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전세 살고 있는데 공매대행통지서를 받았습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 공매대행통지서를 받았다는 이유로, 전세 갱신을 취소할 수 있나요?-> 갱신계약을 취소하는 것보다 공매를 대비하여 계약갱신을 행사하여 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는 것이 좋습니다. ☆대항력(전입신고+점유), 우선변제권(대항력+확정일자) 만약 이사를 가야 된다면 새집에 전입신고를 하면 안 되고 물건 일부를 놓고 이사를 가야 합니다. 대항력요건인 전입신고와 점유를 잃지 않기 위함입니다. * 공매대항통지서로 임대인은 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 임차인의 계약갱신요구권행사에 임대인이 거절할 수 있는 사유 9가지가 있습니다. 이중에 공매는 해당되지 않습니다.2. 제가 선순위니까 원래 계획대로 6개월만 사는게 나을지, 아니면 지금이라도 계약해지하는게 나을지 조언 부탁드립니다.3. 공매대행통지서를 수령한 다른 집이 저보다 우선순위가 되는 경우도 있나요?->다른 임차인 중 대항력과 우선변제권의 효력이 본인보다 빠르다면 우선순위가 됩니다.주민센터에서 전입세대열람내역서를 발급받고 주민센터 또는 인터넷등기소에서 확정일자 부여현황을 발급받아서 확인하면 됩니다.4. 23년 4월부터 법이 개정되어서 세금보다 보증금을 우선 변제하라고 하던데 저도 해당이 될까요? 또 100% 못받을 가능성도 있을까요?->대항력이 있고 소액임차인에 해당되면 최우선변제권을 가집니다. 경공매 시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 최우선변제금은 낙찰가의 1/2을 넘지 못 합니다. 이 후 권리순위에 따라 배당됩니다. 말소기준권리(저당,근저당,가등기,압류,가압류,경매개시결정 등)설정 날짜를 확인해야 합니다. 등기부에서 가장 처음의 말소기준권리 설정날짜를 기준의로 선순위인지 후순위인지 확인해야합니다.5. 제가 전출할 때 임대인이 보증금을 못 준다면, 전입예정아파트의 입주지연으로 발생한 손해도 보상받을 수 있나요?->협의가 안 되면 소송 진행으로 해결해야 합니다. 보증금지급명령 또는 보증금반환소송에서 손해금에 대해서도 받아야 합니다.

경제 / 부동산

23.12.15

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