금 지급 후 매도인 일방의 사유로 계약을 취소할 경우 계약서에 적힌 계약금기준의 배액(2배)을 배상해야합니다.
경제 / 부동산
22.12.25
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내년도 부동산 관련 세금 정책의 변화에 대해 질문드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정책을 간추려보면 다음과 같습니다.*임차보증금, 경·공매시 당해세(세금미납)보다 우선 변제(당해세보다 보증금 먼저).-확정일자가 더 빠를경우*종부세 기본공제금액 상향1주택 11억->12억다주택 6억->9억부부공동명의자 12억 ->18억*종부세의 공정시장가액 비율 상향 60%->80%*종부세의 세부담상한 상향 - 다주택자 150%로 통일 함*2주택자 종부세 중과 배제*증여세 조정지역 3억원 이상 12%->6% 완화*증여취득 취득세 '시가인정액'적용함(시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 4개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준입니다.)*부동산 취득세 과세표준 실거래가로 변경됨.1주택 취득세(1~3%/ 2주택자도 1주택과 동일)3주택자 취득세(8%->4%/조정지역 6%)*양도세 양도세중과배제(2023년5월9일->2024년5월9일)분양권/입주권 단기 양도세 완화 1년 미만:70%->45%1년 이상:60%->일반세율(적용시기 미정)*재건축 안전진단 제도 개선*월세 세액공제율 공제 한도 향상(15%까지)*공공분양 미혼청년 특별공급 도입*임대인 미납 국세 열람제도 실효성 강화(임대인동의 없이, 2,000만원 보증금 이상만)*무순위 청약 거주지역 요건 폐지*생애 첫 주택구입자신 취득세 감면 요건 완화*다주택자 주담대 허용 *재건축 허용 점수 하향 및 적정성 검토 개선
경제 / 부동산
22.12.25
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제도개선전에도 경매시 모든 세금이 세입자의 임대보증금보다 선순위였나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 가장먼저 세금체납을 변제했습니다.2022년 12월 24일 국회는, 주택에서 임차인들의 권리를 강화하는 국세징수법 개정안 등을 처리하였습니다경매시 세금우선변제 원칙의 예외 조항을 신설하고, 집주인의 동의없이 집주인의 국세 체납액을 열람할 수 있도록하였습니다시행은, 2023년 4월부터 시행됩니다전세 임차인이 거주하고 있었던 주택이 경매 혹은 공매로 넘어갈 경우에는, 세금 우선 변제 원칙에 예외를 두었습니다.경.공매시 최고 낙찰자가 납부한 낙찰대금을 법원에서는, 해당주택의 이해관계가 있는 사람들을 대상으로 순위에 의해서 대금을 지급하게됩니다. 대상 주택에서 발생한 세금을 먼저 빼고, 남는 돈으로 임차인의 전세금을 돌려주었는데, 앞으로는 전세금을 우선 변제할 수 있도록 제도를 개선하겠다는것입니다이를 위해서 주택 임차 보증금의 확정일자 보다 법정기일이 늦은 세금은, 당해세 배분 예정액을 보증금에 우선 배분하도록하였습니다.법적인 우선 순위는, 여전히 국세가 보유하지만 배분 우선 순위는, 전세금에 먼저 둔다는 의미입니다.*변제순위현재체납 세금임차인 보증금내년 4월 ~확정일자 이전 세금확정일자 맡은 임차인 보증금확정일자 이후 세금여기서 주의깊게 보셔야할 대목은, 임차인의 확정일자가 기준이라는것입니다.그러니까 확정일자 이전에 발생한 당해 임차주택에 대한 세금은, 임차인 보증금 보다 우선 변제된다는것입니다.결국 확정일자 이후에 발생한 당해 임차주택에 대한 세금 보다는, 우선해서 임차인 보증금이 지급된다는것입니다.
경제 / 부동산
22.12.25
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아파트에 거주하는 사람이 없게 될 경우 관리비 납부 여부
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트관리비는 해당호수 소유자가 관리비를 납부해야합니다.소유자가 임대를 내줬다면 임차인이 계약기간 내어 관리비를 납부해야합니다.
