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주택임대차 보호법체결하면 보증금에 대한 우선변제권에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력(전입신고+이사), 우선변제권(대항력+확정일자) 말소기준권리(저장.근저당권,압류,가압류,경매개시결정등기, 담보가등기) 보다 선순위 임차인은 보증금 모두 받거나 대항력에 의해 거주가능. 말소기준권리보다 후순위의 경우 앞선 선순위 채권자들의 금액을 변제 후 남은 금액에서 순위에 의해 변제 받기 때문에 보증금을 모두 받을 수 도 있고, 일부만 받을 수도 있고, 모두 잃을 수도 있습니다.2023년부터 소액임차인에 해당하는 경우 모든 임차인은 0순위로 최우선변제금액을 받을 수 있음. 최우선변제금액 받은 후 나머지 금액이 있다면 순위로 결정하여 나머지 보증금을 받을 수 있거나 못 받을 수 있음
경제 / 부동산
22.12.22
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아파트 월세 계약을 하는데 계약 해지가 가능하다고 하는데 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대보호법 상 2기차임 연체시 계약해지할 수 있습니다. 2기 차임 연체는 두달치 월세금액을 2달 연속하여 온전히 지불하지 않는 것을 의미합니다. 2기 차임 연체 후 임차인이 월세를 일부 지불할 경우 계약해지가 바로 안되니 2기차임연체 되고 바로 내용증명 우편을 송달해서 알립니다. 계약해지 한다고 하지만 바로 임대인이 임차인 방을 열고 들어가서 물건을 처리하면 불법이므로 이렇게 해서는 안됩니다. 먼저 대화로 원만하게 협의를 한 후 안되면 소요기간이 길더라도 명도소송으로 임차인을 이사가게 만들어야 합니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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집주인이 전세 보증금을 못 준다고 할때 대처법은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.사정상 이사를 가야되는 상황이라면 임차권 등기명령, 보증금반환소송의 방법이 있습니다.내가 여유자금이 있다면 임차권등기명령 신청 + 이사가면 됩니다. 지연이자 개꿀하는거죠.내가 여유자금이 없다면 전세세입자 구해지기 전까지 이사 계약은 잠시 미루고, 내용증명, 임차권등기명령, 지급명령, 전세금반환소송 등을 알아보셔야합니다. 저 계약만료 2개월 전까지 카톡이나 문자로 계약만료일에 계약을 종료하며, 전세보증금 금액을 작성하여 반환가능한지 물어봅니다. 카톡이나 문자로 보증금반환에 관한 대화를 주고 받습니다. 임대인이 보증금 반환을 못 한다라는 내용이 있으면 내용증명 우편을 송달합니다. 내용증명 내용에 보증금을 반환하지 않으면 어떻게 진행할 것이다라고 강력한 의사표시를 합니다. 계약만료일에 임대인이 보증금반환을 하지 않는 다면 임차권등기명령을 신청합니다. 임대인의 동의가 필요없고 부동산 소재지 관할 법원에 신청합니다. 그리고 앞선 카톡이나 문자 대화내용, 내용증명 등을 제출해야 합니다. 임차권등기명령이 등기부에 등기되면 이사가면 됩니다. 임대인이 아무 반응이 없으면 보증금 반환소송을 진행합니다. 보증금반환소송에서 승소를 하면 판결문 및 집행문으로 강제집행(경매)을 합니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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경매에 대해서 질문이 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.책은 왕초보 부동산 경매왕 저자:김지혜 경매의 처음부터 끝까지의 지행을 초보를 위해 잘 설명되어 있습니다.법적으로 판단했을 때 낙찰자는 정당하게 권리와 의무를 행사하는 것입니다. 어쩔수 없는 부분입니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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전월세상한제 5프로 관련 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금을 100만원 그대로 할 경우 월세 인상률 5% 적용했을 때 월세 241,719원이 되겠습니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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월세 투룸 가계약을 하면 나머지 잔금을 치르기 전에 그에 대한 계약서를 주시나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원하는 방을 보고 마음에 드는 방을 선택하고 임대인에게 상황을 이야기하고 계약금을 입금하고 계약서를 미리 작성하시면 됩니다. 계약금을 입금하고 계약을 취소할 경우 입금한 계약금은 돌려받지 못 합니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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시세가 덜어졌다고 전세금 일부를 돌려줘야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중에 떨어진 시세만큼 임차인에게 돌려주지 않습니다.주변 전세가격이 떨어지고 있다면 계약갱신 시 떨어진 시세에 맞춰 전세가격을 조정하시면 됩니다.요즘 임대인이 전세보증금을 반환 할 상황이 못 되고, 새로운 전세 세입자를 구하기 어려운 상황에서전세보증금을 주변시세보다 조금 더 낮춰서 조정하거나임차인이 지불하는 관리비와 전세대출을 받았다면 대출이자를 임대인이 부담하는 조건으로 재계약을 하곤합니다.임대인과 원만한 합의를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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월세2년 계약했는데 LH청년주택 당첨 됐는데 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 기간 중 중도 해지 시 임차인이 새 임차인을 구하고 중개 보수도 임차인이 부담하는 조건으로 임대인과 협의를 봅니다. 임대인에게 양해를 구하고 본인이 임대인을 구하고 중개 보수도 부담하는 방법으로 계약을 해지하셔야 될 것 같습니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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전세 월세 왜이렇게 안나갈까요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 금리인상으로 대출금리의 인상에 따른 아파트의 미분양 증가과 새아파트의 전세 물량 증가와 아파트 전세가격의 하락, 경기침체로 부동산 시장이 안 좋습니다. 더 기다려봐야 될 수 있습니다만 빠른시인내에 임차인 나왔으면 합니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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부동산중개사시험 절대평가 23년이 마지막인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 절대평가에서 상대평가로 바뀔 수 있다는 것만 알고 아직 정확하게 언제 바뀐다는 공지가 없습니다.
경제 / 부동산
22.12.22
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