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근저당의 뜻이 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근저당의 사전적 뜻은 '장래에 생길 채권의 담보로서 저당권을 미리 설정함'을 뜻합니다.쉽게 생각하면 주택을 담보로 은행에서 대출을 받아서 등기부에 해당 금액이 기재된 것이라고 보시면 됩니다. 등기부에 근저당권을 기재하게 되는데 이를 근저당권을 설정한다라고 합니다. 근저당권을 설정할 때 채권최고액을 확인할 수 있습니다. 채권최고액은 실제 대출금액의 120~130%로 맞추어 놓습니다. 이는 주택가액뿐만 아니라 미래 가치까지 감정하여 더한 채권의 담보라고 이해할 수 있습니다.주택에 근저당이 잡혀있다는 건 집이 은행의 담보로 잡 혀있다는 뜻으로, 추후에 집주인이 이자나 원금을 갚 지 못해서 경매로 넘어가는 상황이 발생할 수 있습니다. 그리고 주택이 경매로 넘어갔을 때 낙찰액이 채권자들 이 권리를 갖게 된 순서대로 배당되기 때문에, 만약 내 가 후순위의 세입자일 때 앞에서 낙찰액이 모두 배당된 다면 보증금을 100% 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.주택이 경매로 넘어갔을 때 배당 순위를 알아보자면 경 매집행비용 -> 필요비/유익비(건물 보존비용) -> 최우 선변제금 -> 국세 -> 저당권/전세권/임차권등기 등 설정일자가 빠른 순서 -> 일반 임금채권, 공과금, 기타 가압류 등 순으로 배당이 진행됩니다.근저당과 임차권, 전세권이 같은 순위에 위치하고 있 기 때문에, 근저당 설정 날짜가 나의 전입신고 날짜보 다 빠르다면 한마디로 '남는 돈'만 돌려받게 됩니다. 이렇게만 보면 근저당이 있으면 엄청 위험해보이기도 하지만, 사실 대출이 껴있지 않은 주택은 거의 없습니 다. 문제는 그 액수가 어느정도인지가 중요한 것이며 권리분석을 통해 내 보증금이 안전 범위에 있는지 체크 하는게 중요하겠습니다.
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부동산
23.12.18
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아파트 상가의 경우 권리금없이 상가를 임대하면 제가 나갈 때도 권리금을 못받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아닙니다. 권리금은 기존임차인과 새임차인간의 거래로 현재 권리금이 없는 점포에서 본인이 영업을 하여 자리를 잡아 놓는다면 이에 대한 보상으로 권리금을 설정해놓으면 되고 영업 중에 해당 점포를 인수하려는 새임차인 나타난다면 권리금을 받을 수 잏습니다. 임대인은 기존 임차인과 새임차인간의 권리금계약에 대해서 방해를 할 수 없습니다.
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부동산
23.12.18
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부동산 계약금만 지불되고 파기된 경우는 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 송금하고 계약을 취소하는 경우 계약서 특약사항에 계약금반환에 대한 내용이 있다면 특약사항대로 이행을 하면 되거나 매도인과 매수인이 약정을 따로 했다면 약정대로 이행을 하면 됩니다. 약정을 하지 않았다면 매수인 개인사정으로 계약을 취소할 경우 계약금을 포기해야하고 매도인 개인사정으로 계약을 취소하는 경우 계약금의 배액을 상환해야 합니다.
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부동산
23.12.18
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중계사 보조의 잘못된 중계로 인한 피해
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다른 부동산에도 내놓아 보시기바랍니다. 새 임차인을 빨리 구하려면 여러 부동산에 내놓으면 됩니다. 우리나라는 부동산 한 곳과 계약하는 전속중계가 아니기때문입니다.
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부동산
23.12.18
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옥탑방 가건물시 어떻게 되냐요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.불법건축물로 적발 되면 원상복구를 해야하거나 원상복구 하기 전까지 매년 이행강제금을 납부해야 합니다. 원상복구하기 전까지 건축물대장에 불법건축물이 표시됩니다.
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부동산
23.12.18
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묵시적전세계약연장 대출이자는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.은행대출 연장한 시점에서 한 달 뒤(1월15일)에 발생하는 이자에 대해서 임대인이 부담을 하면 됩니다.
