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전세로 살던집이 경매로 넘어간다면 보증금은 어떻게 되나요?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세임대차계약 중 임대인의 채무불이행으로 경매에 넘어가게 되면, 법원에서 본건물 언제 경매를 한다는 고지서를 보냅니다.임차인의 권리순위를 알아야 합니다.0.임차인 본인이 대항력(전입신고+이사(거주))을 가지고 있고 확정일자를 받았는지 확인합니다. 그리고 소액임차인에 해당하는지 확인해야 합니다. 소액임차인이고 대항력을 갖추고 있다면 다른 선순위의 권리보다 가장 먼저 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 소액임차인의 해당 여부와 금액은 지역에 따라 다르고 말소기준권리 설정날짜를 기준으로 최우선변제금 금액이 달라집니다.*대항력+확정일자=우선변제권. 대항력과 확정일자를 갖추고 있으면 후순위의 권리보다 우선하여 배당을 받습니다.1.말소기준권리(저당, 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정)의 설정날짜를 알아야 합니다. 등기부에 가장 처음 있는 말소기준권리 설정 날짜를 확인 합니다.*대항력이 있고 말소기준권리보다 선순위의 임차인은 낙찰자가 인수를 해야 함. *말소기준권리보다 후순위의 권리들은순위대로 배당을 받고 말소됨. 후순위의 임차인은 배당을 받고 이사를 가야함.2.대항력이 있고 말소기준권리보다 선순위의 임차인은 배당신청을 해서 배당을 받고 이사를 가거나 배당신청을 하지 않은 말소기준권리보다 선순위 임차인은 계약기간이 종료되면 낙찰자(새임대인)로부터 보증금을 받고 이사를 가면 됩니다. 말소기준권리보다 선순위임차인이 있게 되면 낙찰자는 입찰금액 외 추가로 지출되는 금액(임차인의 보증금)이 있게 됩니다.3. 말소기준권리보다 후순위의 임차인대항력이 없는 (확정일자 받았던 안 받았던 대항력이 없으면 우선변제권의 효력이 발생 하지 않음)후순위 임차인이 배당신청을 하게 되면 가장 후순위가 되고, 남은 금액에서 배당을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다. 남은 금액이 없다면 배당을 못 받고 임차인의 권리는 말소되므로 이사를 가야합니다. 대항력이 있고 확정일자를 받은 후순위의 임차인은 최우선변제요건에 해당 된다면 최우선변제금을 가장 먼저 받고 나머지 금액은 우선변제권에 의해 배당 순서에 따라 남은 금액이 있다면 배당을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다. 4.보증금을 못 받게 되거나 일부만 배당 받아서 억울한 임차인은 이사를 바로 가지않고 버티다가 낙찰자(새 임대인)와 이사비용을 협의하여 이사비용이라도 일부받고 이사를 갈 수도 있습니다. 낙찰자가 명도소송으로도 임차인을 내보낼 수도 있는데 명도소송비용과 이사비용을 비교해보고 더 저렴한 걸 선택해서 임차인을 내보낼 것입니다.

경제 / 부동산

25.02.23

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