경제 / 부동산
22.12.24
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내년도 부동산경기가안조으면 언제좋죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미국에서 내년 상반기까지 금리인상을 할 것이고 경기상황을 지켜보면서 인상률을 정할것이라고 발표했습니다. 미국의 금리영향을 받는 우리나라도 내년 상반기까지 금리인상이 있을 것으로 예상합니다. 확실한 것은 내년 상반기. 금리가 인상할 동안은 부동산 경기가 안좋을 것으로 예상합니다.부동산 경기의 침체로 정부는 2023년 부동산 정책에 변화를 발표했습니다.금리인하시기와 정부의 부동산정책과 맞물려부동산경기가 회복되기를 희망하고 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.24
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전월세안심계약 도움 서비스가 무엇인지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 경험이 부족한 1인 가구의 주택임대차계약에 공인중개사 자격증을 보유한 주거안심 매니저의 도움을 제공합니다.등기부등본,건축물대장, 깡통전세 등을 확인하고, 전월세형성가와 주변정보를 제공, 주거안심매니저와 동행하여 물건 내외부 보기(필오시 계약서 작성도 동참) 등이 있습니다. 주거안심 매니저와 일정 협의하여 함모르는거 있으면 다 물어보면 됩니다. 주거 매니저는 어느분이 배정되는냐에 따라 서비스의 질이 달라질 수 있겠습니다.서울시에서 먼저 시행 해본 후 다른 광역시,시,도로 확대하지 않을까합니다.
경제 / 부동산
22.12.24
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퇴거안하고 월세계약해서 다른곳에서 거주하는게 가능하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서만 작성하고 원룸에 전입신고를 안 하고 살면 됩니다.전입신고를 안 한다면 대항력(전입신고+이사)을 가지지 못 합니다. 대항력은 소액임차인의 경우 경매시 0순위로 가장먼저 최우선변제금액을 받을 수 있고, 우선변제권(대항력+확정일자/경매시 후순위의 임차인 또는 채권자보다 우선하여 변제받음)을 갖지 못 합니다.집주인이 바뀔 시 대항력이 있다면 계속 거주가 가능합니다. 새집주인이 이사나가라고 하거나 계약해지를 주장하더라도 계속 거주를 주장할 수 있습니다.(새주인이 전입신고한지안한지 확인안하면 모를수도있음)이부분은 알고 있으면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.24
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이제 집주인의 체납 세금이 열람가능하다고 하는데 머가 좋은거죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매시 세금체납, 임금체불 금액이 가장 먼제 변제때문에 임차인이 확인을 하고 대출금+총보증금도 확인해보고 보증금을 지킬수 있는지 없는지 예측할 수 있습니다.내년 2023년 부터 소액임차인의 최소액변제금액을 가장먼저 변제하여 세금체납 및 임금체불 금액보다 먼제 변제받을 수 있게 바뀝니다.모든 사람이 확인할 수 있는게 아니고 임차인 및 이해관계인이만 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.24
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세입자(임차인)가 전세 계약을 체결한 이후에는 집주인(임대인) 동의 없이 국세 체납액을 확인?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 동의를 얻어 임차할 건물 소재지 관할 세무서를 방문하면 됩니다.1.임대인의 서명 또는 도장이 날인 된 미납국세등 열람 신청서2.임대인 신분증과 신청인 신분증이 필요합니다.2023년 부터 임대인동의없이 임대인의 미납국세를 확인할 수 있도록 바뀝니다.
경제 / 부동산
22.12.24
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임차인이 나간다고 하는 경우 돈을 언제 줘야하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 계약 중 중도해지시에 관한 내용을 특약사항에 기재했다면 특약사항대로 하면 됩니다. 보통 임차인이 새로운 임차인를 찾아서 새로운 임차인이 보증금을 보내면 전 임차인에게 보증금을 반환합니다.2.임차인이 의사통보한 날로부터 3개월 후에 보증금을 반환합니다. 임차인이 3개월 내에 새 임차인을 구하면 새임차인이 보증금을 보낸 후전임차인에게 보증금을 반환합니다.
경제 / 부동산
22.12.24
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