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부동산
23.12.18
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전세 끝나고 나갈때 하자 생기면 전세금에서 빼고주나여?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건물의 주요구성부분의 중대한 하자 벽갈라짐, 누수, 배관막힘, 건물구조상 곰팡이 등은 임대인이 비용을 부담해서 수리를 해야 합니다. 시간이 지남에 따라 자연적 노후화에 따른 벽지 변색(장롱 뒤 변색, 액자 뒤 변색, 햇빛에 의한 변색)은 임차인이 도배 비용을 지불하지 읺아도 됩니다. 그리고 일상생활에서 발생되는 작은 장판 기스나 찍힘도 장판교체에 임차인이 비용을 지불하지 않아도 됩니다.하지만 계약서 특약사항에 원상복구에 대한 내용이 있는 경우 임차인은 수리 및 교체 비용을 지불해야 합니다.보증금 반환 시 임대인과 임차인은 수리 또는 교체 비용처리에 대해서 협의해야 합니다. 임대인 입장에서 임차인에게 보증금을 반환 후 나몰라라하는 임차인이 있다보니 수리가 끝나고 보증금에서 수리비용을 제외하고 반환하려고 합니다. 보증금에서 수리비용을 제외하고 반환하면 안 되고 따로 임차인이든 임대인이든 수리비용을 청구해야 합니다. 이렇게 따로 수리비용을 청구하면 번거로우니 임대인과 임차인이 협의하여 보증금에서 수리비용을 제외하고 반환합니다.
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23.12.18
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시골에 농막을 지을려면 어느정도 농지가 있어야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.[개정 농지법 농막 설치 기준] 농막은 연면적 20제곱미터 이하이고 주거목적이 아닌 시설로서 다음 구분에 따른 필지별 농막의 연면적 기준에 충족하여야 합니다. 농지 면적이 660제곱미터 미만: 농막 면적 7제곱미터 이하. 약 농지면적 200평 미만 농막 2.1평 이하 설치가능 합니다. 농지 면적이 600제곱미터 이상 1천 제곱미터 미만: 농막 연면적 13제곱미터 이하. 농지 200평 ~ 303평 농막은 3.9평 이하 설치 가능합니다.
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부동산
23.12.17
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전세 계약 전 집주인의 세금 체납 내역을 확인할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.23년 4월 3일 개선돼서 임대차 계약 전이나 기간 시작일부터 확인을 위한 신청을 할 수 있게 됐고 신청도 전국 세무서에서 할 수 있습니다. 또한 임대인의 동의는 두 가지 상황에 따라 다르게 적용되는데 첫째, 보증금 1,000만원 이하일 경우이거나 임대차 계약 전 열람 시에는 임대인의 동의를 받아야 합니다. 반대로 보증금이 1,000만원을 초과한 경우에는 임대차 계약 이후 열람 시 동의를 받지 않고 자유롭게 확인할 수 있습니다. 혹시 임차인 본인이 아니라 그 가족분이 확인하고자 하면 위임장, 신분증을 지참하고 신청해야 합니다. 법인이면 위임장과 재직증명서가 필요합니다.
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부동산
23.12.17
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[전세 세입자] 계약 만기 전 이사 문의사항
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 집 수리 후 계약 만기까지, 다음 세입자가 구해지기전에는 전세집을 저희가 계속 사용해도 되는지? 당사자간 협의할 일이겠으나 법적으로 문제되는게 있는지 문의드립니다.-> 보증금을 모두 받기 전까지 대항력(대항력의 요건:전입신고+점유)과 우선변제권(우선변제권의 요건:대항력+확정일자)을 잃지 않기 위해 거주해야 합니다. 만약 이사를 가야 한다면 새집에 전입신고(새집에 배우자가 전입신고 가능)를 하지 않고 확정일자도 받지 않아야 합니다. 그리고 짐 일부를 기존 전셋집에 놓아두어야지 대항력을 잃지 않습니다. 2. 현 전세집 세대주의 전입을 유지하는 것 외에, 만기 전 이사 시 주의할게 있을지?-> 1번 질문의 답에서와 같이 이사를 간다면 짐 일부를 놓고 이사를 갑니다. 옮기기 쉽고 부피가 조금 있는 짐이면 좋습니다. 임대인이 짐을 보더라도 함부로 처분하면 안 되고 처분 할 생각도 못 할 겁니다. 짐 일부를 놓아두는 것만으로도 점유를 인정합니다.3. 통상 이런 경우 집주인의 보증금 반환을 서두르게 할 수 있는 방법이 어떤게 있을지?->계약종료 전에 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 새로운 임차인을 최대한 빨리 구하는 것이 좋습니다. 새로운 임차인과의 새로운 임대차 계약이므로 전세보증금을 정하는 것은 임대인이 마음대로 정할 수 있습니다. 보통 시세대로 전세보증금을 설정하지만 임대인의 의향에따라 어떻게 될지 모릅니다.4. 저희가 집을 비우고 나면 내부 수리를 한다고 하는데, 수리 비용을 저희에게 일부 청구한다거나 할 경우를 대비하여 준비할게 있을지?집주인 왈, 저희 사용 기간 중의 손상에 대한 수리는 아니고, 아무래도 30년 구축이라 수리해야 세입자 구하기 수월할거라고 해서 하는거긴한데, 혹시 몰라 문의드립니다.-> 임대인이 내부를 확인하고 임차인의 고의 또는 과실로 임차목적물 내부 시설물을 훼손 또는 파손이 발견되면 임차인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 해야 합니다. 만약 계약서 특약사항에 임차인의 수리비 부담하는 문구가 있고 임대인이 비용청구를 한다면 임차인이 비용을 부담해야 합니다.
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